Categoria: Finante personale

Articole despre tehnici si metode de gestionare a banilor personali.

Finante personale

Cc: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea I)

, , , , , Lasa un comentariu

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Intr-un articol de acum mai bine de jumatate de an abordam problema negative equity, termen a carui traducere (nefericita prin complexitatea ei) ar fi capital propriu negativ (vezi articolul initial pentru definitie).

Pe scurt, este situatia in care ai cumparat o proprietate, cu imprumut de la banca, pe o piata imobiliara in crestere, spre finalul cresterii. Dupa prabusirea pietei, valoarea actuala a proprietatii nu acopera diferenta dintre pretul initial de achizitionare al proprietatii si avansul dat de tine.

Exista doua situatii diferite, care necesita abordari diferite pentru a solutiona aceasta problema:

  • proprietatea este locuinta in care ai domiciliu
  • proprietatea este o investitie imobiliara

Negative equity in „casa ta”

In primul rand trebuie sa intelegi un lucru foarte important: pentru ca ai cumparat apartamentul (sau casa) cu credit de la banca, esti in situatia in care casa ta nu e … casa ta. Imobilul e de fapt al tau (ai un contract de cumparare si esti proprietar)  si de drept al bancii, pana in momentul in care ti-ai platit tot creditul restant.

Daca ai reusit sa „digeri” aceasta realitate, te mai asteapta doua socuri care ar trebui sa te trezeasca:

  1. indiferent de perioada in care ai cumparat imobilul (de crestere sau scadere  a pietei imobiliare), atata timp cat l-ai achizitionat cu bani de la banca, vei plati, de-a lungul timpului, mai mult decat valoarea pe care o avea la acel moment
  2. daca dupa achizitionarea imobilului piata imobiliara a cunoscut o cadere, pe langa vestea de la puntul 1 mai trebuie sa adaugi faptul ca acum platesti pentru o proprietate a carei valoare este mai mica decat restul banilor ce trebuie dati la banca.

Punctul doi are o consecinta foarte interesanta: daca nu ai fonduri suplimentare, esti blocat cu imobilul respectiv. De ce? Pentru ca la acest moment, daca ai dori sa-l vinzi, pretul pe care l-ai obtine nu ar fi suficient pentru a acoperi restul creditului. Pentru a intelege iti voi da un exemplu.

Ai cumparat, inainte de prabusirea pietei imobiliare, un apartament ce valora 100.o00 euro. Ai dat un avans la banca de 20.000 de euro, banca a platit restul (catre vanzator) si ai devenit proprietarul unui apartament ipotecat.

Piata imobiliara a scazut, intre timp, cu 40% (cifra care se regaseste in realitate, in unele locatii din tara). Apartamentul tau valoreaza 60.000 de euro.

Daca ai vrea sa vinzi acest apartament, ar mai trebui sa obtii inca 20.000 de euro pentru a acoperi banii completati de banca (80.000 de euro). In concluzie:

  • ai dat 20.000 euro (avansul)
  • ai primit 60.000 de euro la vanzarea apartamentului, bani care i-ai dat bancii
  • ai mai dat in plus 20.000 euro pentru a completa ce ti-a dat banca pentru a achizitiona apartamentul
  • rezultat final: esti in minus cu 40.000 euro si n-ai apartament

Desigur, situatiile reale sunt un pic mai complicate, pentru ca intre timp ai mai platit rate la banca. Ce trebuie sa intelegi este ca, la acest moment, daca vrei „sa iesi” din aceasta achizitie, o vei face cu un minus foarte mare. Acest lucru este determinat de decizia ta catastrofala de a cumpara un imobil la varful cresterii pietei imobiliare.

Situatia este mai dramatica daca intri in incapacitate de plata. Banca va vinde imobilul tau si te va urmari pentru a-si recupera restul de 20.000 de euro, deci iti va lua orice alta proprietate pe care o ai pentru a stinge datoria.

Ce-i de facut?

Sa platesti in continuare ratele si sa te consolezi cu gandul ca ai facut o afacere proasta. Va trebui sa mai astepti ani si ani pana cand piata imobiliara va creste intr-atat incat sa inchida bresa dintre valoarea imobilului si restul de plata la banca. Atunci vei iesi din negative equity. In acel moment, in cazul in care vei dori sa vinzi imobilul, vei fi capabil sa-ti acoperi restul de bani pe care trebui sa-i dat bancii, dar tot vei iesi in minus (cu avansul dat catre banca).

E posibil ca preturile sa revina la vechile valori?

Da. Sau nu. Numai timpul va da raspuns la aceasta intrebare, iar daca raspunsul este da, nu putem sti in cati ani se va intampla acest lucru.

Foloseste acest episod negativ din viata ta financiara pentru a reflecta la greseala pe care ai facut-o si a te informa temeinic in cazul in care vei fi pus intr-o situatie similara, de a cumpara o prorietate imobiliara sau de a face o investitie, de orice fel. Acelasi lucru il poti pati si la bursa sau cu orice alt obiect de investitie, pentru ca pietele, indiferent ce tranzactioneaza ele, evolueaza in cicluri.

Cunoaste aceste cicluri si vei fi in stare sa stai departe de acest gen de achizitii falimentare. Mai mult, cunoaste ciclurile economice si vei putea sa obtii profit de pe urma lor.

In urmatorul articol voi analiza situatia in care negative equity apare la un imobil de investitie.

Standard
Finante personale

Investitia in aur: concluzii

, 2 comentarii

Cuprinsul seriei Goana dupa aur

  1. Goana dupa aur – introducere

Investitia in aur este o investitie ca oricare alta.  Scopul ei este de a impiedica erodarea valorii financiare si de a produce profit. Evident, ea are anumite particularitati, iar faptul ca se poate realiza printr-o multitudine de metode, ne arata ca, de fapt, este vorba de o paleta de investitii iar aurul este doar elementul comun.

Selectand modurile de investitie, vom vedea ca ele sunt:

  • legate de aurul fizic
  • legate de produse financiare, derivate sau dublu derivate din aur

Aurul fizic

Cresterea din ultimul timp a pretului aurului a produs o oportunitate interesanta. Din pacate, ea s-a materializat numai pentru cei care au investit in aur cu mult inainte de aceasta crestere, adica atunci cand aurul era 300-400 de dolari uncia. Robert Kiyosaki amintea, acum cativa ani, de aceasta oportunitate, dar sunt sigur ca putini l-au bagat in seama.

In acest moment, sa investesti in aur este riscant. Cresterea mare a avut loc. E posibil sa apara o noua crestere dar la fel de posibil este ca aurul sa se stabilizeze sau chiar sa scada. Nimeni nu stie cu exactitate. Tot ce spun expertii e speculatie care poate sa se adevereasca sau nu.

Pentru a intelege despre ce vorbesc, va rog sa priviti imaginea de mai jos:

In imagine apar doua zone, incercuite cu albastru (stanga) si cu rosu (dreapta).

Zona incercuita cu albastru este graficul cresterii aurului in preajma anului 1980 , cand a avut ultima perioada de explozie a pretului.

Zona incercuita cu rosu este cresterea de azi.

Daca va uitati la linia rosie, de la ultima perioada de crestere, veti vedea ca ea are aceiasi panta ca si linia verde, din actuala crestere. Prin extrapolare, vom putea prezice ca a avut loc cresterea puternica, exploziva, din episodul actual si urmeaza doar scaderea pretului.

Aceasta analiza comparativa poate fi corecta sau nu, dar in mod sigur evolutia de scadere a pretului are probabilitatea ei.

Ca atare, eu nu as paria pe o noua crestere a pretului, pentru ca, dupa calculele mele de investitor, sansele ca ea sa se produca sunt prea mici (pentru apetitul meu).

Pe de alta parte, in cazul in care s-ar produce cresterea si intervine scenariu hiperinflatiei,  banii vor deveni fara valoare. In acest caz, singurii bani care isi vor mentine puterea de cumparare sunt banii „adevarati”, adica aurul si argintul. Ca atare, cel care va avea rezerve in aur si argint va fi „rege”, pentru ca va putea sa cumpere orice la pret de nimic. Lumea va fi disperata si va vinde proprietati pe aur, numai pentru a se asigura ca are ce sa manance. Un asemenea episod a avut loc in Germania, hiperinflatia din anul  1923.

Produse financiare legate de aur

Aici lucrurile sunt simple: daca esti trader cu experienta ai putea sa te gandesti sa folosesti o eventuala continuare a trendului de crestere a aurului sa orice alta miscare a pietei, printr-o strategie de swing trading. Daca termenii pe care i-am folosit sunt straini pentru tine, las-o balta, pentru ca nu vei face decat sa pierzi bani.

In concluzie, oportunitatea mare a trecut, dar e posibil sa apara timpuri mult mai grele ca cele de astazi, in care criza sa arunce in aer sistemul financiar global. In asemenea situatie, cine are aur si stie ce sa faca cu el, isi va creste averea de cateva ori.

Standard
Finante personale

Sarbatoarea de Sf. Valentin si finantele personale

, Lasa un comentariu

Am fost tentat sa dau drumul la acest articol inainte de Sf. Valentin. Pana la urma am zis ca e bun dupa, cum e cafeaua dupa o betie…
🙂

Va propun cateva articole despre finantele personale si sarbatoarea indragostilor, pe care „societatea romaneasca” a  importat-o cu aplomb din vestul „civilizat”.

Valetine’s day Can Complicate your finance

Valentines Day Tips on Love and Money: My Advice to Women

Your Mate: Financial Harmony in Your Relationship

…apoi un scurt clip:

plus la final, pentru cei care vor sa se casatoreasca (dupa …) si n-au bani, un clip cum sa-ti faci nunta pe bani imprumutati (subiect generos, acest clip mi-a dat ideea unui articol suculent care o sa-l scriu pe aceasta tema…)

How to Get a Loan to Pay for a Wedding — powered by eHow.com

Pentru cei care nu pot vedea clipurile, ii rog sa citeasca articolele pe site, dand click aici

Standard
Finante personale

Cc: E timpul pentru analize si planuri de viitor

, , , 2 comentarii

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

De cativa ani buni am un ritual legat de sfarsitul unui an si inceputul celui nou. Acest ritual are o componenta de finante personale, pe care o vad ca deosebit de importanta:

  • imi centralizez bugetul de venituri si cheltuieli realizat in toate lunile anului trecut si imi calculez balanta (care poate iesi pe plus sau pe minus)
  • analizez aceste date si trag concluziile
  • imi revad lista cu tintele financiare pentru anul care a trecu, analizez care s-au realizat si care nu, tragand concluziile de rigoare
  • imi creez lista cu tintele financiare pentru anul viitor

Bugetul

Sunt un promotor fervent al bugetului de finante personale, care consta in urmarirea veniturilor si cheltuielilor personale (sau familiale, de la caz la caz). Stiu cu exactitate care au fost veniturile membrilor familiei, pe surse de venit. Am o evidenta clara a cheltuielilor, pe categorii. Fac statistici lunare la venituri si cheltuieli iar odata pe an, la trecerea de la vechiul la nou an, fac analiza acestor date.

Acest ritual imi da posibilitatea sa cunosc in detaliu cum se misca banii (circuitul banilor sau cash flow) in cadrul finantelor personale. Acest lucru inseamna ca pot sa analizez ce s-a intamplat, sa gasesc ce nu merge bine si sa propun modalitati de rezolvare a problemelor financiare.

Daca vreti sa aflati cum se face un buget personal si sa beneficiati de un fisier excel cu care sa va puteti urmari veniturile si cheltuielile (fisier inspirat din cel pe care il folosesc eu) puteti descarca gratuit cartea in format electronic „Bazele finantelor personale” de aici.

Tinte

Nu poti obtine ceva daca nu stii cu exactitate ce vrei. Cand e vorba de bani, e nevoie sa-ti faci tinte clare, care contin suma pe care vrei s-o obtii si durata de timp in care vrei s-o obtii.

M-am obisnuit sa fac acest lucru o data pe an, in ziua de revelion. Atunci analizez tintele propuse pentru anul care a trecut si imi stabilesc tintele pentru noul an.

Tintele mele sunt variate, legate de proiecte si dorinte personale. Voi detalia in continuare tintele financiare:

  • cat vreau sa castig din activitatea profesionala medicala pe care o desfasor
  • tinta mea de venituri din activitatile online pe care le desfasor (milionarulmioritic.com, fapturbo.ro)
  • tinta mea de profit din investitiile la bursa (in procente)
  • tinta mea in domeniul investitiilor imobiliare (vanzari, achizitii, profituri obtinute)
  • valoarea donatiilor pe care le voi face (aici intra sustinerea financiara a proiectelor mele gratuite, in special Avantaj la start)
  • tinta mea de vanzari a cartilor pe care le scriu (acesta este un capitol nou, tinand cont ca incepand cu 2010 voi vinde prima mea carte, Iesi din labirint)
  • lista cu cheltuielile mari pe care planific sa le am in anul care vine (fie ca e vorba de achizitia de lucruri, cum este un automobil, investitii in casa personala sau concedii in diferite destinatii)

Aceasta lista de tinte imi permite sa am clar in fata ochilor atat veniturile pe care doresc sa le obtin cat si lista cheltuielilor majore pe care vreau sa le fac.

De-a lungul anului, deschid aceasta lista cu tinte si analizez daca sunt pe drumul cel bun pentru a obtine ceea ce vreau.

Voi ce ritualuri asemanatoare aveti de Anul Nou?

Standard
Finante personale

Cateva consideratii despre cum economisesc romanii

, , , , , , Lasa un comentariu

In toamna anului trecut a aparut in wall-street.ro un articol bazat pe doua sondaje de opinie realizate de IMAS si AVIVA, legate de obiceiurile de economisire ale romanilor. In articol datele prezentate sunt brute, fara prea multe comentarii. Voi aborda mai jos cateva dintre elementele aparute in sondaje, pentru a incerca sa dau o posibila explicatie cifrelor.

„Economiile sunt foarte importante pentru 42% din romani, in timp ce alti 41% le considera doar importante, iar 4% nu le acorda atentie, potrivit unui sondaj realizat de IMAS International si publicat de Banca Comerciala Romana. Astfel, cei mai preocupati de economisire sunt oamenii care au peste 50 de ani, peste jumatate dintre acestia sustinand ca economiile sunt foarte importante.”

Daca e sa ne uitam la datele demografice, vom vedea ca:

  • Tineri cu vârsta cuprinsa între 14 si 35 de ani: 7 milioane
  • Persoane în vârsta: 6 milioane (sursa)

La persoanele in varsta, este explicabila dorinta de economisire:

  • cu varsta consumul este in scadere, pentru ca nu se mai manifesta interes crescut pentru imbracaminte si incaltaminte si pentru schimbarea casei sau automobilului
  • cei peste 50 de ani au perspectiva crescuta pentru a se imbolnavi sau pentru a iesi prematur la pensie (tot din motive de boala) deci doresc sa isi realizeze rezerve.

Deoarece doar „peste jumatate” din cei peste 50 de ani sustin ca economiile sunt foarte importante, rezulta ca cealalta jumatate provine din grupele de varsta sub 50 de ani, ceea ce e foarte bine.

„Suma medie pe care romanii o economisesc lunar este de 183 de lei, studiul reliefand faptul ca barbatii economisesc in fiecare luna mai mult decat femeile, mai exact 207 lei, comparativ cu 147 lei. In aceste conditii, 30% din persoanele care au participat la realizarea sondajului sustin ca nu sunt multumite de suma de bani …”

Aici datele pot sa te induca in eroare. Ai crede ca romanii in medie economisesc aproape 200 de lei lunar, dar lucrurile nu stau chiar asa. Media se aplica intre zero (cei care nu economisesc) si maximul economisit, dar nu vorbeste despre numarul celor care economisesc putin sau de loc. Ceea ce poate insemna ca de fapt romanii economisesc foarte putin (ca si suma de bani), ipoteza sustinuta de trendul de a economisi mai putin in ultimul timp (vezi mai jos).

Nici constatarea ca femeile sunt mai „mana sparta” decat barbatii nu ma mira, tinand cont ca fenomenul „I love shopping” (iubesc cumparaturile) apare preponderent la femei.

🙂

„In functie de metoda in care romanii aleg sa economiseasca, cei mai multi decid sa isi plaseze banii in depozite, fiind urmati de cei care isi deschid conturi de economii sau contracteaza asigurari de viata. Pensiile facultative si certificatele de depozite se afla pe urmatoarele pozitii in preferintele romanilor in materie de economisire, in timp ce fondurile de investitii se claseaza pe ultimul loc”

Este clar ca romanul nu foloseste investitiile ca metoda de a economisi. Din acest punct de vedere, americanii sunt la antipod, pentru ca planul lor de pensii 401K se bazeaza in mare parte pe investirea acestor bani in piata de actiuni a SUA. Acesta posibilitate a aparut prin lege. Din acest punct de vedere, probabil suntem mai „la adapost” de caderile bursiere, in ceea ce priveste banul personal.

Pe de alta parte, pentru cei care se privep la investitii, castigurile din acest sector sunt mutl mai consistente, fata de metodele de economisire clasice. Dar aici e alta poveste…

„Studiul arata ca cei mai prevazatori sunt bucurestenii si dobrogenii, 38% si respectiv 35% declarand ca au facut economii pentru situatiile neprevazute, iar pe primul loc in topul regiunilor care nu economisesc se afla locuitorii Moldovei – 75% nu au economisit si nici nu planuiesc sa isi schimbe comportamentul in viitorul apropiat.”

Aceste informatii sunt deosebit de interesante. E clar ca distributia persoanelor care opteaza pentru economisire este legata de intensitatea activitatii economice si financiare: Bucurestiul este capitala, deci concentreaza activitatea financiara iar Dobrogea este, in mare parte, reprezentata de Constanta, unde activitatea comerciala legata de cea portuara este deosebit de intensa. Cu alte cuvinte, educatia financiara sta la baza tendintei de economisire.

„Motivele principale care ii impiedica pe romani sa economiseasca se refera la faptul ca nu isi pot permite (64%), creditele pe care le au in prezent sunt prea mari (18%), lipsa increderii in produsele financiare (13%), riscul de a-si pierde banii investiti (12%) sau faptul ca prefera mai mult sa cheltuiasca banii decat sa-i economiseasca util (7%).”

Aici lucrurile stau clar: romanul este inca la limita supravietuirii, pentru ca 64% (adica majoritatea) dintre cei care au raspuns la sondaj spun ca practic nu mai au bani ca sa puna deoparte. Si aici poate avea loc o discutie foarte interesanta, pentru ca, de exemplu, pentru roman, esential este sa aiba un telefon celular performant, sa fumeze si sa bea bere (cu berea ma refer la barbati). Cum spuneam in alt articol, doar renuntarea la fumat poate aduce economii substantiale la bugetul personal.

„Totusi, 43% dintre romanii care au participat la sondaj considera ca in urmatorii 5 ani vor ajunge sa economiseasca mai putin, principalele motive pentru acest lucru fiind preturile mai mari, instabilitatea economica, venituri mai reduse si costuri mai ridicate.”

Citatul meu preferat il stiti, probabil:

„Daca crezi ca poti sau crezi ca nu poti, in ambele cazuri ai dreptate”

Ce face romanul ? Se uita la televizor, vede ca e criza, poate e dat afara din slujba, tot din cauza crizei (ii spune patronul) si ajunge la concluzia ca n-o sa mai economiseasca.

E clar ca va fi mai greu de economisit in urmatoarea perioada, daca nu iti schimbi modul in care abordezi problema banilor, in timp de criza. E criza deci trebuie sa gandesti altfel: incearca sa avansezi pe scara ierarhica la jobul tau, sa-ti iei un al doilea job, sa-ti incepi in timpul liber o mica afacere, etc.

A economisi in timp de criza e esential. Este imperios necesar sa ai un fond de rezerva pentru a supravietui financiar daca esti dat afara din slujba. Dupa ce iti constitui fondul de urgenta, e bine sa pui deoparte bani pentru a-i inmulti (iar cea mai eficienta metoda raman investitiile, care necesita studiu si experienta). Dar acest subiect ar trebui tratat in alt articol.

Resurse:

Cei care doresc pot citi articolul original aici.

Standard