Finante personale

Cc: Tipurile de credite si negative equity

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Cumpararea unui imobil cu destinatie de locuinta (adica, in termeni obisnuiti, daca iti iei casa sau apartament ca sa lolcuiesti in ea/el) reprezinta pe departe cea mai importanta cheltuiala din viata financiara a unui individ sau a unei familii. Stiu, sunteti obisnuiti sa-i spuneti investitie, pentru ca asa spun “specialisti” iar cumpartorii se simt bine in postura de “investitor”.

Casa in care stai nu este o investitie, este o cheltuiala. Cea mai simpla metoda de a face o distinctie clara intre o cheltuiala si o investitie este cea propusa de Robert Kiyosaki, care spune foarte plastic:  “O investiei (reusita) iti baga bani in buzunar, o cheltuiala iti scoate bani din buzunar.”

Conform acestei sintagme, casa in care locuiesti este o cheltuiala. Punct.

Trecand peste acest aspect care nu este minor, trebuie sa abordez modul in care clientul obisnuit “rationeaza”  la luarea unui credit, inclusiv al unuia imobiliar:

  • cati bani imi trebuie (ma calific)?
  • care este rata lunara?

Restul nu conteaza. Este potrivita o asemenea abordare? Las la latitudinea voastra sa apreciati, dupa ce veti termina de citit acest articol.

Sunt nevoit sa intru in detalii legate de modul in care se acorda creditele, cu referire la creditele imobiliare (cu garantie ipotecara). Aceste credite au trei elemente principale, care influenteaza ce-l doare mai tare pe roman adica valoarea ratei lunare:

  1. eventualele perioade de gratie
  2. tipul de dobanda
  3. modul in care evolueaza rata

Perioadele de gratie

Sunt totale (nu se plateste deloc rata in primele luni) sau partiale (se plateste dobanda si/sau comisioanele datorate bancilor). Nu poate depasi 24 de luni.

Scopul perioadei de gratie: metoda psihologica de atrage clientii. La inceput rata este mica, ceea ce este deosebit de “apetisant” pentru cel care doreste sa ia un credit.

Tipul de dobanda

Dobanzile variaza in functie de mai multi parametri:

  • indicii monetari (EURIBOR pentru creditele in valuta sau ROBOR pentru cele in lei)
  • dobanda de referinta a bancii
  • dobanda de referinta BNR
  • riscul de tara
  • protectia impotriva deprecierii cursului de schimb
  • protectie legata de evolutia dobanzii

Chiar si pentru mine, care studiez cu interes acesti parametri, pentru a intelege mecanismul dobanzilor, este mult.  Sunt 7 (sapte) parametri care se pot combina in felurite… feluri, pentru a da o groaza de variante.

O impartire mult mai simpla este: dobanzile sunt fixe, variabile sau mixte (fixe pe o perioada de inceput  si variabile dupa terminarea perioadei de dobanda fixa).

Se pune o intrebare legitima: de ce o asemenea complicareala?

Unul din lucrurile pe care le-am invatat pe proprie piele, in aceasta viata, este ca fiecare detaliu care exista in realitate are un motiv bine stabilit pentru care exista. Nimic nu ia fiinta dintr-un capriciu. Ghidandu-ma dupa acest principiu, pot spune ca aceste elemente pentru calculul dobanzii exista din doua motive:

  1. pentru ca banca sa se protejeze cum stie mai bine fata de  modificarile pietei, pentru a nu pierde bani in momentul in care se deruleaza creditul
  2. pentru a avea un avantaj de marketing asupra clientului

E clar: banca nu trebuie sa piarda atunci cand acorda credite. Banca este o institutie axata pe profit, asa ca in functie de cum propun specialistii departamentului de reducere a riscurilor (nici nu stiu daca exista asa ceva, am inventat acest departament din ratiuni didactice …) se propune o varianta de calcul a dobanzii, care sa fie avantajoasa bancii si competitiva fata de concurenta.

Poate cu punctul doi nu sunteti intru totul de acord cu mine. E posibil sa n-am dreptate, dar pot sa va asigur ca exista un avantaj clar de marketing din aceasta modalitate complicata de a calcula dobanda.

Client: Cat trebuie sa platesc pe luna?
Ofiter de credit: Sa vedeti, in primul an este dobanda fixa, 5%, precedata de o perioada de gratie de 6 luni in care platiti doar dobanda si comisionul bancii, apoi din al doilea an este o dobanda variabila, in functie de EURIBOR, la care se aplica…
Clientul incepuse sa caste discret dupa primele cuvinte ale ofiterului de credit.
Clientul: Deci cat trebuie sa platesc in prima luna?
Ofiter de credit: 100 de euro
Clientul: OK, iau creditul
Ofiter de credit: Din anul al doilea va trebui sa platiti 150 de euro, daca indicii monetari se mentin la actualele valori…
Clientul (stramband putin din nas): Ma calific pentru acest credit?
Ofiter de credit: Cred ca da… trebuie sa mai studiez…
Clientul: Bine… faceti actele.

Intr-un fel nu e de mirare ca mai toti clientii nu se obosesc sa puna intrebari suplimentare legate de cat vor plati rata daca parametri financiari o iau razna. Nici nu se gandesc la asta. Iar in zilele noastre traim tocmai o asemena situatie.

Modul in care evolueaza rata

Rata poate fi crescatoare, fixa sau descrescatoare, in functie de tipul dobanzii si tipul creditului.

Evolutia ratelor si negative equity

La nebunia detaliilor care v-am prezentat-o mai sus se adauga un factor suplimentar de stres: negative equity. Au fost cazuri in care bancile au luat masuri care au dus la cresterea dobanzii (si deci a ratelor) tocmai datorita acestui fenomen. Lucrurile au fost posibile deoarece  in contract existau clauze prin care banca putea modifica in voie o anumita componenta a dobanzii, deci dobanda in sine.

Dobanda si in consecinta rata  (pentru dobanzile variabile) poate avea doua evolutii care sa afecteze capacitatea de plata:

  • crescatoare
  • descrescatoare

De obicei ratele descrescatoare in aceasta perioada de criza au fost determinate de dobanzi care au depins de EURIBOR sau ROBOR plus o marja fixa a bancii. Cei doi indici monetari au scazut, marja fiind fixa a determinat o reducere a dobanzii deci a ratelor. Mai ales la inceputul creditului, cand de obicei principalul (partea din rata care este de fapt fractiune din banii care i-ai imprumutat initial) este mic si dobanda mare, produce o reducere destul de mare a ratei.

Ratele crescatoare sunt determinate de toate celelalte cazuri in care formula de calcul permite bancii sa-si acopere riscurile pe spatele clientului. Aceasta situatie a dus la multe din cazurile in care clientul a intrat in incapacitate de a achita ratele. Din punct de vedere legal clientul este de vina pentru ca nu a citit contractul.

Cel mai dramatic caz este cel in care clientul este in negative equity iar rata lui creste, in conditii de criza. Cu alte cuvinte, nu ajunge ca e criza (si fac mai putin bani decat inainte), in plus banca ma taxeaza cu o rata mai mare, culmea! la un imobil care nu mai valoareaza nici cat am eu datorie la banca.

Revin la intrebarea de la inceputul articolului: “Este potrivita abordarea pe care majoritatea clientilor o au cand iau un credit, analizand superficial conditiile creditarii?”

Sper ca dupa acest articol veti privi cu alti ochi modul in care analizati un credit, mai ales un credit imobiliar, in momentul in care doriti sa contractati unul. Acela trebuie sa fie un moment in care decizia trebuie luata cu timp, dupa o analiza atenta. Nu e nicio rusine daca nu intelegeti termenii contractului. Intrebati personalul bancii, intrebati prietenii care activeaza in domeniul bancar, cereti explicatii pana cand veti intelege mecanismele care stau la baza stabilirii dobanzii si a ratelor lunare la creditul pe care il luati. Altfel veti putea ajunge intr-o situatie de neinvidiat, in care se gasesc cei care sunt in negative equity si care, in timp de criza, platesc rate tot mai mari.

Standard
Finante personale

Cc: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea I)

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Intr-un articol de acum mai bine de jumatate de an abordam problema negative equity, termen a carui traducere (nefericita prin complexitatea ei) ar fi capital propriu negativ (vezi articolul initial pentru definitie).

Pe scurt, este situatia in care ai cumparat o proprietate, cu imprumut de la banca, pe o piata imobiliara in crestere, spre finalul cresterii. Dupa prabusirea pietei, valoarea actuala a proprietatii nu acopera diferenta dintre pretul initial de achizitionare al proprietatii si avansul dat de tine.

Exista doua situatii diferite, care necesita abordari diferite pentru a solutiona aceasta problema:

  • proprietatea este locuinta in care ai domiciliu
  • proprietatea este o investitie imobiliara

Negative equity in “casa ta”

In primul rand trebuie sa intelegi un lucru foarte important: pentru ca ai cumparat apartamentul (sau casa) cu credit de la banca, esti in situatia in care casa ta nu e … casa ta. Imobilul e de fapt al tau (ai un contract de cumparare si esti proprietar)  si de drept al bancii, pana in momentul in care ti-ai platit tot creditul restant.

Daca ai reusit sa “digeri” aceasta realitate, te mai asteapta doua socuri care ar trebui sa te trezeasca:

  1. indiferent de perioada in care ai cumparat imobilul (de crestere sau scadere  a pietei imobiliare), atata timp cat l-ai achizitionat cu bani de la banca, vei plati, de-a lungul timpului, mai mult decat valoarea pe care o avea la acel moment
  2. daca dupa achizitionarea imobilului piata imobiliara a cunoscut o cadere, pe langa vestea de la puntul 1 mai trebuie sa adaugi faptul ca acum platesti pentru o proprietate a carei valoare este mai mica decat restul banilor ce trebuie dati la banca.

Punctul doi are o consecinta foarte interesanta: daca nu ai fonduri suplimentare, esti blocat cu imobilul respectiv. De ce? Pentru ca la acest moment, daca ai dori sa-l vinzi, pretul pe care l-ai obtine nu ar fi suficient pentru a acoperi restul creditului. Pentru a intelege iti voi da un exemplu.

Ai cumparat, inainte de prabusirea pietei imobiliare, un apartament ce valora 100.o00 euro. Ai dat un avans la banca de 20.000 de euro, banca a platit restul (catre vanzator) si ai devenit proprietarul unui apartament ipotecat.

Piata imobiliara a scazut, intre timp, cu 40% (cifra care se regaseste in realitate, in unele locatii din tara). Apartamentul tau valoreaza 60.000 de euro.

Daca ai vrea sa vinzi acest apartament, ar mai trebui sa obtii inca 20.000 de euro pentru a acoperi banii completati de banca (80.000 de euro). In concluzie:

  • ai dat 20.000 euro (avansul)
  • ai primit 60.000 de euro la vanzarea apartamentului, bani care i-ai dat bancii
  • ai mai dat in plus 20.000 euro pentru a completa ce ti-a dat banca pentru a achizitiona apartamentul
  • rezultat final: esti in minus cu 40.000 euro si n-ai apartament

Desigur, situatiile reale sunt un pic mai complicate, pentru ca intre timp ai mai platit rate la banca. Ce trebuie sa intelegi este ca, la acest moment, daca vrei “sa iesi” din aceasta achizitie, o vei face cu un minus foarte mare. Acest lucru este determinat de decizia ta catastrofala de a cumpara un imobil la varful cresterii pietei imobiliare.

Situatia este mai dramatica daca intri in incapacitate de plata. Banca va vinde imobilul tau si te va urmari pentru a-si recupera restul de 20.000 de euro, deci iti va lua orice alta proprietate pe care o ai pentru a stinge datoria.

Ce-i de facut?

Sa platesti in continuare ratele si sa te consolezi cu gandul ca ai facut o afacere proasta. Va trebui sa mai astepti ani si ani pana cand piata imobiliara va creste intr-atat incat sa inchida bresa dintre valoarea imobilului si restul de plata la banca. Atunci vei iesi din negative equity. In acel moment, in cazul in care vei dori sa vinzi imobilul, vei fi capabil sa-ti acoperi restul de bani pe care trebui sa-i dat bancii, dar tot vei iesi in minus (cu avansul dat catre banca).

E posibil ca preturile sa revina la vechile valori?

Da. Sau nu. Numai timpul va da raspuns la aceasta intrebare, iar daca raspunsul este da, nu putem sti in cati ani se va intampla acest lucru.

Foloseste acest episod negativ din viata ta financiara pentru a reflecta la greseala pe care ai facut-o si a te informa temeinic in cazul in care vei fi pus intr-o situatie similara, de a cumpara o prorietate imobiliara sau de a face o investitie, de orice fel. Acelasi lucru il poti pati si la bursa sau cu orice alt obiect de investitie, pentru ca pietele, indiferent ce tranzactioneaza ele, evolueaza in cicluri.

Cunoaste aceste cicluri si vei fi in stare sa stai departe de acest gen de achizitii falimentare. Mai mult, cunoaste ciclurile economice si vei putea sa obtii profit de pe urma lor.

In urmatorul articol voi analiza situatia in care negative equity apare la un imobil de investitie.

Standard
Investitii imobiliare

Ce-ti poate face banca daca esti in negative equity

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Negative equity devine o problema tot mai pregnanta, pe masura ce piata imobiliara inregistreaza scaderi. Ca atare, persoanele particulare si firmele incearca sa scape de investitiile nerentabile, proprietati imobiliare construite cu bani imprumutati de la banca, proprietati pe care nu au mai putut sa le vinda pentru ca piata a inghetat. Ca urmare, au ramas cu cladirea (sau terenul) si continua sa plateasca rate pentru un bun care se devalorizeaza pe zi ce trece.

percent

In aceasta situatie se afla cunostinta unui cititor care mi-a scris, cerindu-mi parerea. Am schimbat o serie de emailuri, pe masura ce eu ceream tot mai multe detalii despre situatia respectiva. Am pus cap la cap aceste emailuri, care sint prezentate mai jos:

Problema este, de fapt, a unei cunostinte. A contractat un credit ipotecar de 400.000 de euro si a ridicat o constructie in Baneasa, evaluata acum 2 luni (emailul era scris inainte de sarbatorile de Paste) la 750.000 de euro, a carei valoare se diminueaza pe zi ce trece si care nu se reuseste a fi vanduta nici macar cu suma de 400.000 de euro, cat ar fi creditul. Intrebare: exista vreo posibilitate ca banca sa execute imobilul si sa fie suficient acest lucru pentru stingerea creantei, incat sa nu fie nevoie a fi urmarite alte bunuri ale debitorului, aflat acum in incapacitate de plata si somat de cateva luni de banca creditoare? Mentionez ca in prezent banca nu a pus sechestru pe imobil, se tot incearca negocieri cu proprietarul, insa acesta efectiv nu isi mai permite plata ratelor.

Creditul este la….. (am sters numele bancii), unde are relatiile normale client-banca, e prima colaborare cu ei. E vorba de o refinantare, de fapt… la care a platit cateva rate…pana n-a mai avut bani. Acum sunt 2 rate neplatite. Cladirea e gata, cu ea a garantat cand a obtinut refinantarea, iar in caz de neplata este executat cu ea si cu alte bunuri (cum precizeaza, de altfel, cam toate contractele de credit), pana la limita de 400.000, cat e imprumutul. In continuare banca nu se grabeste deloc sa-i ia banii. Cum face sa urgenteze procedura, sa scape doar dand cladirea?

Este in Baneasa, e casa cu vreo 20 de camere, nu e nimeni interesat nici s-o cumpere, nici s-o inchirieze. Cand a luat credit, a zis c-o vinde cu 800, adica dublu, dar socoteala de-acasa…

… 500 mp construiti, parterul e un living imens, la etaj sunt 3 camere, la mansarda inca o camera plus o hala imensa :))))))))))) care poate fi portionata in 7 camere, dupa bunul plac al cumparatorului; deci, spatii largi, inutile, din punctul meu de vedere si rezultatul il cunosti.

Zona e plina de astfel de case abandonate in stadii mai mult sau mai putin avansate de construire, metri patrati ridicati in exces – culmea, spatii imense construite, iar cand te uiti pe fereastra il vezi pe vecinul cum se cearta cu nevasta, pt ca urmatoarea casa e la 4 m distanta, iar drumurile sunt atat de inguste, ca nu incape masina de pompieri, totul pentru cumparatori acum inexistenti; ca, de altfel, mai toata periferia capitalei.
Trist…

Trebuie sa recunosc, tabloul zugravit de cititor este foarte sugestiv. Situatia persoanei in cauza este de neinvidiat. Din pacate pentru cel care s-a imprumutat, conform contractelor de acest gen, clientul care imprumuta bani de la banca garanteaza suma cu toate bunurile pe care le are iar banca este abilitata sa isi urmareasca ‘victima’ pina cind isi acopera creditul dat, dobanzile si taxele de penalizare.

Dupa cunostintele mele, aceasta e legislatia in Romania, spre deosebire de SUA unde garantezi cu imobilul si atit. Cei care au mai multe informatii de specialitate sint rugati sa ma contrazica, lasind comentarii la articol, argumentind cu legi sau regulamente si precizind sursa.
In timpurile actuale banca nu are tendinta sa-ti ia imobilul, pentru ca nu are cum sa-l vinda, piata e blocata. In plus, in momentul in care vinde imobilul, ea transforma o pierdere virtuala intr-o pierdere reala. Daca nu ar vinde casa si ar astepta pina cind piata si-ar reveni, nu ar avea pierderi. Atita timp cit are cladirea in patrimoniu, pierderea e virtuala. Dar nici sa te execute si sa tina casa nu i-ar renta, pentru ca o cladire necesita bani pentru a fi mentinuta in conservare. O alta varianta ar fi ca banca sa inchirieze imobilul confiscat, dar daca acest lucru nu a fost reusit de client, ma indoiesc ca banca va avea succes.

Revenind la situatie, persoana in cauza nu prea are sanse sa renunte la cladire si sa scape doar cu atit. Banca o va urmari pentru a-si scoate pierderile, aceasta insemnind ca este in pericol de a-si pierde orice bun, inclusiv apartamentul in care sta, masina etc. daca ele sint in proprietate personala (nu sint ipotecate sau luate in leasing).

Este o veste proasta. O situatie la care trebuie sa se gindeasca oricine care a luat un apartament sau o casa pe credit, iar valoarea de piata a imobilului a scazut sub valoarea creditului luat. Mai mult, dupa unele contracte, banca ar putea fi in masura sa mareasca rata celui care a luat creditul. Aceasta operatie se bazeaza pe faptul ca banca, prin situatia de negative equity a clientului, are o crestere a riscului creditului dat, pe care il poate reduce marind rata.

Stiu, pare o stupiditate, pentru ca omul, in conditiile actuale, deabia isi mai plateste rata iar daca banca ii mareste rata, clientul ei ar putea intra in  incapacitate de plata. Iar in acest caz, banca oricum nu-si poate recupera pierderea, pentru ca piata imobiliara este moarta. Aceasta este explicatia ca pina acum, doar in putine cazuri, bancile au marit ratele la creditele ipotecare, bazindu-se pe acest motiv.

Daca stati intr-o casa cumparata prin credit ipotecar si sunteti in situatie de negative equity, va recomand sa va cititi contractul de imprumut. Sunt sigur ca majoritatea dintre cei care au un astfel de imprumut nu au citit contractul din scoarta in scoarta.
De asemenea, s-ar putea sa aveti nevoie de interpretarea contractului de catre un avocat, pentru ca aceste contracte folosesc, de multe ori, un limbaj de specialitate, deseori ambiguu. Ar fi bine sa faceti acest lucru cel putin pentru a fi informati, ca in caz de imposibilitate a platii ratelor creditului sa aveti pregatita o strategie de rezolvare a problemelor.

S-ar putea ca lucrurile din economie sa mearga mai rau, in loc sa-si revina. In ziua de azi e posibil sa fii dat afara din slujba in orice moment, fapt care aduce probleme celor care au o rata la un credit ipotecar. Stiu ca par apocaliptic, dar ‘frica pazeste padurea’.

Pentru cei care vor sa se mai documenteze, va recomand doua articole:

http://khris.ro/index.php/05/2009/ii-vor-executa-bancile-pe-cei-cu-negative-equity/

http://indeximobiliar.blogspot.com/search/label/reevaluare%20garantii

Standard
Finante personale

Despre negative equity pe bloguri si in presa de limba romana

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Am observat ca, pe masura ce criza imobiliara din Romania se adinceste, tot mai multe bloguri si nu in ultimul rind presa scrisa aduc subiectul in discutie.

negative-equity

Voi prezenta doar blogurile si articolele de specialitate, din domeniul economic sau al finantelor personale.

Bloguri

khris.ro

Un blog pe care il urmaresc aproape de la aparitie este cel al lui Cristian Orgonas (khris.ro). Economist de formatie, Cristian scrie intr-un stil accesibil chiar si pentru cei care nu au terminat o facultate de profil. Articolul sau despre negative equity a avut un succes deosebit (mai mare decit al meu, trebuie sa recunosc…) avind 64 de comentarii pina la momentul in care scriu acest articol.

Se face o paralela cu pietele din SUA si UK care au avut problemele acestea inainte de noi si, spre deosebire de Romania, au mai experimentat fenomene de negative equity in timpul altor perioade de cadere a pietei imobiliare.

De apreciat la acest articol, ca de altfel la cele mai multe din articolele lui Cristian este ca el se documenteaza  inainte de a scrie ceva, ofera date, citeaza surse si analizeaza situatia, cum ar trebui sa faca fiecare autor care se respecta.

trenduri.blogspot.com

Desi nu a scris propriu-zis despre negative equity, Dan de la trenduri abordeaza piata imobiliara din Romania cu aceiasi luciditate cu care isi scrie articolele de analiza macroeconomica. Va recomand doua articole, unul despre situatia actuala iar altul despre bula imobiliara.

balonul-imobiliar.blogspot.com

Manole de la balonul imobiliar este, dupa cercetarile mele, cel care a scris primul, intr-un blog de profil, despre negative equity.  Articolul se margineste sa defineasca fenomenul si sa dea exemple dar acest lucru nu-i reduce din meritele.

Pentru informatiile pe care le aduce din domeniul imobiliar, balonul imobiliar este un blog care merita urmarit (cu filtrele de rigoare) fiind unul dintre (daca nu cel mai) vechi din bransa care trateaza imobiliarele.

Sint sigur ca mai sunt articole prin bloguri despre negative equity, dar nu am luat in vizor decit cele aparute pe blogurile de specialitate (cu profil economic, finante personale, imobiliare). Daca a mai scris cineva (repet, pe un blog de profil), imi cer scuze si il rog sa-mi trimita linkul articolului si il voi pune la un later edit.

Presa scrisa

Romania Libera editia de weekend

Leonard (multumesc Leonard) mi-a semnalat un articol din Romania Libera, articol scris de Ovidiu D. Popica (aveti aici un interviu care i-a fost luat pentru ca am cautat si se pare ca nu are blog),  aparut in editia din 25 aprilie 2009 care introduce terminologia de investitie aligator.

Trebuie sa recunosc cu sinceritate ca nu auzisem pina la acest articol despre acest termen, ceea ce m-a facut sa caut. Ca atare am ajuns la aceasta explicatie din Investopedia.

In traducere, o proprietate aligator se refera la o investitie imobiliara care consta intr-o proprietate achizitionata pentru a fi inchiriata dar chiria adusa este sub nivelul cheltuielilor totale  (rata creditului imobiliar de achizitie, cheltuieli de administrare, taxe si impozite…) Ca atare investitorul se afla intr-un flux de numerar negativ (negative cash flow) si trebuie sa scoata bani din buzunar, luna de luna, pentru a mentine proprietatea pe linia de plutire din punct de vedere financiar, desi el dorea sa obtina profit.

Articolul in cauza prezinta, conform autorului, un exemplu preluat dintr-un caz real, al unui apartament din Bucuresti care a intrat in negative equity, din punct de vedere al proprietarului.

Va invit sa cititi articolul care se afla si pe internet la aceasta adresa. Ii multumesc lui Ovidiu pentru mentionarea Milionarului Mioritic  pe care o face in paginile ziarului.

🙂

Din nou lansez invitatia de a-mi sugera linkuri spre articole aparute in presa scrisa, despre negative equity. Puteti propune asemenea articole lasind un comentariu la acest articol.

Standard
Investitii imobiliare

Cc: Negative equity?

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul destinat dezvoltarii personale, empower.ro

Ca in multe cazuri legate de terminologia de specialitate, am auzit de negative equity inainte de a cunoaste termenul in limba romana. Explicatia este simpla: nu prea avem specialisti neaoshi care sa se ocupe si sa popularizeze cuvinte care, de altfel, ar trebui sa le cunoasca toata lumea sau cel putin acei oameni care au luat un credit pentru casa in care traiesc.

Negativ equity s-ar traduce in romaneste ca si capital propriu negativ. Stiu ca asta nu va ajuta, asa ca am sa va explic printr-un exemplu practic.

Sa zicem ca Popescu Gheorghe a luat un credit pentru a cumpara un apartament care avea o valoare de piata in momentul cumpararii 100.000 de euro. Gheorghe a depus un avans la banca reprezentind 20% din valoarea apartamentului (20.000 de euro) si a primit de la banca 80.000 euro pentru a cumpara proprietatea imobiliara. Asta s-a intimplat prin 2007.

Intre timp a venit criza financiara mondiala, care a dus la prabusirea pietei imobiliare. Gheorghe, care este un tip citit, a observat, consultind preturile la care se vind apartamentele similare cu al sau, situate in zone asemanatoare, ca pretul de piata al casei in care locuieste scade…. 90.000, 80.000 de euro. In momentul in care pretul la care se desfasoara tranzactiile a ajuns in medie la 75.000 de euro, lui Gheorghe i s-au taiat picioarele: el a imprumutat de la banca 80.000 de euro (pentru care plateste rata) dar apartamentul sau valoreaza 75.000 de euro.

Nasol! Din punct de vedere strict economic Gheorghe  e in negative equity cu 5000 de euro, dar Gheorghe nu e prost si isi aminteste de faptul ca el a mai pus banii jos 20.000 din buzunar pentru a lua apartamentul, deci el de fapt e la minus cu 25.000 de euro.

Se duce la banca ca sa se intereseze de situatia lui. Banca ii zice ca sa nu se agite, e doar in minus cu 5000 de euro (zau?) si ca piata o sa-si revina (cind?) si sa sa stea linistit sa-si plateasca in continuare ratele (chiar asa?).

Pe de alta parte Popescu Georghe a facut o alta greseala (in afara de aceea de a cumpara o proprietate imobiliara in perioada de maxim a pietei imobiliare): nu s-a uitat atent la conditiile creditului. In contract scria ca rata sa este ajustabila dupa primul an (Ghoerghe a vazut numai anuntul cu rate cu dobinda fixa 5% in primul an fara sa se intereseze ce se intimpla dupa primul an). Si uite asa, conform contractului, Gheorghe trebuie sa plateasca o rata tot mai mare, desi apartamentul lui valoreaza tot mai putin. Ce-i de facut?

Initial doream sa scriu un simplu articol despre negative equity. Facind un search pe Google am vazut ca nu exista materiale explicative (culmea, greu de gasit si in limba engleza!) la o problematica destul de complexa. Ca sa vedeti de ce e complexa, va voi lista o parte din variabilele pe care le are situatia de negative equity (nu ma complic cu termenul in romana, are un cuvint in plus…):

  • moneda in care s-a luat creditul (lei, euro etc)
  • ce tip de dobinda exista (fixa, ajustabila dupa Euribor, flexibil ajustabila dupa cum vrea muschii bancii…)
  • proprietatea respectiva este destinata inchirierii sau este casa in care doooormi (sper ca te-ai trezit….)
  • cit din valoarea de cumparare ai achitat prin credit (adica daca ai dat avans la cumparare sau nu)
  • ai achitat un apartament, dind avans, constructia e in curs si nu te-ai mutat inca…
  • cit mai scade piata?
  • cit dureaza scaderea?
  • pe cit timp e creditul tau?
  • in sinea ta recunosti ca ai o problema sau folosesti politica strutului?
  • vrei sa vinzi imobilul?
  • vrei sa iei un nou credit garantind cu imobilul?

Destul de multe, nu?

De aceea m-am hotarit sa scriu o serie despre negative equity, care va apare in Milionarul Mioritic. Pina atunci va recomand doua scurte filme despre acest subiect, care sa va deschida apetitul pentru a afla mai multe. Primul trateaza caderea pietei imobiliare in Europa (pentru cazul in care credeti ca negative equity este o chestie care se intimpla la altii, dar nu va afecteaza) iar al doilea este un reportaj la moneywise.tv (prezinta un caz real)

Standard