Tagul: imprumuturi

Finante personale

Cc: Ce au in comun romanii saraci si romanii „bogati” (partea a II-a)

, , 3 comentarii

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Ce au in comun romanii saraci si romanii „bogati” (partea I)

In prima parte a articolului am abordat situatia romanilor saraci care, desi au probleme financiare (sau tocmai datorita acestui fapt), iau credite cu DAE peste 200%.

Pe cealalta parte, avem romani „bogati” care isi cumpara masini de sute de mii de euro, in leasing. De ce? Pentru ca pot! Pot, in momentul in care incep leasingul. Mai pe urma, vad ei.Dupa un timp,  daca nu mai pot, sunt nevoiti sa renunte la leasing, la masina si sa piarda banii pe care i-au platit pana atunci catre firma de leasing.

Daca faci o comparatie intre romanul sarac, care ia credite cu DAE 200% si romanul „bogat” care ia in leasing masini „de top” ca sa se dea rotund, vezi ca ei au asemanari frapante, in ciuda diferentei sumelor pe care le invart printre degete:

  • fac cumparaturi care depasesc capacitatea rulajului financiar propriu (romanul sarac se imprumuta, romanul bogat ia in leasing)
  • fac cumparaturi pentru imagine
  • fac cumparaturi pentru a parea mai bogati decat sunt
  • merg pe ideea: „o viata am si trebuie sa ma simt bine”
  • in momentul in care iau creditul, se bazeaza pe faptul ca situatia lor financiara se va mentine sau se va imbunatati

In ianuarie acest an, firmele de leasing aveau in parcul lor auto intre 10.000 si 15.000 de autoturisme returnate (sursa).  Dar cel mai hazliu este sa te uiti la masinile din varful gamei (sursa),  prezente in aceasta categorie:

  • Rolls Royce Phanton 459.950 euro
  • Lamborghini Gallardo 175.000 euro
  • Bentley Continental GTC 145.900 euro
  • Mercedes Benz CL 115.000 euro

Nu conteaza numarul banilor in buzunar, atunci cand iei decizii financiare proaste. Indiferent daca cumperi de 200 de euro sau de 200.000 de euro,  cand o faci pe credit si nu esti in stare sa-l platesti, ai dat-o in bara. Desigur, pierderile sunt mai mari in al doilea caz, dar greseala e aceiasi.

Daca tragi linie, vei vedea ca romanul sarac si  romanul „bogat” fac parte din aceiasi „specie”:  sunt persoane care nu se pot abtine sa cheltuiasca peste puterile lor financiare si o fac numai pentru „a se simti bine” sau pentru a impresiona pe cei din jur.

Romanul „bogat” nu e adevaratul roman bogat. Sunt o multime de romani care au averi de zeci de milioane de dolari, care nu apar pe la TV sau prin presa si nu conduc masini de sute de mii de euro. Ei sunt persoane care nu simt nevoia sa epateze, care nu considera ca sunt bogati doar atunci cand si cei din jur stiu ca ei sunt bogati. Bogatia nu se afla in posesiunile materiale ci in altceva, dincolo de palpabil. Este o lectie pe care putini oameni o invata si mult mai putini o aplica in aceasta viata.

Standard
Finante personale

Cc: Ce au in comun romanii saraci si romanii „bogati” (partea I)

, , , , , 4 comentarii

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

In ciuda unei aparente prapastii financiare, intre romanul care imprumuta 1000 de lei ca sa-si cumpere un celular nou, de Craciun  si romanul care isi „cumpara” Rolls Royce Phanton cu 459.950 euro, exista o asemanare frapanta.

Romanul sarac ia credite cu DAE 200%

Intr-un articol foarte relevant pentru starea educatiei financiare in Romania (si nu numai), Cristian Orgonas ne prezinta evolutia fulminanta a creditelor „la domiciliu”, care au inlocuit vestitul „credit cu buletinul”. Acestea au crescut, numai in cadrul unei firmei specializate in acordarea unor asemenea imprumuturi, cu 70% , fata de anul trecut, numarul clientilor ajungand la 164.000

Pentru cei care nu cunosc, „creditul la domiciliu” este:

  • un credit pentru care angajatul institutiei de credit non-bancare (asa se numesc ele) se deplaseaza la domiciliul clientului
  • un imprumut cu sume intre 1000 si 3000 de lei
  • DAE este de peste 200% (uneori pana la 500%)
  • un imprumut pe termen scurt, de pana la 56 de saptamani
  • se achita in rate egale

Acest gen de „produse financaire” se acorda persoanelor sarace, care au o situatie economica ce nu le califica pentru un imprumut bancar. In general, numarul de  credite nereturnate este foarte mare, dar firma iese in profit pentru ca pierderile sunt recuperate din creditele care sunt returnate.

Romanul sarac accepta asemenea credite din mai multe motive:

  • bancile nu ii dau credit pentru ca situatia lui financiara este dezastruoasa
  • de cele mai multe ori romanul intreaba care este rata lunara, pentru a vedea daca isi poate permite imprumutul, iar acest criteriu este singurul pe care il ia in considerare la luarea creditului
  • tinand cont de afirmatia de mai sus, romanul sarac nici nu calculeaza cat va plati in plus fata de banii luati. Oricum, chiar daca i se spune ce e DAE, nu stie despre ce e vorba si nu are curiozitatea sa intrebe (detalii despre DAE aici)
  • romanul sarac ia asemenea credite pentru ca… e sarac. Mai bine zis, e sarac pentru ca deciziile sale in domeniul finantelor personale sunt catastrofale, din lipsa de educatie si din lipsa dorintei de a se informa (educa)
  • romanul sarac ia asemenea credite pentru ca profilul lui psihologic se bazeaza pe recompensa imediata: vede un lucru si vrea sa-l aiba, pe loc, indiferent de consecintele financiare ale acestei decizii (daca are bani, cumpara chiar daca va renunta la mancare sau la plata intretinerii; daca nu are bani,  se imprumuta. De aceea e sarac, de aceea ia asemenea credite.

Trecand in fuga peste elementele de mai sus, vei vedea ca pe departe cea mai importanta cauza este „amanarea recompensei”. Romanul sarac e sarac nu pentru ca nu are educatie, ci pentru ca nu are disciplina necesara pentru a fi chibzuit. Nu e nevoie de educatie pentru a-ti da seama ce se intampla daca cheltui mai mult decat castigi. Pentru aceasta constatare nu trebuie nici macar sa stii aritmetica, pentru ca realitatea te invata direct: iti dai seama ca ia cheltuit prea mult in momentul in care ai bagat mana in buzunar si vezi ca e gol.

Cu alte cuvinte, romanul sarac nu e prost, ci pur si simplu nu se poate abtine sa cheltuie. Punct.

Voi analiza romanul „bogat” in articolul urmator.

Standard
Finante personale

Cc: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea I)

, , , , , Lasa un comentariu

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Intr-un articol de acum mai bine de jumatate de an abordam problema negative equity, termen a carui traducere (nefericita prin complexitatea ei) ar fi capital propriu negativ (vezi articolul initial pentru definitie).

Pe scurt, este situatia in care ai cumparat o proprietate, cu imprumut de la banca, pe o piata imobiliara in crestere, spre finalul cresterii. Dupa prabusirea pietei, valoarea actuala a proprietatii nu acopera diferenta dintre pretul initial de achizitionare al proprietatii si avansul dat de tine.

Exista doua situatii diferite, care necesita abordari diferite pentru a solutiona aceasta problema:

  • proprietatea este locuinta in care ai domiciliu
  • proprietatea este o investitie imobiliara

Negative equity in „casa ta”

In primul rand trebuie sa intelegi un lucru foarte important: pentru ca ai cumparat apartamentul (sau casa) cu credit de la banca, esti in situatia in care casa ta nu e … casa ta. Imobilul e de fapt al tau (ai un contract de cumparare si esti proprietar)  si de drept al bancii, pana in momentul in care ti-ai platit tot creditul restant.

Daca ai reusit sa „digeri” aceasta realitate, te mai asteapta doua socuri care ar trebui sa te trezeasca:

  1. indiferent de perioada in care ai cumparat imobilul (de crestere sau scadere  a pietei imobiliare), atata timp cat l-ai achizitionat cu bani de la banca, vei plati, de-a lungul timpului, mai mult decat valoarea pe care o avea la acel moment
  2. daca dupa achizitionarea imobilului piata imobiliara a cunoscut o cadere, pe langa vestea de la puntul 1 mai trebuie sa adaugi faptul ca acum platesti pentru o proprietate a carei valoare este mai mica decat restul banilor ce trebuie dati la banca.

Punctul doi are o consecinta foarte interesanta: daca nu ai fonduri suplimentare, esti blocat cu imobilul respectiv. De ce? Pentru ca la acest moment, daca ai dori sa-l vinzi, pretul pe care l-ai obtine nu ar fi suficient pentru a acoperi restul creditului. Pentru a intelege iti voi da un exemplu.

Ai cumparat, inainte de prabusirea pietei imobiliare, un apartament ce valora 100.o00 euro. Ai dat un avans la banca de 20.000 de euro, banca a platit restul (catre vanzator) si ai devenit proprietarul unui apartament ipotecat.

Piata imobiliara a scazut, intre timp, cu 40% (cifra care se regaseste in realitate, in unele locatii din tara). Apartamentul tau valoreaza 60.000 de euro.

Daca ai vrea sa vinzi acest apartament, ar mai trebui sa obtii inca 20.000 de euro pentru a acoperi banii completati de banca (80.000 de euro). In concluzie:

  • ai dat 20.000 euro (avansul)
  • ai primit 60.000 de euro la vanzarea apartamentului, bani care i-ai dat bancii
  • ai mai dat in plus 20.000 euro pentru a completa ce ti-a dat banca pentru a achizitiona apartamentul
  • rezultat final: esti in minus cu 40.000 euro si n-ai apartament

Desigur, situatiile reale sunt un pic mai complicate, pentru ca intre timp ai mai platit rate la banca. Ce trebuie sa intelegi este ca, la acest moment, daca vrei „sa iesi” din aceasta achizitie, o vei face cu un minus foarte mare. Acest lucru este determinat de decizia ta catastrofala de a cumpara un imobil la varful cresterii pietei imobiliare.

Situatia este mai dramatica daca intri in incapacitate de plata. Banca va vinde imobilul tau si te va urmari pentru a-si recupera restul de 20.000 de euro, deci iti va lua orice alta proprietate pe care o ai pentru a stinge datoria.

Ce-i de facut?

Sa platesti in continuare ratele si sa te consolezi cu gandul ca ai facut o afacere proasta. Va trebui sa mai astepti ani si ani pana cand piata imobiliara va creste intr-atat incat sa inchida bresa dintre valoarea imobilului si restul de plata la banca. Atunci vei iesi din negative equity. In acel moment, in cazul in care vei dori sa vinzi imobilul, vei fi capabil sa-ti acoperi restul de bani pe care trebui sa-i dat bancii, dar tot vei iesi in minus (cu avansul dat catre banca).

E posibil ca preturile sa revina la vechile valori?

Da. Sau nu. Numai timpul va da raspuns la aceasta intrebare, iar daca raspunsul este da, nu putem sti in cati ani se va intampla acest lucru.

Foloseste acest episod negativ din viata ta financiara pentru a reflecta la greseala pe care ai facut-o si a te informa temeinic in cazul in care vei fi pus intr-o situatie similara, de a cumpara o prorietate imobiliara sau de a face o investitie, de orice fel. Acelasi lucru il poti pati si la bursa sau cu orice alt obiect de investitie, pentru ca pietele, indiferent ce tranzactioneaza ele, evolueaza in cicluri.

Cunoaste aceste cicluri si vei fi in stare sa stai departe de acest gen de achizitii falimentare. Mai mult, cunoaste ciclurile economice si vei putea sa obtii profit de pe urma lor.

In urmatorul articol voi analiza situatia in care negative equity apare la un imobil de investitie.

Standard
Finante personale

Cc: DAE sau tenebrele formulelor matematice bancar

, , , , , 4 comentarii

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

By making the simple complex, the financial world sounds intelligent and makes you feel stupid when it comes to money. When you feel stupid, it is easier to take your money.
The Conspiracy Of The Rich, Robert Kiyosaki

„Transformind lucrurile simple in ceva complex, lumea financiara foloseste un limbaj ‘inteligent’ care te face sa te simti prost, cind vine vorba de bani. Cind te simti prost, e mai usor sa iti ia banii.”

Ce inseamna DAE?

Conform sondajului de opinie pe care il poti gasi pe site-ul bugetulfamiliei.ro, doar 29% din cei care au participat stiu raspunsul corect (Dobinda Anuala Efectiva). Oare citi dintre acestia stiu, cu adevarat, ce inseamna DAE?

Am vrut sa scriu mai demult despre subiectul DAE. Faptul ca o fac acum se datoreaza unui articol scris de Cristian Orgonas, care relateaza cazul unei institutii financiare non bancare, care da credite cu DAE 437%.

Este vorba despre un credit la care, pentru cei 1000 RON primiti, trebuie sa dai inapoi in rate saptamanale de 57.8 RON, 1502.8 de RON in 6 luni. Imediat dupa aparitia articolului, o mina de vajnici cititori revoltati l-au acuzat pe autor ca furnizeaza date gresite, ca nu stie sa calculeze, ca e un amator care scrie dupa auzite, etc.

Din pacate pentru cei care iau creditul, calculul DAE era corect, pentru ca DAE nu e dobanda obisnuita, ci un coeficient mai complex, care ia in calcul, printre altele, si perioada de timp in care se returneaza creditul.

DAE este reglementat de legea 289/2004, pe care o puteti citi aici. In aceasta lege se da formula de calcul a DAE si exemple practice. Pentru curiosi, iata formula:

K=m                 K'=m'
___     A(K)        ___      A'(K')
\   ------------- = \    -------------
/__ (1 + i)^t(K)    /__  (1 + i)^t(K')
K=1                 K'=1

unde
K = numarul de ordine al unui imprumut;
K' = numarul de ordine al unei rambursari sau al unei plati a cheltuielilor;
A(K) = valoarea imprumutului pentru numarul de ordine K;
A'(K’) = valoarea unei rambursari sau a unei plati a cheltuielilor pentru numarul de ordine K’;
SUMA = semnul care indica o insumare;
m = numarul de ordine al ultimului imprumut;
m’ = numarul de ordine al ultimei rate de rambursat sau al ultimei plati a cheltuielilor;
t(K) = intervalul, exprimat in ani si fractiuni de ani, intre data imprumutului nr. 1 si data imprumuturilor ulterioare de la nr. 2 la m;
t(K’) = intervalul, exprimat in ani si fractiuni de ani, intre data imprumutului nr. 1 si data ratelor de rambursare sau a platilor cheltuielilor de la nr. 1 la m’;
i = dobanda anuala efectiva care poate fi calculata (fie algebric, fie prin aproximari succesive, fie printr-un program pe calculator) atunci cand ceilalti termeni ai ecuatiei sunt cunoscuti prin contract sau in alt mod.

Mai simplu, aceasta se poate calcula folosind functia XIRR (o varianta a Internal Rate of Return) din Excel, functie care se gaseste numai in pachetul aditional Analyst Toolkit.
Iata ce spune un director de banca:

„DAE este o mare prostie. In primul rand, nici macar un angajat al bancii nu-l poate calcula daca nu are formula introdusa direct pe calculator, in fata. Apoi, DAE merge pe mai multe formule de calcul, cu plati egale sau inegale, si pe aproximari viitoare care pot sa nu corespunda deloc cu piata“

(sursa)

Ca sa va bag si mai tare in ceata, va voi spune ca DAE se calculeaza diferit, de la o institutie financiara la alta, ceea ce a facut ca UE sa ceara uniformizarea modalitatii de calcul a DAE, uniformizare care va avea loc din 2010 (sursa)

„Transformind lucrurile simple in ceva complex, lumea financiara foloseste un limbaj ‘inteligent’ si te face sa te simti prost, cind vine vorba de bani. Cind te simti prost, e mai usor sa iti ia banii.”

Nici nu e de mirare ca lumea nu stie de care picior sa-l apuce pe DAE !

Si totusi, DAE se foloseste si ne da informatii despre creditul pe care il vei lua. Voi incerca sa iti explic pe romaneste ce inseamna DAE si cum trebuie apreciat.

Daca te uiti cu atentie la formula de calcul al DAE, vei vedea doua variabile care sint cheia unei explicatii simple, si anume:

m’ = numarul de ordine al ultimei rate de rambursat sau al ultimei plati a cheltuielilor
t(K’)= intervalul, exprimat in ani si fractiuni de ani, intre data imprumutului nr. 1 si data ratelor de rambursare sau a platilor cheltuielilor de la nr. 1 la m’

Aceste doua variabile ne spun ca DAE depinde de:

  • numarul de rate in care rambursezi imprumutul
  • durata de timp in care rambursezi imprumutul

Ca sa intelegi, iti voi da un exemplu:
Vei primi un imprumut de 1000 RON pe care trebuie sa-l restitui. Va trebui sa restitui 1500 de RON.

  1. cum iti convine, sa-l restitui in 15 rate sau intr-o rata?
  2. cum iti convine, sa-l restitui peste o saptamana sau peste un an?

Evident, lumea prefera sa restituie:

  1. in cit mai multe rate (pentru ca tu depinzi de un salariu lunar)
  2. pe o perioada de timp cit mai mare (ca sa ai rate cit mai mici deci usor de suportat)

Plecind de la aceste concluzii de bun simt, si DAE va fi mai mic daca imprumutul e restituit pe o perioada mai mare si in rate mici.

Parca mai merge, nu?

N-are rost sa te chinui sa calculezi DAE. Poti sa-l folosesti empiric in aprecierea usurintei cu care se restituie un imprumut. Iata citeva idei (la data in care a aparut articolul):

  • DAE mediu pentru credite nevoi personale se invirt in jur de 27%
  • DAE cel mai mare, pe piata creditelor nevoilor personale este 35.45%
  • DAE in cazul descris de Cristian Orgonas era 437%

(conform sursa 1 si sursa 2)

Ca atare:

  • un DAE sub 25% se inscrie in normalitate (credite nevoi personale)
  • DAE intre 25-30% inseamna sa deschizi bine ochii
  • tot ce inseamna DAE peste 30% trebuie sa te intrebi daca merita
  • 437%? hei, ai inebunit?

Daca vrei lucrurile si mai simplu, se poate. Cand te duci la o banca pentru un credit, intreaba:

  1. citi bani primesti in mina
  2. cit trebuie sa dai inapoi, inclusiv cheltuieli aditionale (vezi mai jos)
  3. durata creditului
  4. rata lunara
  5. cheltuieli aditionale legate de credit (comision de acordare a creditului, comision de gestionare a contului, asigurari legate de credit, etc. etc.)

Adica:

  • iti convine cat profit face banca de pe spatele tau?
  • iti convine cit vei trebui sa platesti rate pentru produsul pe care il cumperi?
  • iti permiti rata lunara?

Sint intrebari simple, la care poate raspunde toata lumea. Uita de DAE si vezi daca te simti confortabil cu raspunsurile la intrebarile de mai sus.

Concluzie

Ca atare, cind banca iti mai flutura prin fata termeni exotici, ai curajul de a spune un nu politicos, cerind timp ca sa te informezi asupra situatiei. Altfel risti sa platesti a proasta, ca fraierul.

Standard