Investitii imobiliare

Invata sa negociezi

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

In timpul unei crize imobiliare o parte din proprietarii de imobile care platesc rate la banca pentru creditul imobiliar cu care au achizitionat imobilul ajung in negative equity.

De multe ori poti intra in negative equity (citeste articolul din empower.ro despre acest subiect) chiar inainte de a ajunge proprietar! Este situatia in care ai dat un avans pentru un apartament, acum luni de zile sau poate un an, la inceperea constructiei imobilului. Intre timp valoarea apartamentului a ajuns sub nivelul pretului de cumparare iar banca nu mai poate sa-ti acorde imprumutul pe care contai pentru ca viitoarea proprietate nu poate garanta valoarea imprumultului. O situatie ce pare fara iesire.

In acest articol voi reproduce un schimb de mesaje cu un cititor al Milionarului Mioritic care se afla chiar in aceasta situatie.

Buna, Citesc cu mare inters blogul dvs. si sunt abonat fidel prin RSS. Situatia mea este urmatoarea: – la inceputul anului trecut am dat avans 20.000 de euro pentru un apartament nou cu 2 camere, care costa la vremea respectiva 82.000 euro – anul acesta pretul a scazut datorita TVA-ului 5% la 72000 de mii – la sfarsitul lui martie ar trebui sa platesc restul de 72.5% (cam atata a mai ramas) – am aplicat pentru un credit la banca xxx, dpdv financiar sunt OK, problema care a aparut fiind la evaluarea imobilului. Acesta a fost evaluat la 62.000 din care banca scade o marja de 15%, si din suma rezultata imi poate oferi maxim 75% – in concluzie banca imi poate da doar 39.000 euro – mi s-a sugerat sa vin cu o garantie suplimentara pentru a imprumuta cei 52000 de care am nevoie – constructorul mi-a spus ca incearca sa gaseasca o alta modalitate si ca daca nu reusesc sa contractez creditul ma va mai amana cu plata Ce sa fac? Dati-mi o solutie, sau posibile solutii in acest caz? Am inteles ca mai sunt si alti clienti in aceasi situatie. Va multumesc anticipat,

Iata raspunsul meu:

ce se intimpla in cazul tau se numeste negative equity. va apare in empower.ro miine un articol despre acest subiect.

ce pot eu sa-ti spun e ca in principiu tu ai avantajul in aceasta situatie pentru ca nu ai dat toti banii. trebuie sa negociezi cu constructorul sa scada din pretul apartamentului. atuuri la negociere:
-piata a mai scazut
-pretul materialelor de constructie a scazut continuu in ultimul an
-piata e in scadere, nu are cui sa-i vinda apartamentul daca tu renunti
-banca ti-a evaluat apartamentul in jos (te duci cu evaluarea bancii)

in principiu se face o anexa la contractul care l-ai semnat cu constructorul in care se precizeaza noul pret, noile modalitati de plata (incearca sa prelungesti cit de mult in timp plata creditului, dar fii atent la rata, sa fie in functie de euribor, ca dobinda de referinta, pentru ca daca se prelungeste criza, si eu cred ca vom avea o criza lunga, euribor va fi foarte scazut). poate reusesti o co-finantare cu constructorul (sa-i platesti lui o rata fixa, fara dobinda, pentru o parte din suma apartamentului sau sa te amine cu plate pentru un an/doi, sint multe variante…). crede-ma constructorul are cel mai mult de pierdut din aceasta situatie!

ideea este sa nu iei recomandarile mele ca “litera de lege”. mai intreaba experti financiari, consulta-te in stinga si in dreapta si ia o decizie informata.

Situatia a evoluat in felul urmator:

Multumesc foarte mult pentru raspunsul tau. Intre timp se pare ca a discutat firma xxx (dezvoltatorul) direct cu banca yyy si evaluatorul.

Banca imi va da oricum o oferta mai buna decat e pe piata: EURIBOR + 3.9% + 0.05 luna comision. Rata la 53.000 va fi undeva la 350 de euro pe luna.

De asemenea se va reevalua apartamentul la pretul din contract pentru a putea lua suma necesara ca si credit.

Garsoniera pe care o mai am intentionez sa o  dau in chirie si asa voi face rost de o parte din banii de rata.

In cazul in care se mai modifica ceva date in aceasta problema te voi anunta.

Multumesc inca o data si chiar te rog sa prezinti cazul pe blog – sigur mai sunt oameni care sunt in aceasi situatie.
Desigur, este un caz fericit in care s-a ajuns, prin conlucrarea partilor, la o solutie care se pare ca este acceptabila pentru toata lumea.

Ramin la parerea mea: situatia ar fi putut fi abordata printr-o negociere cu constructorul, cu mari sanse de a reduce din pretul de cumparare al apartamentului. Dar pentru a realiza acest lucru iti trebuie experienta si determinare.

Nu stiu daca persoana in cauza are aceasta experienta, poate e mai bine ca nu s-a lansat intr-o negociere. Pe de alta parte, niciodata nu strica sa incerci, in cel mai rau caz ajungi de unde ai plecat, pentru ca ti se spune “nu”.

De aceea e bine sa citesti din timp carti din domeniul negocierilor (eu am recomandat citeva titluri, iata unul dintre ele) si sa-ti “faci mina” la piata sau in viata de zi cu zi. In actuala criza vei fi pus, cu siguranta, in situatia de a-ti folosi aceste aptitudini.

Comentarii

comments

Standard

4 gânduri despre „Invata sa negociezi

  1. Radu zice:

    Neinspirat moment sa-ti cumperi casa …

    Intzeleg ca este greu dpdv psihologic, dar aici solutzia corecta nu era negocierea ci renuntzarea la avans si pierderea a 20k EUR. Asa ai sa pierzi mult mai mult.

    Cred ca titlul articolului ar trebui schimbat din “invatza sa negociezi” in “invatza sa te documentezi inainte sa cumperi” sau, if that fails, “invatza sa-ti tai pierderile”.

  2. Pingback: Site-ul intra in vacanta | Milionarul Mioritic ®

  3. daca ai incheiat un contract, ai apucat sa platesti doar partial si banca iti refuza imprumutul n-ai decat sa consideri contractul incheiat ca fiind un contract sub conditie suspensiva sau rezolutorie (aceea de a primi imprumutul pt plata pretului, conditie care a fost indeplinita (banca nu ti-a da niciu ban) si astfel sa ceri constatarea incetarii contractului de vanzare-cumparare…

  4. Bogdan zice:

    Of!Nu puteai sa iti cumperi un ecodom(20000-35000-55000 euro?)sau o casa mai ieftina,undeva cat mai departe de oras dar nici la tara, imediat langa oras ceva,,dar nu!!!….omul se pripeste sa isi cumpere o casa, un apartament la bloc (e cel mai rau, te mananca intretinerea daca nu ai salariu mare,daca mai e si central e de rau).Un om intelept care se hotaraste sa isi rada barba se gandeste de 10 ori pana sa o rada.Deci s-ar putea sa resimti decizia asta pe o perioada foarte lunga a vietii tale cand ti-ai facut credit si iti vei da seama valoarea banului.Creditele intotdeauna te omoara daca iei un credit pe 7-10 ani platesti dublu: iei un leu, dai doi(2,5 sau 3).Nu prea conteaza ce moneda de schimb este, ei(bancile) intotdeauna castiga, isi vad interesul.Tot ce iti spun cu DAE si dobanda se recompenseaza la fiecare luna, an , recalculari etc.Eu consider ca bancile au un monopol asupra economiei pentru ca e ca si diavolul iti promite multe si frumoase.Bani, casa, masina si te trezesti cu si mai multa saracie la sfarsit, cu o lupta la limita existentei si atunci iti dai seama de valoarea muncii si a produsului muncii, banii.Banii mi se par devalorizati, casele mi se par supraevaluate :auzi tu 50.000-100.000 de euro o casa cand salariul minim 800lei(sub 200 euro la cotatia de azi?)nu iti permite sa iti iei una nici intrun miliion de ani,nu nici pentru subzistenta.Nici daca ai avea salariu de peste 2000 de lei,tot nu te descurci pentru ca nu e piata muncii stabila si nu ai sansa sa castigi mai mult.Totul trece in subteran pentru ca e totul mai echitabil decat ceva facut legal.Totul ramane la latitudinea mintii noastre.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *