Tagul: imobiliare

Investitii imobiliare

Fixing – identificarea si analiza proprietatii

, , , , , 3 comentarii

Cuprinsul seriei Fixing-ul imobiliar

  1. Fixing – elemente de baza
  2. Fixing – identificarea si analiza proprietatii
  3. Fixing – negocierea si achizitionarea
  4. Fixing – rezolvarea problemelor
  5. Fixing – valorificarea proprietatii

Identificare a unei proprietati in vederea achizitiei este comuna tuturor investitiilor imobiliare. Pina voi scrie un articol special pe acest subiect, va voi da citeva recomandari generale:

  1. sursele de informatii sint dobindite pasiv (prin consultarea ziarelor cu anunturi de imobiliare, preluarea de informatii de pe internet, de la agentii imobiliare, etc) si activ (spunind prietenilor ce tip de proprietate doriti sa achizitionati, „angajind” administratorii de bloc din zonele de interes, pentru a fi informati daca sint apartamente scoase la vinzare, patrulind zonele de interes in vederea gasirii de anunturi pe stilpi, pe cladiri, etc.)
  2. se face o lista de vizitare. Se trece la vizionarea proprietatilor, INTOTDEAUNA cu aparatul foto digital pentru a lua imagini. Nu uitati sa cereti acceptul proprietarului pentru aceasta. Se iau cit mai multe instantanee, din toate zonele de interes, mai ales acolo unde sint necesare reparatii.
  3. daca nu aveti expertiza in constructii si instalatii, angataji un specialist pentru a identifica problemele ce trebuie rezolvate, pe sectiuni. O lista a posibilelor probleme o aveti in articolul cu elementele de baza ale fixingului.
  4. instruiti expertii sa va faca o analiza a problemelor tehnice ce trebuie remediate si sa v-o prezinte, de asemenea sa inceapa munca pentru furnizarea solutiei de rezolvare si estimarea costurilor de realizare.
  5. restringeti lista de proprietati la citeva. Selectia se face in functie de pretul cerut de proprietar, disponibilitatea acestuia la negociere, extinderea problemelor, o analiza initiala la prima vedere a costurilor de fixing. NU ALEGETI proprietati care va depasesc capacitatea de rezolvare a problemelor sau bugetul.
  6. cereti actele de proprietate asupra imobililui si un extras de carte funciara (de cel mult o zi-doua). Proprietatea e recomandabil sa aiba un singur proprietar si sa fie libera de sarcini (ipoteci, etc.)
  7. daca sint mai multi proprietari, vorbiti cu fiecare in parte si asigurati-va de acordul lor asupra vinzarii.

Acestea sint citeva recomandari pentru identificarea si analiza proprietatii.
Nu ignorati nici o etapa.
Daca nu aveti cunostinte sau experienta in constructii, nu va zgirciti sa platiti experti tehnici, ei va pot da o estimare cit de cit exacta asupra problemelor. Daca ati avut o colaborare buna cu ei, includeti-i in echipa de specialisti pe care o folositi.
Cel mai important, nu sariti peste etapele 6 si 7. Cind aveti dubii in legatura cu actele sau proprietarii, cereti extrasul de CF inainte de a aduce expertii. In felul acesta puteti economisi taxa de analiza.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!


Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

Citeste articolul anterior din aceasta serie Citeste articolul urmator din aceasta serie
Standard
Investitii imobiliare

Fixing – elemente de baza

, , , 5 comentarii

Cuprinsul seriei Fixing-ul imobiliar

  1. Fixing – elemente de baza
  2. Fixing – identificarea si analiza proprietatii
  3. Fixing – negocierea si achizitionarea
  4. Fixing – rezolvarea problemelor
  5. Fixing – valorificarea proprietatii

Fixingul este una din investitiile imobiliare cele mai accesibile. El se preteaza in special pentru investitorii incepatori, pentru ca prezinta un grad scazut de risc si posibilitati crescute de a obtine profit .

Definitie

Este procedeul prin care investitorul achizitioneaza o proprietate imobiliara cu probleme de natura specifica pe care pe care le va rezolva in vederea cresterii valorii, in scopul vinzarii in profit.

Probleme de natura specifica pot fi la:

  • finisaje (distruse, imbatrinite, mai multe finisaje din epoci diferite, neadaptate temei cladirii sau vecinatatilor)
  • compartimentare (compartimente mici, inghesuite, lipsa anexelor esentiale-baie, bucatarie, etc.)
  • izolatii (igrasie, infiltratii prin acoperis, pe linga ferestre, etc.)
  • instalatii (distruse, invechite, subdimensionate, inexistente, etc.)
  • anexe (care sint redundante sau nu mai sint necesare noii destinatii-grajduri, cotete, hale, etc.)
  • imprejmuire (inexistenta, invechita, ineficienta, etc.)
  • terenul pe care se afla proprietatea (mlastinos, inundabil, surpabil, erodabil, poluat, etc.)
  • vecinatati (poluare fonica, chimica, vecini-problema, etc.)
  • acte, documentatii, aprobari (lipsa, cu probleme legate de noua legislatie, cu probleme de succesiune, acte pierdute, instrainate, etc.)

ATENTIE! Nu se cumpara proprietati cu probleme structurale sau probleme care nu pot fi rezolvate de investitor, din lipsa de experienta, capital sau pirghii specifice.

Etapele investitiei

  1. identificarea si analiza proprietatii
  2. studiu de solutie a problemelor si bugetarea
  3. negocierea si achizitionarea
  4. fixingul (rezolvarea problemelor)
  5. vinzarea

Avantaje:

  • faptul ca investitorul contribuie la ridicarea valorii proprietatii creste posibilitatea obtinerii profitului
  • faptul ca proprietatea este cu probleme usureaza considerabil procesul de negociere
  • faptul ca proprietatea este cu probleme scade din pretul de achizitie deci din capitalul necesar
  • faptul ca, la proprietatile de mici dimensiuni, investitorul care are expertiza in domeniu poate realiza unele, daca nu toate etapele fixingului, reduce mult cheltuielile

Dezavantaje

  • analiza problemelor si bugetarea poate sa depaseasca experienta unui investitor incepator

Sursa profitului

  1. negocierea sub valoarea reala (facilitata de problemele proprietatii)
  2. procesul de fixing , ce creste valoarea proprietatii
  3. realizarea lucrarilor de fixing in regie proprie sau prin implicarea personala
  4. pe o piata cu trend ascendent, timpul necesar fixingului poate fi un avantaj, crescind valoarea proprietatii prin cresterea generala a pietei imobiliare

Capcane

  • analiza initiala a proprietatii poate fi insuficienta, incompleta, nesesizind anumite defecte majore (structurale) sau de alta natura, care vor apare ulterior, dupa inceperea lucrarilor; bugetul calculat va deveni insuficient, terminarea lucrarii se va face in detrimentul profitului
  • bugetarea nerealista poate conduce la un calcul general al investitiei care sa impiedice realizarea profitului
  • un investitor incepator poate crede ca e capabil sa rezolve problemele proprietatii, dar acestea ii depasesc expertiza si capitalul disponibil

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!


Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

Citeste articolul urmator din aceasta serie
Standard
Investitii imobiliare

Resurse pe internet despre investitiile imobiliare

, , , , , , , , 9 comentarii

Internetul se dovedestea fi o mina de aur cu acces gratuit, indiferent de informatiile pe care le doresti. Investitiile imobiliare nu fac exceptie. Numarul site-urilor care ofera newsletters (buletine informative) sau pur si simplu articole pe o multitudine de teme este impresionant. Acest avantaj se transforma in munca de selectie obositoare imediat ce incerci sa fructifici aceasta resursa.

Daca esti novice, efortul tau devine deosebit de frustrant. Lipsa de experienta te impiedica sa sortezi continutul in functie de valoare si te trezesti pierzind saptamini de zile in site-uri care de fapt au o calitate indoielnica.

Mai jos voi da o lista de propuneri, o lista de pornire. Am adaugat citeva scurte informatii pentru a va orienta alegerea.

http://www.realtor.org
-are o sectiune pentru incepatori destul de buna, mai ales despre cum sa-ti construiesti un site internet, daca esti agent imobiliar/investitor

http://www.reiclub.com
-desi este un site cu materiale educative platite, iti recomand sa te inscrii la un newsletter cu acces liber, avind urmatoarele resurse gratuite:
1.) Ebook ==> „Buying Homes Nothing Down” (288 pages)
2.) Ebook ==> „Introduction to Real Estate Investing” (112 pages)
3.) Ebook ==> „Think and Grow Rich” (260 pages)
4.) Audio ==> „Profit in Commercial Real Estate” (103 minutes)

http://www.biggerpockets.com/
-multe articole gratuite pe teme de investitii imobiliare

http://www.resourcehelp.com/qserrealestate.htm
-link-uri spre alte resurse de imobiliare

http://www.buyinghome.org/
-ce trebuie sa stii si sa faci cind cumperi o casa

http://www.propertyflippinginfo.com/
-site cu articole despre un anumit tip de investitie imobiliara, flipingul

http://www.realestateclipart.com/
-resurse pentru momentul cind iti construiesti un web site pe teme de imobiliare

http://www.mrlandlord.com/
-resurse gratuite si cursuri platite pentru cei care detin si inchiriaza proprietati

Dupa ce ai vizitat aceste site-uri, iata ce trebuie sa faci:

-citeste pentru a te familiariza cu terminologia, pe care trebuie s-o traduci in romaneste (foloseste dictionarul on-line roman-englez-roman de la www.hallo.ro)
-aboneaza-te la buletine informative gratuite, cit mai multe; studiaza prin arhiva lor; renunta la cele care nu furnizeaza informatii de valoare
-fa-ti un dictionar cu toti termenii si explicatiile lor
-fa-ti un caiet cu tehnici de investitie imobiliara, cu descrierea lor
-fa-ti un caiet cu tehnici de vinzare
-gindeste-te cam ce ar trebui sa contina site-ul tau de investitii imobiliare

Daca nu stii engleza, asteapta articolele mele pe teme imobiliare. In timp o sa dobindesti informatiile necesare, dar mult mai incet decit daca ai fi cunoscut limba engleza 🙂

Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu. In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.Iti multumesc pentru vizita!
Standard
Investitii imobiliare

Resurse bibliografice despre investitiile imobiliare

, , , , , , 4 comentarii

Spre deosebire de resursele destinate subiectului „trading”, in oferta de limba româna nu cunosc sa exite nici o carte despre investiile imobiliare, pina la ora actuala (noiembrie 2007)! E posibil sa ma insel. Mi-ar place sa-mi scrieti si sa-mi indicati un titlu. Sint carti despre cum sa-ti construiesti o casa dar nimic despre cum sa investesti in imobiliare.

Inainte de a scrie acest articol am scanat memoria si biblioteca pentru a gasi carti pe care sa le prezint. Foarte greu. Din lipsa de inspiratie, am intrebat expertul in imobiliare al familiei, sotia. Banuiala mea a fost confirmata. Nu avem decit carti in engleza, chiar si acestea in numar de doua, spuse ea.

De unde am invata noi cum se fac investitii imobiliare? Sotia a ridicat din umeri si mi-a spus : Nu stiu, avem o multime de carti despre negociere si vinzari, iar in imobiliare asta trebuie sa faci, sa vinzi.

Am retinut ideea si am inceput sa caut carti despre negocieri. Erau, intr-adevar, destule.

Voi prezenta mai departe cartile gasite, in doua sectiuni.

IMOBILIARE:

Dolf de Roos, Ph.D. – Real Estate Riches (How to become rich using your banker’s money), Warner Books, October 2001
Peter Conti & David Finkel – How to Create Multiple Streams of Income (Buying homes in nice areas with nothing down), de pe www.resultsnow.com

NEGOCIERE:

Cartea pe care eu o consider cea mai buna din cele citite de mine pe aceasta tema, pe care v-o recomand cu caldure este:

William Urie – Dincolo de refuz, Ghid al negocierii cu partenerii dificili (titlul original Getting Past No), Ed. De Vest, Timisoara, 1994;
Nu s-a tradus in romana, dar exista in limba engleza prima carte din aceasta serie:
Roger Fisher, Bruce M. Patton, and William L. Ury – Getting to Yes: Negotiating Agreement Without Giving In, 1992, Second Edition

Alte carti foarte importante, esentiale as zice:

Kevin Hogan – Psihologia Persuasiunii, Ed. Antet, 1996
Allan Pease – Limbajul Trupului, Ed. Polimark, 1993
Allan Pease, Alan Garner – Limbajul vorbirii, Ed. Polimark , 1994

Carti foarte bune, care merita citite:

Colectiv de autori – Arta de a negocia – Ed. Rentrop & Straton
Bogdan Ficeac – Tehnici de manipulare, Ed. Nemira, 1997
Herb Cohen – Orice se poate negocia , Ed. Colloseum, 1995
Xavier Lucron – Manipularea prin corespondenta, Ed. Antet, 1998
Richard Johnson Jr. – Manipularea prin telefon, Ed. Antet

Va recomand si carti din domeniul marketingului si vinzarii, in cazul in care doriti sa va extindeti zona de expertiza. Sint subiecte conexe, dar care pot sa va ajute in promovarea si vinzarea imobilelor.

Lectura placuta!

Daca vizitati pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doriti sa stiti mai multe despre acest blog.
In cazul in care va place, va recomand sa va abonati prin RSS sau prin email.
Parerile voastre sint importante. Lasati un comentariu sau trimiteti un email.
Va multumesc pentru vizita!
Standard
Investitii imobiliare

Investitiile imobiliare: pro si contra

, , , , , , , , , , , 4 comentarii

La fel cum trebuie sa-ti alegi o meserie pe gustul tau, investitiile pe care le faci trebuie sa fie potrivite personalitatii tale.

 

Nu poti alege decit daca esti in cunostinta de cauza. Intotdeauna cind sint pus in fata unei alegeri, indiferent despre ce este vorba, imi fac un tabel cu doua coloane: pro si contra. Imi scriu in fiecare coloana motivele care ma determina sa aleg sau sa resping obiectul alegerii apoi contabilizez. Sint mai multe pozitive? Ma sufoca cele negative? Procesul de decizie este mult usurat.

Fiecare trebuie sa urmeze acest proces din nou, deoarece sintem diferiti. Mie imi place riscul mai mare, care poate aduce un cistig mai mare. Tu ai vrea un risc mai mic si o activitate in ritm mai putin alert.

Mai jos voi enumera argumentele pro si contra investitiilor imobiliare, conform preferintelor mele.

PRO

-piata evolueaza destul de lent, deci o poti analiza fara graba, in voie
-in general opereaza cu valori mari; de aceea si profitul, chiar daca este mai mic procentual, in valoare neta este atragator
-impozitarea este mai scazuta decit in cazul afacerilor si a investitiilor bursiere (3% pe valoarea tranzactiei; daca profitul tau este mai mare de 30%, impozitul este acceptabil)
-este o investitie toleranta la greseli; ca sa se produca o catastrofa, trebuie sa aduni multe decizii nefericite
-gradul de risc este in general scazut; caderile pietei sint precedate, de cele mai multe ori, de semnale clare, pe care un investitor avizat le observa din timp
-tendinta generala a pietei imobiliare este de crestere; chiar daca apar caderi spectaculoase, piata isi revine, intr-o perioada variabila de timp. Trebuie doar sa astepti revenirea.
-metodele de investitie sint intr-o paleta larga, de la cele mai simple, pe care le poate utiliza oricine, la cele sofisticate, accesibile doar cunoscatorilor si celor care au un fond de investitii generos
-dupa parerea mea este unul din cele mai bune moduri de „stocare” al bogatiei

CONTRA

-in general, trebuie sa ai un fond de investitii destul de ridicat pentru a face investitii imobiliare; se poate incepe si „de la mic”, dar procesul de inmultire al banilor este lent.
-trebuie sa ai (cel putin un minim de) cunostinte de negociere; cumpararea si vinzarea se realizeaza prin interactiunea cu vinzatorul sau cumparatorul
-este un vehicol de investitie lent (pentru gustul meu)
-rareori iti permite profituri ce depasesc 100% pe an
-trebuie sa fii foarte bine pus la punct cu hatisul legislatiei in domeniu; greselile cu cele mai cumplite consecinte apar prin necunoasterea legilor si neatentia in citirea documentatiei legale (carti funciare, planuri de amplasare, etc)

Un adevarat investitor nu este implinit pina nu investeste si in domeniul imobiliar. Este o modalitate excelenta, care te protejeaza de riscuri exagerate si iti permite o siguranta marita a fondurilor.

Daca vizitati pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doriti sa stiti mai multe despre acest blog.
In cazul in care va place, va recomand sa va abonati prin RSS sau prin email.
Parerile voastre sint importante. Lasati un comentariu sau trimiteti un email.
Va multumesc pentru vizita!
Standard