Investitii imobiliare

Fixing – valorificarea proprietatii

De vinzare

Etapa finala a oricarui proces de investitie este incasarea profitului, indiferent de forma acestuia (vinzarea investitiei in cazul speculatiei, colectarea venitului pasiv in cazul dividendelor la actiuni sau al chiriei la proprietati imobiliare).

In cazul fixing-ului, aceasta etapa consta in vinzarea proprietatii. Ea contine aceiasi pasi cunoscuti:

  1. promovarea proprietatii (prin anunturi in ziarele de specialitate, la rubrica imobiliare, prin listarea la agentii imobiliare, prin afise postate in imprejurimi, prin panouri cu anuntul de vinzare la locatia proprietatii, prin anunturi pe internet, etc.); fiecare din metodele de promovare se adreseaza unui anumit public, are avantajele si dezavantajele sale precum si modalitati specifice care sa-i creasca eficienta.
  2. intilnirea cu posibilii cumparatori; vizitarea proprietatii de catre cumparatori este un proces care necesita timp, abilitati de comunicare; este punctul de unde incepe procesul de negociere
  3. negocierea propriu-zisa; trebuie sa acordati o atentie deosebita acestui aspect, care depinde in mare masura de pregatirea si experienta voastra
  4. concluzionarea vinzarii prin perfectarea actelor; o alta etapa esentiala, fara de care intreg procesul de valorificare al proprietatii nu este posibil

Nu voi intra in detaliile. Este important sa subliniez doua aspecte specifice fixing-ului:

  • nu trebuie sa spuneti clientului, din proprie initiativa, problemele pe care le-a avut proprietatea; cred ca nu e necesar sa detaliez acest subiect
  • trebuie sa eliminati din abordarea negocierii ideea ca proprietatea a suferit un proces de fixing

In mintea investitorului sint proaspete toate problemele pe care le-a avut proprietatea, precum si greutatile intimpinate in fixing. Acest

balast emotional poate avea un rol negativ in negociere. Poate sa creeze un element subconstient care sa-l faca pe investitor sa cedeze usor presiunilor de scadere a pretului (doar a fost o proprietate cu probleme, nu?)

Trebuie sa tineti seama ca:

  1. problema proprietatii a fost rezolvata
  2. cumparatorul nu stie ca proprietatea a avut o problema

De aceea negocierea va fi abordata ca si cum sinteti un agent imobiliar, care judeca proprietatea pentru prima data, in functie de situatia ei IN ACEST MOMENT. Nu sint motive de concesii, nu exista probleme.

Chiar daca pe parcurs clientul va aduce la cunostinta ca a aflat de problemele pe care le-a avut proprietatea, trebuie sa prezentati detaliat, daca e posibil cu documente, etapele rezolvarii problemelor, pentru ca acest subiect sa nu aibe un aspect negativ in negocierea pretului. A trata cu superficialitate aspectul, expediind clientul cu o propozitie de genul “am rezolvat problema” va poate aduce mari deservicii.

Fixing-ul ramine o metoda de investitie imobiliara draga inimii mele, poate si pentru ca primele investitii facute impreuna cu sotia au fost fixing-uri si ne-au adus rate consistente ale profitului. Ce trebuie sa intelegeti este ca fixing-ul nu este o metoda destinata numai incepatori. Ea poate fi aplicata si proprietatilor mari, in valoare de milioane de dolari. La orice nivel de pret regulile prezentate de mine sint valabile, schimbindu-se doar detaliile de aplicare.

Fixingul este o metoda buna, care trebuie sa o aveti in vedere si sa fie una armele prezente in arsenalul vostru de investitor imobiliar.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

Standard
Investitii imobiliare

Fixing – rezolvarea problemelor

Fixingul este etapa in care proprietatea achizitionata primeste intreaga voastra atentie pentru a rezolva problema sau problemele pe care le are, in vederea vinzarii. Aceste probleme pot fi:

  • legate de acte: proprietati obtinute prin mostenire dar fara realizarea succesiunii, proprietati neintabulate sau in curs de intabulare, proprietati care nu pot fi vindute din lipsa de aprobari sau acte administrative, etc.
  • legate de impartire sau functionalitate: cladiri anexe nefunctionale sau fara folosinta, care trebuie demolate, reimpartirea spatiului locativ (prin decompartimentare sau compartimentare)
  • legate de instalatii si structuri exterioare (instalatii lipsa sau nefunctionale, usi, geamuri, acoperis ce necesita reparatii/inlocuire, etc.)
  • legate de cosmetizare (vopsit, zugravit, curatenie)

Sint doua aspecte importante care trebuie urmarite: bugetul si calitatea lucrarilor.

BUGETUL

Daca etapa de evaluare si studiul de solutie au fost bine realizate, ar trebui sa va incadrati in buget sau sa-l depasiti cu putin. Desigur, exista asa numitele lucrari ascunse (de obicei structurale) care pot fi evaluate doar partial sau de loc. De exemplu putem descoperi ca peretii interiori sint realizati din vaiuga (pamint batut) si nu din caramida, lucru evident doar dupa decopertarea lor (indepartarea tencuielii).

lopata

In cazul in care, pe parcurs, lucrarile descopera probleme suplimentare, pentru a ne inscrie in buget este necesar realizarea de artificii, care sa includa regindirea intregului proces de reparatie. De exemplu, daca tuburile sistemului de incalzire, situat in pardoseala, sint compromise, decit sa spargem toata podeaua pentru a inlocui tevile, mai bine abandonam tevile vechi in pardoseala si refacem legaturile cu tuburi aparente.

De multe ori este necesara o investitie suplimentara de imaginatie si mai putin de bani. De aceea este de o importanta colosala alegerea unor colaboratorii potriviti. Un constructor care gaseste solutii costisitoare nu va este un bun aliat. Daca suspectati acest lucru, mai

bine il concediati si cautati altul decit sa continuati, intrind in depasire de buget si in pierdere. Din pacate, sint cazuri in care veti gasi colaboratorul potrivit numai dupa un sir de insuccese.

CALITATEA LUCRARILOR
Chiar daca aveti un constructor bun, trebuie sa fiti in permanenta pe santier. Calitatea lucrarilor trebuie verificata iar constructorul trebuie sa stie ca e verificat. Cel mai bine este sa stabiliti, de comun acord, un grafic de lucrari si verificari pe parcurs. Sa nu se treaca la o etapa noua pina ce etapa executata nu a fost verificata si s-a dat acordul de continuare a lucrarilor.

Self fixing sau fixingul in regie proprie

Daca sinteti la inceputul investitiilor imobiliare si aveti expertiza, adica aveti studii in domeniul constructiilor sau experienta ca si constructor, cel mai potrivit ar fi sa alegeti o lucrare pe care o puteti realiza singuri. Asa am inceput eu si sotia. Primele doua investitii (o casa la tara si un garaj) le-am reparat si cosmetizat impreuna, in week-end-uri. A fost o experienta extraordinara. Cind pui mina si faci un lucru, cind te pricepi la ceva iti este mult mai usor sa ceri calitate si sa explici ce vrei, in termeni exacti.

Self fixing-ul este bun si din punct de vedere al cheltuielilor. Daca lucrarile nu sint de anvergura si le puteti realiza singuri, investitia in reparatii se va rezuma doar la cumpararea materialelor. Faceti o economie importanta, lasind loc unui profit mai mare.

Dintre toate etapele, fixingul propriu-zis este cea care va consuma o buna parte a resurselor financiare. De aceea e bine sa aveti un plan pus la punct si sa va asigurati de colaborarea eficienta a constructorului. Sau sa faceti fixingul in regie proprie.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

Standard
Investitii imobiliare

Fixing – identificarea si analiza proprietatii

Identificare a unei proprietati in vederea achizitiei este comuna tuturor investitiilor imobiliare. Pina voi scrie un articol special pe acest subiect, va voi da citeva recomandari generale:

  1. sursele de informatii sint dobindite pasiv (prin consultarea ziarelor cu anunturi de imobiliare, preluarea de informatii de pe internet, de la agentii imobiliare, etc) si activ (spunind prietenilor ce tip de proprietate doriti sa achizitionati, “angajind” administratorii de bloc din zonele de interes, pentru a fi informati daca sint apartamente scoase la vinzare, patrulind zonele de interes in vederea gasirii de anunturi pe stilpi, pe cladiri, etc.)
  2. se face o lista de vizitare. Se trece la vizionarea proprietatilor, INTOTDEAUNA cu aparatul foto digital pentru a lua imagini. Nu uitati sa cereti acceptul proprietarului pentru aceasta. Se iau cit mai multe instantanee, din toate zonele de interes, mai ales acolo unde sint necesare reparatii.
  3. daca nu aveti expertiza in constructii si instalatii, angataji un specialist pentru a identifica problemele ce trebuie rezolvate, pe sectiuni. O lista a posibilelor probleme o aveti in articolul cu elementele de baza ale fixingului.
  4. instruiti expertii sa va faca o analiza a problemelor tehnice ce trebuie remediate si sa v-o prezinte, de asemenea sa inceapa munca pentru furnizarea solutiei de rezolvare si estimarea costurilor de realizare.
  5. restringeti lista de proprietati la citeva. Selectia se face in functie de pretul cerut de proprietar, disponibilitatea acestuia la negociere, extinderea problemelor, o analiza initiala la prima vedere a costurilor de fixing. NU ALEGETI proprietati care va depasesc capacitatea de rezolvare a problemelor sau bugetul.
  6. cereti actele de proprietate asupra imobililui si un extras de carte funciara (de cel mult o zi-doua). Proprietatea e recomandabil sa
    aiba un singur proprietar si sa fie libera de sarcini (ipoteci, etc.)
  7. daca sint mai multi proprietari, vorbiti cu fiecare in parte si asigurati-va de acordul lor asupra vinzarii.

Acestea sint citeva recomandari pentru identificarea si analiza proprietatii.
Nu ignorati nici o etapa.
Daca nu aveti cunostinte sau experienta in constructii, nu va zgirciti sa platiti experti tehnici, ei va pot da o estimare cit de cit exacta asupra problemelor. Daca ati avut o colaborare buna cu ei, includeti-i in echipa de specialisti pe care o folositi.
Cel mai important, nu sariti peste etapele 6 si 7. Cind aveti dubii in legatura cu actele sau proprietarii, cereti extrasul de CF inainte de a aduce expertii. In felul acesta puteti economisi taxa de analiza.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!


Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

Standard
Investitii imobiliare

Fixing – elemente de baza

Fixingul este una din investitiile imobiliare cele mai accesibile. El se preteaza in special pentru investitorii incepatori, pentru ca prezinta un grad scazut de risc si posibilitati crescute de a obtine profit .

Definitie

Este procedeul prin care investitorul achizitioneaza o proprietate imobiliara cu probleme de natura specifica pe care pe care le va rezolva in vederea cresterii valorii, in scopul vinzarii in profit.

Probleme de natura specifica pot fi la:

  • finisaje (distruse, imbatrinite, mai multe finisaje din epoci diferite, neadaptate temei cladirii sau vecinatatilor)
  • compartimentare (compartimente mici, inghesuite, lipsa anexelor esentiale-baie, bucatarie, etc.)
  • izolatii (igrasie, infiltratii prin acoperis, pe linga ferestre, etc.)
  • instalatii (distruse, invechite, subdimensionate, inexistente, etc.)
  • anexe (care sint redundante sau nu mai sint necesare noii destinatii-grajduri, cotete, hale, etc.)
  • imprejmuire (inexistenta, invechita, ineficienta, etc.)
  • terenul pe care se afla proprietatea (mlastinos, inundabil, surpabil, erodabil, poluat, etc.)
  • vecinatati (poluare fonica, chimica, vecini-problema, etc.)
  • acte, documentatii, aprobari (lipsa, cu probleme legate de noua legislatie, cu probleme de succesiune, acte pierdute, instrainate, etc.)

ATENTIE! Nu se cumpara proprietati cu probleme structurale sau probleme care nu pot fi rezolvate de investitor, din lipsa de experienta, capital sau pirghii specifice.

Etapele investitiei

  1. identificarea si analiza proprietatii
  2. studiu de solutie a problemelor si bugetarea
  3. negocierea si achizitionarea
  4. fixingul (rezolvarea problemelor)
  5. vinzarea

Avantaje:

  • faptul ca investitorul contribuie la ridicarea valorii proprietatii creste posibilitatea obtinerii profitului
  • faptul ca proprietatea este cu probleme usureaza considerabil procesul de negociere
  • faptul ca proprietatea este cu probleme scade din pretul de achizitie deci din capitalul necesar
  • faptul ca, la proprietatile de mici dimensiuni, investitorul care are expertiza in domeniu poate realiza unele, daca nu toate etapele fixingului, reduce mult cheltuielile

Dezavantaje

  • analiza problemelor si bugetarea poate sa depaseasca experienta unui investitor incepator

Sursa

profitului

  1. negocierea sub valoarea reala (facilitata de problemele proprietatii)
  2. procesul de fixing , ce creste valoarea proprietatii
  3. realizarea lucrarilor de fixing in regie proprie sau prin implicarea personala
  4. pe o piata cu trend ascendent, timpul necesar fixingului poate fi un avantaj, crescind valoarea proprietatii prin cresterea generala a pietei imobiliare

Capcane

  • analiza initiala a proprietatii poate fi insuficienta, incompleta, nesesizind anumite defecte majore (structurale) sau de alta natura, care vor apare ulterior, dupa inceperea lucrarilor; bugetul calculat va deveni insuficient, terminarea lucrarii se va face in detrimentul profitului
  • bugetarea nerealista poate conduce la un calcul general al investitiei care sa impiedice realizarea profitului
  • un investitor incepator poate crede ca e capabil sa rezolve problemele proprietatii, dar acestea ii depasesc expertiza si capitalul disponibil

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!


Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

Standard