Zilele trecute am fost pina la Bucuresti, pentru concertul lui Jean Michel Jarre.
Imi place sa conduc masina la drum lung, ma relaxeaza. De fiecare data cind conduc mai mult de doua ore am o senzatie placuta, de concediu. Nu sint genul care sa goneasca, mai ales cind e familia cu mine. Iar cind soseaua e libera am timp sa arunc o privire fugara in jur.
Pe tot parcursul drumului am vazut, in zonele rezidentiale noi sau in orase, o multime de pancarde cu „vind teren” sau „vind casa„. Aceiasi situatie ca in Timisoara. Am ajuns in Bucuresti pentru a vedea scena la indigou: orasul impinzit cu anunturi de vinzare, din domeniul imobiliar.
Oferta mare, cerere mica. In consecinta preturile cad. Chiar si cu preturile in cadere libera, numarul de tranzactii este mic. E un fenomen complet nou pentru romani, care nu au experimentat piata libera de dinainte de 1945 iar cea de dupa 1989 a inregistrat doar cresteri. Dar scaderea pe piata imobiliara este un fenomen absolut normal, care alterneaza cu perioadele de crestere, in cicluri repetitive cu durata variabila, de 10-15 ani.
La noi ciclu de crestere a fost de o lungime neobisnuita (aproape 20 de ani) pentru ca Romania a iesit din comunism. Preturile la imobiliare erau subevaluate. Ele trebuiau sa se alinieze la un nivel apropiat de realitate, mai devreme sau mai tirziu. Pe acest fond s-a suprapus tendinta de crestere mondiala a pietei.
Caderea pietei are explicatii simple:
- criza financiara mondiala si-a simtit prezenta in sistemul bancar romanesc; incepind cu BNR si terminind cu bancile comerciale, a aparut o modificare a politicii, materializata prin scaderea plafonului de indatorare, reducerea atractivitatii creditelor in euro si un apetit scazut al bancilor pentru a da credite
- presa a facut agitatie, in ciuda contra-curentului sustinut de agentiile imobiliare, care la inceput trimbitau doar stagnari sau scaderi usoare ale tranzactiilor. Oferta de imobiliare a crescut brusc, vinzatorii au intrat in panica, au scazut preturile
- cumparatorii au simtit situatia; loviti de scaderea ofertei de credite, au abordat o atitudine de expectativa, in asteptarea unor preturi si mai mici
- oferta a crescut in continuare, vinzatorii au scazut din nou preturile. Piata e in cvasi-blocaj, cu un numar scazut de tranzactii
- au inceput sa se inregistreze tranzactii la pret mult sub valoarea actuala a pietei, de catre vinzatori fortati de imprejurari (de obicei credite care trebuiau returnate in viteza) care au renuntat la profit din dorinta de a-si transforma proprietatile in numerar. Aceste tranzactii au pus presiune suplimentara asupra preturilor prin legea precedentului („Dom’le, cum poti sa ceri atita? Nu stii ca s-a vindut teren in aceasta zona la jumatate din pretul pe care il ceri tu?!”)
Situatia descrisa este doar la inceput. Inca in Romania nu se simte criza la nivel economic, desi apar primele semne ca aria disponibilizarilor va fi cintata, in cor, cit de curind. Dupa ce va creste numarul somerilor si vor aparea probleme cu plata ratelor si a cheltuielilor de intretinere, se va declansa un nou val de vinzari, de aceasta data determinat de incapacitatea financiara a persoanelor care nu mai pot plati rata creditului imobiliar pentru casa in care traiesc. Vor apare prescrierile de ipoteci si bancile vor scoate la licitatie apartamente sau case. Atunci va incepe cu adevarat tragedia. Va fi o noutate, o chestie pe care Romania nu a mai vazuta din secolul trecut, dinante de 1945.
In concluzie, ce-i de facut? Ce facem cu proprietatile cumparate ca si investitie?
Voi prezenta doua cazuri distincte, care trebuie abordate diferit, prin natura tipului proprietatii in cauza: terenuri si imobile.
Terenuri
La ora actuala exista un rezervor de parcele de teren, care se preteaza pentru construirea de case, parcele ce au fost achizitionate stric in scopul speculei imobiliare. Persoanele in cauza au avut fie fonduri care trebuiau investite (vezi „capsunarii”) fie au luat bani in imprumut in euforia generale a cresterii pietei imobiliare (caz nefericit in actuala conjunctura).
Aceste proprietati au o valoare de piata diminuata fata de virful de la inceputul anului dar pot fi inca peste valoarea de cumparare. Din pacate, trendul descendent va continua (cel putin doi ani daca nu mai mult…), deci ele vor fi in situatia de a deveni mai ieftine (pe piata) decit suma cu care au fost cumparate. Acesta este un dezastru in cazul in care au fost cumparate cu credit.
Ca orice investitie, exista avantaje si dezavantaje in cazul detinerii unei asemenea proprietati.
Avantaje:
- daca terenul a fost cumparat in perioada in care zona nu avea utilitati, valoarea lui va creste chiar si in timp de criza, pentru ca vor fi persoane sau firme interesate sa construiasca in acea zona iar utilitatile vor fi introduse, mai devreme sau mai tirziu
- un teren este foarte convenabil de mentinut in portofoliu: nu se poate deteriora (decit in cazuri deosebite, de exemplu daca se depoziteaza gunoaie pe el), nu necesita paza – nu ai ce sa furi de pe el, eventual gardul, dar e recomandabil sa nu-ti faci un gard 🙂
- poate fi folosit ca si ipoteca pentru contractarea unui credit
- poti sa-l dezvolti, crescindu-i valoare, prin realizarea unei constructii, inclusiv cu bani imprumutati prin ipotecarea lui
- in caz unei depresii economice si financiare acute, poate fi inconjurat de un gard si folosit pentru cultivarea de plante anuale destinate alimentatiei (legume, zarzavaturi) sau pentru cresterea plantelor in scop comercial (plante tehnice, flori, etc.)
Dezavantaje:
- in rare cazuri poate fi inchiriat pentru a obtine un cistig rezidual
Imobile
E vorba de case sau apartamente.
Avantaje:
- apartamentele au marele avantaj ca pot fi inchiriate, devenind o sursa de venit pasiv; ele au cautare mai ales in orasele care sint centre universitare
- valoarea lor poate creste chiar si in vremuri de criza daca in zona se construieste un obiectiv major (de exemplu un mall)
Dezavantaje:
- procesul de inchiriere poate fi sursa unor probleme majore de management (chiriasi rau platinici, distrugeri cauzate de chiriasi recalcitranti…)
- de obicei, inaintea inchirierii, imobilul necesita o cosmetizare, care presupune injectie de capital, intr-o perioada cind acesta este greu de gasit
- inchirierea are loc intr-o perioada defavorabila: datorita crizei economice, dezvoltatorii imobiliari care nu vind proprietatile nou construite le vor scoate la inchiriere, punind presiune pe piata, fapt ce determina scaderea preturilor la chirii
- un alt efect negativ al crizei este cresterea somajului, care va duce la orientarea chiriasilor spre segmente mai ieftine ale pietei
In vremuri de criza acuta sau de boom economic, proprietatile imobiliare au fost si vor continua sa fie cea mai buna metoda de a „stoca” banii. Indiferent de magnitutidea crizei, preturile pietei isi vor reveni si vor inregistra cresteri deoarece:
- nevoia de adapost este una dintre necesitatile de baza ale individului
- populatia este intr-o continua crestere
De aceea, pe termen lung, investitiile imobiliare sint garantate a fi cele mai sigure tipuri de investitii. 80% din fondurile mele de investitii sint detinute in proprietati imobiliare.
Este important sa subliniez un element: pe termen lung. De aici rezulta Regula de aur in strategia pentru vremuri de criza. O voi scrie in majuscule:
IN VREMURI DE CRIZA, NU AI VOIE SA VINZI PROPRIETATILE IMOBILIARE
Inevitabil, valoarea de piata a proprietatilor va scade in timp de criza. Cei dintre voi care au citit ebook-ul intitulat Dincole de bani sint familiarizati cu termenul de manipulare a valorii in imobiliare. Aceasta este una din armele cele mai puternice pentru realizarea profitului financiar in imobiliare. De aici se inspira Regula de argint pentru vremurile de criza:
LA SFIRSITUL CRIZEI ESTE MOMENTUL PENTRU A CUMPARA PROPRIETATI IMOBILIARE
In vremuri de criza, Regula de aur te ajuta sa nu pierzi banii investiti in imobiliare.
In vremuri de criza, Regula de argint te ajuta sa cistigi bani din investitii imobiliare.
Sint sigur ca majoritatea dintre voi vor pune o intrebare legitima: „Dar in vremuri de criza nu sint bani. Cu ce sa cumperi proprietati imobiliare?” La aceasta intrebare voi raspunde intr-un articol viitor, in care voi descrie modalitatile in care poti obtine profitul financiar in vremuri de criza.
La final, nu pot sa nu amintesc de cei care au cumparat proprietati imobiliare (in scop de specula) la sfirsitul perioadei de crestere a pietei, de cele mai multe ori folosind credite bancare. Ei sint marii perdanti ai acestei crize, victima propriei lacomii si a ignorantei. Sint exemplul perfect, pe care trebuie sa il avem permanent in fata ochilor, lectia care ne invata ca succesul in orice domeniu, mai ales in cel financiar, se obtine de catre cei care detin informatii, cunostinte, cei care stapinesc acel domeniu si sint capabili sa faca o analiza corecta a pietei.
Acesti „investitori”, presati de necesitatile financiare ale crizei, de insistentele bancii sau de propria lipsa de cunostinte, vor intra in panica si isi vor vinde proprietatile imobiliare la un pret cu mult sub valoarea actuala de piata, fiind tinta predilecta a celor care stiu sa isi gestioneze resursele financiare. Daca aveti bani de investit in aceasta perioada, nu uitati de acesti nefericiti, pentru ca le puteti scurta agonia financiara si, in acelasi timp, veti putea face un profit.
Stiu ca suna cinic dar trebuie sa recunoastem, cu totii, ca mecanismele si legile pietei sint dure. Cine nu le respecta va trebui sa sufere consecintele.
