Investitii imobiliare

Instantanee si ipoteze legate de piata imobiliara din Romania

Cuprinsul seriei Criza financiara mondiala

  1. Inconstienta? Nu cred…

Piata imobiliara s-a oprit. Urmeaza caderea...

Faptul ca piata imobiliara din Romania a ajuns la apogeu pentru a intra in declin este o veste veche, a carei radacini se afla in primavara acestui an. Voi incerca sa va prezint citeva aspecte istorice ale pietei imobiliare romanesti si sa trasez citeva directii posibile de evolutie.

Piata imobiliara romaneasca a fost un continuu banchet pentru oricine avea ceva bani si investea in cladiri sau terenuri. Totul a inceput imediat dupa revolutie, cind s-a deschis aceasta oportunitate extraordinara. Pe atunci singurii care dispuneau de capital pentru asa ceva au fost ex nomenclaturisti si securistii regimului Ceausescu. Dar ei erau produsul comunismului si nu au stiu sa beneficieze “in masa” de aceasta epoca “de aur” din istoria imobiliarelor romanesti.
Dupa citiva ani s-a inchegat bruma de intreprinzatori care au facut bani in degringolada post-revolutionara. Rechini cu miros de singe si intuitie pentru prada usoara, unii dintre ei au stiut sa beneficieze cu istetime financiara de oportunitatile imense care au aparut. Nu trebuie decit sa te uiti la “elita” financiara a Romaniei si sa vezi cel putin citeva figuri care au propasit in acest fel, in frunte cu “razboinicul luminii”.

Pe masura ce anii au trecut, tot mai multe firme s-au prins in hora imobiliarelor. Au inceput sa vina gigantii europeni, apoi mondiali, finantatori cu miliarde de dolari gata sa-i inmulteasca pe aceasta piata emergenta deosebit de atractiva. La nivelul inalt al politicului s-au tras sfori si s-au nivelat drumurile in asa fel incit lucrurile sa mearga “cum trebuie”, fapt ce a imbogatit la rindul lor citeva nume “de vaza” ale politicului. Politicul mulge economicul si invers.

Ultimii veniti au fost investitorii de rind. Multi dintre ei s-au trezit prea tirziu, apucind o piata la apogeu, gata sa plezneasca. Pentru ca balonul s-a umflat peste masura, preturile au crescut inimaginabil, dincolo de orice logica. Doar cea a lacomiei fara de margini a noastra, a tuturor.

Oprirea cresterii a venit pe nesimtite, de unde te asteptai cel mai putin: de la guvern. Acesta a lansat zvonuri si apoi ordonante de urgenta legate de impozitarea tranzactiilor imobiliare. In stilul pur mioritic, aceste ordonante au fost lasate deliberat fara norme de aplicare. Toata lumea era in ceata: investitori, notari, cumparatori. Nimeni nu stia cum se vor aplica directivele guvernului. Piata speculatorilor s-a oprit. Poate chiar asta se urmarea.

Singurul sector care a continuat sa functioneze a fost cel al firmelor, care aveau reglementari clare de impozitare. Ele si-au continuat activitatea, fara sa banuiasca colapsul iminent.
Pentru ca dincolo de efectul de oprire al speculatiilor imobiliare, piata imobiliara incremenita a reactionat ciudat: nu numai investitorii s-au oprit din vinzari (nestiind cind si cum li se va impozita profitul) dar si cumparatorii. Ca urmare, dezvoltatorii care ridicau blocuri de apartament pe banii clientilor, cu plata in avans (si care isi spuneau cu mindrie “investitori”) au observat cu stupoare ca… nimeni nu mai da bani in avans.

Lucrurile stateau foarte simplu: mecanismul pietei este unul psihologic, suprapus peste cel economic, pentru ca cererea vine de la populatie, iar populatia nu are cunostinte de macro sau microeconomie. Ea cumpara si vinde dupa propriile emotii.

La nebunia existenta s-au adaugat, rind pe rind, lovituri de topor in copacelul sectorului imobiliar romanesc: restrictionarea la credite, de la BNR citire si apoi criza mondiala. Slabele elemente pozitive (diminuarea cererii mondiale de fier si beton datorita incheierii olimpiadei din China, influxul de capital strain care a continuat) nu au reusit sa contrabalanseze situatia.

Cum stam azi?

  • piata terenurilor este blocata: se vinde numai la disperare, uneori chiar cu 50%  sub preturile din primavara
  • piata apartamentelor vechi e in cadere libera: nu se vinde mai nimic. Toamna, altatadata frenetica in achizitionarea de garsoniere si apartamente cu doua camere pentru studenti, in centrele universitare, inregistreaza o apatie evidenta
  • proiectele imobiliare finantate cu bani in avans de catre cumparatori s-au oprit, cei care au dat avansul sint in situatia de a nu putea sa primeasca apartamentul la termen sau, mai rau, sa piarda banii
  • blocurile nou construite stau goale, fara cumparatori

Stupoare. Neliniste. Inceput de panica. Ce naiba se intimpla?

E criza, Doamnelor si Domnilor. Ce credeati, ca piata o sa urce la nesfirsit? Ciclurile economice, artificial create sau nu, exista. Banchetul s-a sfirstit.

In traducere, in anii ce vor urma, in care piata imobiliara o sa scada, vor exista urmatoarele (posibile) urmari:

  • valoarea de piata a proprietatilor va scade, la inceput incet, apoi mai tare, pentru a se stabiliza la o rata de scadere moderata. Scaderea va avea, probabil, 3 ani, posibil mai mult datorita cuplarii cu mega-criza mondiala care ne paste (ultimele cifre vehiculate in presa de specialitate spun de 10-15 ani de criza… )
  • cele mai afectate vor fi apartamentele vechi. Pretul lor va scadea cel mai tare datorita caracteristilor lor (confort redus, necesitatea de imbunatatiri structurale continue, lipsa de atractivitatea pentru cumparatorii de rind si pentru investitori).
  • terenurile scumpe, mai ales din zonele Zero si Unu, vor scadea cel mai mult.
  • dupa ele urmeaza terenurile din zonele rezidentiale care nu sint dezvoltate (si a caror dezvoltare ulterioara se va incetini pina aproape de zero, datorita crizei care vine)
  • de asemena vor scadea terenurile industriale, a caror cerere se va diminua datorita crizei economice
  • cu cit terenurile sint mai ieftine, cu atit scaderea procentuala va fi mai mica
  • vor apare situatii ciudate, cind terenuri din zonele industriale vor fi date in folosinta “pe gratis“, numai pentru a atrage investitori

Ca in orice criza, marea majoritate a oamenilor vor pierde iar o mina mica de oameni (cei care stiu mecanismele manipularii valorii si au capacitatea financiara sa investeasca) vor face o groaza de bani. Asa se desfasoara lucrurile de sute de ani, nimic nou sub soare.

Comentarii

comments

Standard

8 gânduri despre „Instantanee si ipoteze legate de piata imobiliara din Romania

  1. liviu zice:

    Deocamdata, eu cred ca nu este chiar asa cum spui tu in acest articol. Sincer, sper ca ideile tale de mai sus sa reprezinte doar ceea ce crezi tu ca se va intampla cu piata imobiliara si nu inca o incercare de manipulare a opiniei generale. Fara suparare, ok?
    Sa ma explic: din ceea ce am vazut si trait pana acum, Romania este o tara pe dos…nu stiu de ce, dar la noi nu se aplica regulile de afara (reguli economice, financiare, sociale, politice etc). Pur si simplu, nu poti incadra Romania in nici un fel de sistem, nu poti gandi o strategie de viitor pentru tara asta, pentru ca factorul nepravazut este foarte puternic. Oricat am crede cu totii ca ne indreptam spre occident (si asta chiar daca suntem in uniune) eu cred ca mai degraba suntem mai apropiati de estul Europei: Rusia. Ca mentalitate, educatie, cultura, religie etc.
    In concluzie: modelul din occident nu se va aplica la noi. Piata imobiliara a fost, este si va fi doar una de speculatii. Asta pe de o parte este de rau si pe de alta parte este de bine. De rau pentru ca piata nu este luata in serios, de bine pentru ca piata nu va pica!!! Eu personal, am un singur indicator pe care il iau in seama si care va spune la un moment cat de grava este situatia in Romania (economic, financiar si politic): rata somajului si nivelul salariilor. Va spun sigur, ca in orasele care conteaza pentru economia Romaniei, nu exista somaj, ci este criza pe piata muncii. Da, este greu sa gasesti angajati. Iar salariile cerute sunt din ce in ce mai mari…si asta in sectorul privat! In final, inainte de a ne pronunta ca in Romania este criza imobiliara, hai sa mai avem rabdare si sa vedem ce se va intampla cu milionul de romani din Spania. Incotro va merge: inapoi acasa sau in alta parte?

  2. Luca zice:

    multumesc pentru comentariu, Liviu.

    bineinteles, toate parerile din acest blog sint personale si sint… pareri. cititi si ginditi voi daca e asa (exact ce ai facut tu!)

    cit despre posibilitatea ca eu sa manipulez pe cineva… a fost o remarca flatanta 🙂 eu sint prea mic ca sa pot manipula opinia publica. a iesit patriciu la rampa de mai multe ori spunind ca piata imobiliara o sa scada asa si pe dincolo si au fost reactii, pentru ca el are miliarde de dolari. fata de el eu sint un ilustru necunoscut!

    pina una-alta, cu datele pe care le am, acestea sint concluziile la care am ajuns. sincer sa-ti spun, marea majoritate a banilor mei sint in imobiliare (cam 80%) pentru ca e cea mai buna metoda de a stoca valoarea. din acest punct de vedere, daca ar fi sa manipulez, as scrie articole cu subiectul “cum piata o sa creasca”, nu invers.

    detalii despre cum abordez eu criza imobiliara, intr-un articol viitor din aceasta serie.

  3. liviu zice:

    Uite, iti spun de ce cred eu ca e vorba de un pic de manipulare! Poate e prea mult spus manipulare, vorba ta, dar esti un formator de opinie pana la urma, nu? Ca mine, sunt sigur ca mai sunt multi alti cititori ai acestui blog/site si a inca 5-6 site-uri similare: fiecare si-a facut un portofoliu de surse de informare/opinii etc.
    Sa revin: in marketing este o regula care spune ca un client multumit de un produs/serviciu mai spune la inca 3 persoane, dar un client nemultumit va spune la inca 11 persoane. Deci parerile proaste circula mult mai repede. Extrapolam un pic: articolul tau spune ca piata va cadea…intelegi ce vreau sa spun? Pe de alta parte, normal ca patriciu vrea si chiar are posibilitatea de a manipula piata imobiliara, dar cine are un pic de minte isi da seama de acest lucru si nu il ia in seama decat ca atare: manipulare grosolana. Dar in cazul tau, care esti un mic investitor (sau mare, nu am de unde sa stiu asta) care are 80% investiti in imobiliare, atunci opinia ta este importanta. Pastrand proportiile, nu cred ca patriciu are 80% din bani investiti in imobiliare.
    Sa revenim la subiectul articolului. Piata imobiliara nu va cadea, pentru ca nu are ce sa cada. Cand o sa avem ca in Spania, zeci de mii de locuinte noi care stau neocupate si navandute, iar antreprenorii care le-au construit au datorii imense la banci, atunci vom fi in criza si noi. Iar acele locuinte iti spun ca erau pentru clasa medie, nu stiu cum sa descriu aceasta clasa…stii si tu cand multi dadadeau exemplul locuintelor din Spania, cum ca sunt mult mai ieftine decat la noi. Locuintele alea erau pentru clasa medie si chiar mai jos un pic. Noi nu avem avem asa ceva, zeci de mii de apartamente noi la vanzare. Am sa-ti povestesc alta data cum erau construite acele locuinte, cunosc spanioli care au venit acum in romania sa construiasca aici si sa-si acopere pierderile de acolo. O sa fie vai si amar de noi!
    Este adevarat un lucru: preturile erau la un moment dat foarte mari, din noiembrie 2007 pana in martie/aprilie 2008. Cine a cumparat atunci, a cumparat prost. Cine a cumparat cu credit, a facut o afacere si mai proasta (bancile si-au batut joc de oameni). Deci e normal ca preturile sa scada si cu pana la 30 poate chiar 40%, dar asta nu va insemna criza imobiliara. Sigur NU.

  4. Luca zice:

    lucrurile sint un pic mai complexe decit le-am expus eu in articol:
    1.deja BNR a redus cu 25% plafonul de indatorare al romanului pentru creditele imobiliare (n-am la indemina resursa sa o citez…) deci lumea va putea lua credite mai mici, capacitate mai mica de cumparare, cerere mai mica, piata se pliaza…
    2.o mare parte din cresterea preturilor in imobiliare a venit de la romanii care lucrau afara…nu trebuie sa-ti spun de spania ca vad ca stii,cit despre italia, problema cu romaniii de acolo anti-romanismul, repatrierea acestora a fost larg dezbatuta pe piata
    3.nu poti sa negi ca lumea e in criza, nu numai financiara cit si economica. asta e prost si pentru romania, pentru ca banii grei in economia noastra vin din exporturi (toate multinationalele de aici, de la cele de soft pina la cele care produc componente pentru industria din vest, exporta produsul lor). criza egal mai putin de lucru egal salarii inghetate sau concedieri, reduceri ale cererii in acest segment de imobiliare (terenuri pentru case, apartamente, etc.). nu acum, vorbim peste un an-doi
    sint doar citeva aspecte, sincer, mie mi-ar conveni ca piata imobiliara sa ramina macar la nivelul actual. pentru mine 30% (cit a scazut piata) reprezinta marja de profit in speculatiile imobiliare, daca mai scade (si va scadea) eu voi intra pe minus, n-as vrea sa incep discutia, o sa vina articolul 🙂

  5. Felicitari pentru articol Luca.
    Sinteza pura.

    Confirm blocajul de pe piata imobiliara atat la terenuri, cat si la apartamente, indiferent daca sunt noi sau vechi.
    Intr-adevar, se vinde la disperare, emotional, iar cine stie … profita!

    Totusi sper ca previziunile tale (sumbre) sa nu se adevereasca si sper ca scenariul conform caruia criza romaneasca este artificial intretinuta (prin norme si limitari impuse de anumite interese) si urmeaza sa se sfarseasca in mai putin de un an sa fie varianta castigatoare.

    Sunt tare curios cum “iti aperi” investitiile imobiliare … 🙂

    Eu nu am nevoie de aparare pentru ca am realizat achzitiile conform principiului “profitul se face la cumparare, nu la vanzare” si metodelor proprii.

    Cata vreme cashflow-ul este pe + valoarea imobilului poate sa scada oricat. 🙂

    $ucce$e.

  6. Luca zice:

    e posibil ca previziunile sa fie mai negre decit o sa evolueze piata. ar fi excelent!

    in investitii este important sa te gindesti si sa te pregatesti pentru ce s-ar putea intimpla mai rau (worst case scanario)

  7. Luca zice:

    apropo de predictii si ipoteze, va recomand un articol:

    “So here’s the lesson, if you ever make a forecast always be gloomy and vague.” (Crossing Wall Street)

  8. liviu zice:

    Luca, asa cum spuneam in primul meu comentariu: apar probleme in ceea ce priveste rata somajului. De ce imi era mie teama…somajul este in crestere. Si nu oriunde, ci in sectorul privat. Ast lucru este foarte , foarte nasol. Acum incepe lupta pentru supravietuire, trebuie conservat ceea ce a adunat fiecare…daca se poate.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *