Investitii imobiliare

Investitiile imobiliare: strategii in vremuri de criza financiara

, , 26 comentarii

Cuprinsul seriei Criza financiara mondiala

  1. Inconstienta? Nu cred…

Zilele trecute am fost pina la Bucuresti, pentru concertul lui Jean Michel Jarre.

Imi place sa conduc masina la drum lung, ma relaxeaza. De fiecare data cind conduc mai mult de doua ore am o senzatie placuta, de concediu. Nu sint genul care sa goneasca, mai ales cind e familia cu mine. Iar cind soseaua e libera am timp sa arunc o privire fugara in jur.

Pe tot parcursul drumului am vazut, in zonele rezidentiale noi sau in orase, o multime de pancarde cu „vind teren” sau „vind casa„. Aceiasi situatie ca in Timisoara. Am ajuns in Bucuresti pentru a vedea scena la indigou: orasul impinzit cu anunturi de vinzare, din domeniul imobiliar.

Oferta mare, cerere mica. In consecinta preturile cad. Chiar si cu preturile in cadere libera, numarul de tranzactii este mic. E un fenomen complet nou pentru romani, care nu au experimentat piata libera de dinainte de 1945 iar cea de dupa 1989 a inregistrat doar cresteri. Dar scaderea pe piata imobiliara este un fenomen absolut normal, care alterneaza cu perioadele de crestere, in cicluri repetitive cu durata variabila, de 10-15 ani.

La noi ciclu de crestere a fost de o lungime neobisnuita (aproape 20 de ani) pentru ca Romania a iesit din comunism. Preturile la imobiliare erau subevaluate. Ele trebuiau sa se alinieze la un nivel apropiat de realitate, mai devreme sau mai tirziu. Pe acest fond s-a suprapus tendinta de crestere mondiala a pietei.

Caderea pietei are explicatii simple:

  • criza financiara mondiala si-a simtit prezenta in sistemul bancar romanesc; incepind cu BNR si terminind cu bancile comerciale, a aparut o modificare a politicii, materializata prin scaderea plafonului de indatorare, reducerea atractivitatii creditelor in euro si un apetit scazut al bancilor pentru a da credite
  • presa a facut agitatie, in ciuda contra-curentului sustinut de agentiile imobiliare, care la inceput trimbitau doar stagnari sau scaderi usoare ale tranzactiilor. Oferta de imobiliare a crescut brusc, vinzatorii au intrat in panica, au scazut preturile
  • cumparatorii au simtit situatia; loviti de scaderea ofertei de credite, au abordat o atitudine de expectativa, in asteptarea unor preturi si mai mici
  • oferta a crescut in continuare, vinzatorii au scazut din nou preturile. Piata e in cvasi-blocaj, cu un numar scazut de tranzactii
  • au inceput sa se inregistreze tranzactii la pret mult sub valoarea actuala a pietei, de catre vinzatori fortati de imprejurari (de obicei credite care trebuiau returnate in viteza) care au renuntat la profit din dorinta de a-si transforma proprietatile in numerar. Aceste tranzactii au pus presiune suplimentara asupra preturilor prin legea precedentului („Dom’le, cum poti sa ceri atita? Nu stii ca s-a vindut teren in aceasta zona la jumatate din pretul pe care il ceri tu?!”)

Situatia descrisa este doar la inceput. Inca in Romania nu se simte criza la nivel economic, desi apar primele semne ca aria disponibilizarilor va fi cintata, in cor, cit de curind. Dupa ce va creste numarul somerilor si vor aparea probleme cu plata ratelor si a cheltuielilor de intretinere, se va declansa un nou val de vinzari, de aceasta data determinat de incapacitatea financiara a persoanelor care nu mai pot plati rata creditului imobiliar pentru casa in care traiesc. Vor apare prescrierile de ipoteci si bancile vor scoate la licitatie apartamente sau case. Atunci va incepe cu adevarat tragedia. Va fi o noutate, o chestie pe care Romania nu a mai vazuta din secolul trecut, dinante de 1945.

In concluzie, ce-i de facut? Ce facem cu proprietatile cumparate ca si investitie?

Voi prezenta doua cazuri distincte, care trebuie abordate diferit, prin natura tipului proprietatii in cauza: terenuri si imobile.

Terenuri

La ora actuala exista un rezervor de parcele de teren, care se preteaza pentru construirea de case, parcele ce au fost achizitionate stric in scopul speculei imobiliare. Persoanele in cauza au avut fie fonduri care trebuiau investite (vezi „capsunarii”) fie au luat bani in imprumut in euforia generale a cresterii pietei imobiliare (caz nefericit in actuala conjunctura).

Aceste proprietati au o valoare de piata diminuata fata de virful de la inceputul anului dar pot fi inca peste valoarea de cumparare. Din pacate, trendul descendent va continua (cel putin doi ani daca nu mai mult…), deci ele vor fi in situatia de a deveni mai ieftine (pe piata) decit suma cu care au fost cumparate. Acesta este un dezastru in cazul in care au fost cumparate cu credit.

Ca orice investitie, exista avantaje si dezavantaje in cazul detinerii unei asemenea proprietati.

Avantaje:

  • daca terenul a fost cumparat in perioada in care zona nu avea utilitati, valoarea lui va creste chiar si in timp de criza, pentru ca vor fi persoane sau firme interesate sa construiasca in acea zona iar utilitatile vor fi introduse, mai devreme sau mai tirziu
  • un teren este foarte convenabil de mentinut in portofoliu: nu se poate deteriora (decit in cazuri deosebite, de exemplu daca se depoziteaza gunoaie pe el), nu necesita paza – nu ai ce sa furi de pe el, eventual gardul, dar e recomandabil sa nu-ti faci un gard 🙂
  • poate fi folosit ca si ipoteca pentru contractarea unui credit
  • poti sa-l dezvolti, crescindu-i valoare, prin realizarea unei constructii, inclusiv cu bani imprumutati prin ipotecarea lui
  • in caz unei depresii economice si financiare acute, poate fi inconjurat de un gard si folosit pentru cultivarea de plante anuale destinate alimentatiei (legume, zarzavaturi) sau pentru cresterea plantelor in scop comercial (plante tehnice, flori, etc.)

Dezavantaje:

  • in rare cazuri poate fi inchiriat pentru a obtine un cistig rezidual

Imobile

E vorba de case sau apartamente.

Avantaje:

  • apartamentele au marele avantaj ca pot fi inchiriate, devenind o sursa de venit pasiv; ele au cautare mai ales in orasele care sint centre universitare
  • valoarea lor poate creste chiar si in vremuri de criza daca in zona se construieste un obiectiv major (de exemplu un mall)

Dezavantaje:

  • procesul de inchiriere poate fi sursa unor probleme majore de management (chiriasi rau platinici, distrugeri cauzate de chiriasi recalcitranti…)
  • de obicei, inaintea inchirierii, imobilul necesita o cosmetizare, care presupune injectie de capital, intr-o perioada cind acesta este greu de gasit
  • inchirierea are loc intr-o perioada defavorabila: datorita crizei economice, dezvoltatorii imobiliari care nu vind proprietatile nou construite le vor scoate la inchiriere, punind presiune pe piata, fapt ce determina scaderea preturilor la chirii
  • un alt efect negativ al crizei este cresterea somajului, care va duce la orientarea chiriasilor spre segmente mai ieftine ale pietei

In vremuri de criza acuta sau de boom economic, proprietatile imobiliare au fost si vor continua sa fie cea mai buna metoda de a „stoca” banii. Indiferent de magnitutidea crizei, preturile pietei isi vor reveni si vor inregistra cresteri deoarece:

  1. nevoia de adapost este una dintre necesitatile de baza ale individului
  2. populatia este intr-o continua crestere

De aceea, pe termen lung, investitiile imobiliare sint garantate a fi cele mai sigure tipuri de investitii. 80% din fondurile mele de investitii sint detinute in proprietati imobiliare.

Este important sa subliniez un element: pe termen lung. De aici rezulta Regula de aur in strategia pentru vremuri de criza. O voi scrie in majuscule:

IN VREMURI DE CRIZA, NU AI VOIE SA VINZI PROPRIETATILE IMOBILIARE

Inevitabil, valoarea de piata a proprietatilor va scade in timp de criza. Cei dintre voi care au citit ebook-ul intitulat Dincole de bani sint familiarizati cu termenul de manipulare a valorii in imobiliare. Aceasta este una din armele cele mai puternice pentru realizarea profitului financiar in imobiliare. De aici se inspira Regula de argint pentru vremurile de criza:

LA SFIRSITUL CRIZEI ESTE MOMENTUL PENTRU A CUMPARA PROPRIETATI IMOBILIARE

In vremuri de criza, Regula de aur te ajuta sa nu pierzi banii investiti in imobiliare.

In vremuri de criza, Regula de argint te ajuta sa cistigi bani din investitii imobiliare.

Sint sigur ca majoritatea dintre voi vor pune o intrebare legitima: „Dar in vremuri de criza nu sint bani. Cu ce sa cumperi proprietati imobiliare?” La aceasta intrebare voi raspunde intr-un articol viitor, in care voi descrie modalitatile in care poti obtine profitul financiar in vremuri de criza.

La final, nu pot sa nu amintesc de cei care au cumparat proprietati imobiliare (in scop de specula) la sfirsitul perioadei de crestere a pietei, de cele mai multe ori folosind credite bancare. Ei sint marii perdanti ai acestei crize, victima propriei lacomii si a ignorantei. Sint exemplul perfect, pe care trebuie sa il avem permanent in fata ochilor, lectia care ne invata ca succesul in orice domeniu, mai ales in cel financiar, se obtine de catre cei care detin informatii, cunostinte, cei care stapinesc acel domeniu si sint capabili sa faca o analiza corecta a pietei.

Acesti „investitori”, presati de necesitatile financiare ale crizei, de insistentele bancii sau de propria lipsa de cunostinte, vor intra in panica si isi vor vinde proprietatile imobiliare la un pret cu mult sub valoarea actuala de piata, fiind tinta predilecta a celor care stiu sa isi gestioneze resursele financiare. Daca aveti bani de investit in aceasta perioada, nu uitati de acesti nefericiti, pentru ca le puteti scurta agonia financiara si, in acelasi timp, veti putea face un profit.

Stiu ca suna cinic dar trebuie sa recunoastem, cu totii, ca mecanismele si legile pietei sint dure. Cine nu le respecta va trebui sa sufere consecintele.

Comentarii

comments

Standard

26 de gânduri despre „Investitiile imobiliare: strategii in vremuri de criza financiara

  1. titanium.fla zice:

    am 2 cunostinte care si-au luat apartamente pe credit exact acuma in perioada asta, unul chiar in timp ce criza subprime era in desfasurare in USA si altul care a luat acuma pe fondul de scadere a preturilor la apartamentele noi, unde scaderea nu e dramatica deocamdata (poate nici nu va fi dramatica). In orice caz motivul achizitionarii a fost la amandoi (cei doi nu se cunosc unul pe altul, deci au preluat motivul din folclor zic eu) faptul ca nu e rentabil sa stai in perioada asta in chirie, ci e mai rentabil sa platesti rata la o banca si stii ca macar dai pentru tine banu ala si iti ramane tie apartamentul, nu ar fi financiar rentabil, ar fi o prostie financiara sa faci altfel. Asta era parerea lor, si a mai contribuit si factorul de confort, nu vreau sa ma tot mut, vreau sa imi iau apartamentul meu.

  2. Ela zice:

    Foarte interesant articol. Sunt curioasa sa urmaresc evolutia pietei. La noi, cel putin, fiind un orasel mai mic, inca nu se simte scaderea de care vorbesti. Sa vedem ce sa va intampla prin februarie, martie… Imi amintesc, cand ne-am cumparat noi apartamentul, acum 5 ani, in toamna, se vindeau cu 300.000.000 lei vechi. Apoi a fost o criza de oferte, nu mai vindea nimeni…In primavara viitoare, acelasi apartament era 500.000.000 lei vechi. Sunt curioasa sa vad daca vor fii si scaderile asa de spectaculoase…

  3. Luca zice:

    disputa „cu chirie sau <>” e o chestie veche, fiecare parte opozanta a discutiei are parerea ei;iar cind vine vorba de cifre poti sa modifici concluzia cum vrei tu 🙂

    cazurile semnalate de tine nu sint problematice din punct de vedere al motivului „de ce cumpar” ci al timing-ului (deosebit de neinspirat)

    ca in orice act de cumparare, majoritatea cumparatorilor recunoasc cu greu ca motivul cumpararii este unul dictat de sentimente, nu de ratiune, si atunci brodeste o intreaga constructie logica pentru a-si justifica actul cumpararii -cum spuneam, neinspirat in cazurile de mai sus, ca sa ma exprim gentil 😀

  4. Luca zice:

    cu cit reactia pietei locale e mai tirzie, cu atit va fi mai violenta, pentru a putea „ajunge din urma” tendinta de echilibrare cu preturile din jur. in traducere, cind vor scadea, va fi o prabusire… imi spui tu daca am dreptate -daca gresesc trimite-mi un email 🙂

  5. tp2t zice:

    Am citit si am sarit in sus de bucurie!
    Sunt ideile si sfaturile pe care le dau clientilor mei.
    Felicitari!

    Excelent prezentate cele doua reguli:
    – cea de aur (poate necesita ceva rezistenta la manipularea din mass-media);
    – cea de argint (ramane de identificat momentul).

    Marii perdanti de care amintesti, imi place sa-i numesc „porci”, desi termenul este cam dur. Porci pentru ca intra in piata si sunt macelariti. Unde mai pui ca vine si Craciunul … 🙂

    Situatia imobiliara din Bucuresti si din restul tarii, anunturi de vanzare cu nemiluita conduce al o singura concluzie: piata este dictata de cumparatori.

    PS: Data viitoare cand vii in Bucuresti, poate ai timp sa ne vedem live …

  6. alb zice:

    DA, iata un om pregatit, cu simt, cu miros, sau cum spun englezoii filling ?. Felicitari!
    De regula, cei care scriu in presa sunt platiti de dezvoltatorii imobiliari sa tina un pret sus, dar eu nu-i cred…
    Sunt interesat de achizitionarea unui apartament in Bucuresti, dar mai astept.
    Multi vanzatori se vor trezi din aceste vise placute, iar atunci sunt si eu pe aci.
    Sunt pregatit sa dau 50 000 euro, cash, pe un ap. de 3 camere.
    Acum , la multi li se pare putin, desi ei nu au facut mare lucru la apartament, nu l-au poliet cu aur.
    L-au luat de la nea Ceausescu cu 200 000 lei si acum vor miliarde.
    Ma gandesc daca si 50 000 nu e prea mult. Eu am muncit foarte mult pentru acesti bani, cam o viata.
    Astep. Sigur vine cineva cu o oferta.
    Un vinzator istet care, mai bine ia 50 000 acum, decat 30 000 mai incolo.
    O zi buna !

  7. Luca zice:

    sint perfect de acord.
    presa (economica si nu numai)are intotdeauna tendinte partinitoare si scrie „cu adresa” la cererea conducerii sau a centrelor de interese. exceptiile exista dar sint rare.

  8. Salut,
    Mia placut articolul,
    Vreau sa fondez o agentie imobiliara, asta dupa ce sustin teza de master in domeniul imobiliar, am o parte a tezei care se intituleaza . „Solutii eficiente necesare unei agentii imobiliare pe timp de criza economic? ”
    Imi puteti recomanda ceva?
    Astept raspuns pe e-mail.
    Sau cel putin aici..
    Va multumesc anticipat.

  9. Luca Dezmir zice:

    sa pornesti de la ideea (corecta!) ca faci afaceri in timp de criza, cand imobiliarele sunt „la pamant” si sa cauti metode ingenioase, adaptate acestor vremuri 🙂

  10. Luca Dezmir zice:

    in primul rand, cum spuneam in articol, sa cumperi proprietati sub pretul pietei 🙂 pe care sa le dezvolti si sa incerci sa le inchiriezi. dar trebuie sa pleci invers, incercand sa vezi ce tip de proprietati sunt cautate la inchiriere si sa cumperi acel tip de proprietati.

  11. EMANUEL zice:

    bravo sint de acord cu indicatiile expuse…si inca se vede acest lucru o sa iau in calcul cursul pietii…bravo si la mai bine

  12. Andreea zice:

    Am accesat intamplator site ul tau,dar vreau sa ti spun ca ma inspiri…toate articolele pe care le am citit,insclusiv THE SECRET ascund un mare adevar: CERE SI TI SE VA DA….plus ca aici mai intervine dupa cum ai spus INFORMAREA…
    o sa tin pasul cu fiecare articol adaugat…
    Inca ceva…cred ca tocmai m ai salvat…am si eu un teren..vroiam sa l vand.. m ai facut sa ma razgandesc(pozitiv)…meriti rasplatit…
    o zi frumoasa sa ai….ne mai auzim

  13. Luca Dezmir zice:

    Andreea,

    multumesc pentru aprecieri 🙂
    te astept la site. cel mai usor este sa te abonezi prin email (in dreapta, pe home page) si primesti articolele imediat cum apar. acum, vara, mai rar, pentru ca sunt in vacanta 🙂

  14. Andreea zice:

    LUCA,
    deja m am abonat.
    sunt foarte interesata de tot ce ne prezinti.
    nu pot decat sa ti urez o vacanta minunata alaturi de familie si sa ne bucuri mereu cu vesti noi.
    te pup.

  15. rares zice:

    buna,
    impresionant_felicitari_pt toate articolele!
    rar pentru romania!de apreciat,
    salutari toate bune!

  16. Marius zice:

    Intre timp criza s-a adancit si vor mai avea loc prabusiri.
    In Ungaria se ajunsese in 2010 la 5000 euro o proprietate imobiliara modesta la Dunare…
    Acum in 2014 in Grecia a ajuns la 9000 euro un apartament in Atena…
    Curand asa se va ajunge si in Romania…
    Cum va iesi lumea din aceasta criza, de care nu populatia e vinovata ?
    Un razboi ???
    Se pare ca e singura varianta pregatita de cei ce au creat si criza…
    Dar dupa asta ce si cum va fi ?
    Felicitari pentru ce scrii Luca !

  17. Mihai zice:

    Buna ziua,

    Din pacate,de-abia azi am descoperit site-ul dvs, astfel incat va felicit pentru articol. Intentionez sa lecturez in continuare (acesta fiind primul articol citit)articolele dvs, fiind foarte utile pentru persoanele care nu au informatii/cunostinte in domeniile abordate.
    In alta ordine de idei, am rugamintea sa ma ajutati, daca este posibil, cu un sfat : ce ati recomanda unei persoane care locuieste intr-un apartament la bloc (3 camere, etaj 4/10) cu risc seismic grd II? Eu intentionez sa vand apartamentul din cauza exclusiva a acestui risc seismic potential.
    Dvs spuneti mai sus, pe buna dreptate, ca nu este recomandabil sa vinzi in aceasta perioada de criza, existand riscul sub-valorizarii imobilului (asa si este, raportat la perioada din 2008), insa eu imi pun problema sigurantei personale (blocul a trecut prin cutremurul de la 77 si nu stiu daca va mai rezista la un eventual cutremur similar). In cazul in care cutremurul nu ne-ar prinde in apartament, pentru a ne pune in pericol viata, mi-as pune problema distrugerilor ce ar putea rezulta, distrugeri care pot fi de mai mare sau mai mica importanta…
    Dvs, cum ati proceda?
    Multumesc mult pentru orice recomandare.

  18. Luca Dezmir zice:

    Mihai,

    multumesc pentru aprecieri si pentru feedback 🙂
    cat priveste intrebarea ta, eu pun intotdeauna pret mai mare pe siguranta mea si a familiei mele, decat pe bani 🙂

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.