Tagul: Investitii imobiliare

Cum sa investesti in terenuri, case, sedii de firma, depozite pentru a inmulti eficient banii.

Finante personale

Despre negative equity pe bloguri si in presa de limba romana

, Lasa un comentariu

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Am observat ca, pe masura ce criza imobiliara din Romania se adinceste, tot mai multe bloguri si nu in ultimul rind presa scrisa aduc subiectul in discutie.

negative-equity

Voi prezenta doar blogurile si articolele de specialitate, din domeniul economic sau al finantelor personale.

Bloguri

khris.ro

Un blog pe care il urmaresc aproape de la aparitie este cel al lui Cristian Orgonas (khris.ro). Economist de formatie, Cristian scrie intr-un stil accesibil chiar si pentru cei care nu au terminat o facultate de profil. Articolul sau despre negative equity a avut un succes deosebit (mai mare decit al meu, trebuie sa recunosc…) avind 64 de comentarii pina la momentul in care scriu acest articol.

Se face o paralela cu pietele din SUA si UK care au avut problemele acestea inainte de noi si, spre deosebire de Romania, au mai experimentat fenomene de negative equity in timpul altor perioade de cadere a pietei imobiliare.

De apreciat la acest articol, ca de altfel la cele mai multe din articolele lui Cristian este ca el se documenteaza  inainte de a scrie ceva, ofera date, citeaza surse si analizeaza situatia, cum ar trebui sa faca fiecare autor care se respecta.

trenduri.blogspot.com

Desi nu a scris propriu-zis despre negative equity, Dan de la trenduri abordeaza piata imobiliara din Romania cu aceiasi luciditate cu care isi scrie articolele de analiza macroeconomica. Va recomand doua articole, unul despre situatia actuala iar altul despre bula imobiliara.

balonul-imobiliar.blogspot.com

Manole de la balonul imobiliar este, dupa cercetarile mele, cel care a scris primul, intr-un blog de profil, despre negative equity.  Articolul se margineste sa defineasca fenomenul si sa dea exemple dar acest lucru nu-i reduce din meritele.

Pentru informatiile pe care le aduce din domeniul imobiliar, balonul imobiliar este un blog care merita urmarit (cu filtrele de rigoare) fiind unul dintre (daca nu cel mai) vechi din bransa care trateaza imobiliarele.

Sint sigur ca mai sunt articole prin bloguri despre negative equity, dar nu am luat in vizor decit cele aparute pe blogurile de specialitate (cu profil economic, finante personale, imobiliare). Daca a mai scris cineva (repet, pe un blog de profil), imi cer scuze si il rog sa-mi trimita linkul articolului si il voi pune la un later edit.

Presa scrisa

Romania Libera editia de weekend

Leonard (multumesc Leonard) mi-a semnalat un articol din Romania Libera, articol scris de Ovidiu D. Popica (aveti aici un interviu care i-a fost luat pentru ca am cautat si se pare ca nu are blog),  aparut in editia din 25 aprilie 2009 care introduce terminologia de investitie aligator.

Trebuie sa recunosc cu sinceritate ca nu auzisem pina la acest articol despre acest termen, ceea ce m-a facut sa caut. Ca atare am ajuns la aceasta explicatie din Investopedia.

In traducere, o proprietate aligator se refera la o investitie imobiliara care consta intr-o proprietate achizitionata pentru a fi inchiriata dar chiria adusa este sub nivelul cheltuielilor totale  (rata creditului imobiliar de achizitie, cheltuieli de administrare, taxe si impozite…) Ca atare investitorul se afla intr-un flux de numerar negativ (negative cash flow) si trebuie sa scoata bani din buzunar, luna de luna, pentru a mentine proprietatea pe linia de plutire din punct de vedere financiar, desi el dorea sa obtina profit.

Articolul in cauza prezinta, conform autorului, un exemplu preluat dintr-un caz real, al unui apartament din Bucuresti care a intrat in negative equity, din punct de vedere al proprietarului.

Va invit sa cititi articolul care se afla si pe internet la aceasta adresa. Ii multumesc lui Ovidiu pentru mentionarea Milionarului Mioritic  pe care o face in paginile ziarului.

🙂

Din nou lansez invitatia de a-mi sugera linkuri spre articole aparute in presa scrisa, despre negative equity. Puteti propune asemenea articole lasind un comentariu la acest articol.

Standard
Investitii imobiliare

Cc: Negative equity?

, , , 5 comentarii

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul destinat dezvoltarii personale, empower.ro

Ca in multe cazuri legate de terminologia de specialitate, am auzit de negative equity inainte de a cunoaste termenul in limba romana. Explicatia este simpla: nu prea avem specialisti neaoshi care sa se ocupe si sa popularizeze cuvinte care, de altfel, ar trebui sa le cunoasca toata lumea sau cel putin acei oameni care au luat un credit pentru casa in care traiesc.

Negativ equity s-ar traduce in romaneste ca si capital propriu negativ. Stiu ca asta nu va ajuta, asa ca am sa va explic printr-un exemplu practic.

Sa zicem ca Popescu Gheorghe a luat un credit pentru a cumpara un apartament care avea o valoare de piata in momentul cumpararii 100.000 de euro. Gheorghe a depus un avans la banca reprezentind 20% din valoarea apartamentului (20.000 de euro) si a primit de la banca 80.000 euro pentru a cumpara proprietatea imobiliara. Asta s-a intimplat prin 2007.

Intre timp a venit criza financiara mondiala, care a dus la prabusirea pietei imobiliare. Gheorghe, care este un tip citit, a observat, consultind preturile la care se vind apartamentele similare cu al sau, situate in zone asemanatoare, ca pretul de piata al casei in care locuieste scade…. 90.000, 80.000 de euro. In momentul in care pretul la care se desfasoara tranzactiile a ajuns in medie la 75.000 de euro, lui Gheorghe i s-au taiat picioarele: el a imprumutat de la banca 80.000 de euro (pentru care plateste rata) dar apartamentul sau valoreaza 75.000 de euro.

Nasol! Din punct de vedere strict economic Gheorghe  e in negative equity cu 5000 de euro, dar Gheorghe nu e prost si isi aminteste de faptul ca el a mai pus banii jos 20.000 din buzunar pentru a lua apartamentul, deci el de fapt e la minus cu 25.000 de euro.

Se duce la banca ca sa se intereseze de situatia lui. Banca ii zice ca sa nu se agite, e doar in minus cu 5000 de euro (zau?) si ca piata o sa-si revina (cind?) si sa sa stea linistit sa-si plateasca in continuare ratele (chiar asa?).

Pe de alta parte Popescu Georghe a facut o alta greseala (in afara de aceea de a cumpara o proprietate imobiliara in perioada de maxim a pietei imobiliare): nu s-a uitat atent la conditiile creditului. In contract scria ca rata sa este ajustabila dupa primul an (Ghoerghe a vazut numai anuntul cu rate cu dobinda fixa 5% in primul an fara sa se intereseze ce se intimpla dupa primul an). Si uite asa, conform contractului, Gheorghe trebuie sa plateasca o rata tot mai mare, desi apartamentul lui valoreaza tot mai putin. Ce-i de facut?

Initial doream sa scriu un simplu articol despre negative equity. Facind un search pe Google am vazut ca nu exista materiale explicative (culmea, greu de gasit si in limba engleza!) la o problematica destul de complexa. Ca sa vedeti de ce e complexa, va voi lista o parte din variabilele pe care le are situatia de negative equity (nu ma complic cu termenul in romana, are un cuvint in plus…):

  • moneda in care s-a luat creditul (lei, euro etc)
  • ce tip de dobinda exista (fixa, ajustabila dupa Euribor, flexibil ajustabila dupa cum vrea muschii bancii…)
  • proprietatea respectiva este destinata inchirierii sau este casa in care doooormi (sper ca te-ai trezit….)
  • cit din valoarea de cumparare ai achitat prin credit (adica daca ai dat avans la cumparare sau nu)
  • ai achitat un apartament, dind avans, constructia e in curs si nu te-ai mutat inca…
  • cit mai scade piata?
  • cit dureaza scaderea?
  • pe cit timp e creditul tau?
  • in sinea ta recunosti ca ai o problema sau folosesti politica strutului?
  • vrei sa vinzi imobilul?
  • vrei sa iei un nou credit garantind cu imobilul?

Destul de multe, nu?

De aceea m-am hotarit sa scriu o serie despre negative equity, care va apare in Milionarul Mioritic. Pina atunci va recomand doua scurte filme despre acest subiect, care sa va deschida apetitul pentru a afla mai multe. Primul trateaza caderea pietei imobiliare in Europa (pentru cazul in care credeti ca negative equity este o chestie care se intimpla la altii, dar nu va afecteaza) iar al doilea este un reportaj la moneywise.tv (prezinta un caz real)

Standard
Investitii imobiliare

Invata sa negociezi

, , 4 comentarii

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

In timpul unei crize imobiliare o parte din proprietarii de imobile care platesc rate la banca pentru creditul imobiliar cu care au achizitionat imobilul ajung in negative equity.

De multe ori poti intra in negative equity (citeste articolul din empower.ro despre acest subiect) chiar inainte de a ajunge proprietar! Este situatia in care ai dat un avans pentru un apartament, acum luni de zile sau poate un an, la inceperea constructiei imobilului. Intre timp valoarea apartamentului a ajuns sub nivelul pretului de cumparare iar banca nu mai poate sa-ti acorde imprumutul pe care contai pentru ca viitoarea proprietate nu poate garanta valoarea imprumultului. O situatie ce pare fara iesire.

In acest articol voi reproduce un schimb de mesaje cu un cititor al Milionarului Mioritic care se afla chiar in aceasta situatie.

Buna, Citesc cu mare inters blogul dvs. si sunt abonat fidel prin RSS. Situatia mea este urmatoarea: – la inceputul anului trecut am dat avans 20.000 de euro pentru un apartament nou cu 2 camere, care costa la vremea respectiva 82.000 euro – anul acesta pretul a scazut datorita TVA-ului 5% la 72000 de mii – la sfarsitul lui martie ar trebui sa platesc restul de 72.5% (cam atata a mai ramas) – am aplicat pentru un credit la banca xxx, dpdv financiar sunt OK, problema care a aparut fiind la evaluarea imobilului. Acesta a fost evaluat la 62.000 din care banca scade o marja de 15%, si din suma rezultata imi poate oferi maxim 75% – in concluzie banca imi poate da doar 39.000 euro – mi s-a sugerat sa vin cu o garantie suplimentara pentru a imprumuta cei 52000 de care am nevoie – constructorul mi-a spus ca incearca sa gaseasca o alta modalitate si ca daca nu reusesc sa contractez creditul ma va mai amana cu plata Ce sa fac? Dati-mi o solutie, sau posibile solutii in acest caz? Am inteles ca mai sunt si alti clienti in aceasi situatie. Va multumesc anticipat,

Iata raspunsul meu:

ce se intimpla in cazul tau se numeste negative equity. va apare in empower.ro miine un articol despre acest subiect.

ce pot eu sa-ti spun e ca in principiu tu ai avantajul in aceasta situatie pentru ca nu ai dat toti banii. trebuie sa negociezi cu constructorul sa scada din pretul apartamentului. atuuri la negociere:
-piata a mai scazut
-pretul materialelor de constructie a scazut continuu in ultimul an
-piata e in scadere, nu are cui sa-i vinda apartamentul daca tu renunti
-banca ti-a evaluat apartamentul in jos (te duci cu evaluarea bancii)

in principiu se face o anexa la contractul care l-ai semnat cu constructorul in care se precizeaza noul pret, noile modalitati de plata (incearca sa prelungesti cit de mult in timp plata creditului, dar fii atent la rata, sa fie in functie de euribor, ca dobinda de referinta, pentru ca daca se prelungeste criza, si eu cred ca vom avea o criza lunga, euribor va fi foarte scazut). poate reusesti o co-finantare cu constructorul (sa-i platesti lui o rata fixa, fara dobinda, pentru o parte din suma apartamentului sau sa te amine cu plate pentru un an/doi, sint multe variante…). crede-ma constructorul are cel mai mult de pierdut din aceasta situatie!

ideea este sa nu iei recomandarile mele ca „litera de lege”. mai intreaba experti financiari, consulta-te in stinga si in dreapta si ia o decizie informata.

Situatia a evoluat in felul urmator:

Multumesc foarte mult pentru raspunsul tau. Intre timp se pare ca a discutat firma xxx (dezvoltatorul) direct cu banca yyy si evaluatorul.

Banca imi va da oricum o oferta mai buna decat e pe piata: EURIBOR + 3.9% + 0.05 luna comision. Rata la 53.000 va fi undeva la 350 de euro pe luna.

De asemenea se va reevalua apartamentul la pretul din contract pentru a putea lua suma necesara ca si credit.

Garsoniera pe care o mai am intentionez sa o  dau in chirie si asa voi face rost de o parte din banii de rata.

In cazul in care se mai modifica ceva date in aceasta problema te voi anunta.

Multumesc inca o data si chiar te rog sa prezinti cazul pe blog – sigur mai sunt oameni care sunt in aceasi situatie.
Desigur, este un caz fericit in care s-a ajuns, prin conlucrarea partilor, la o solutie care se pare ca este acceptabila pentru toata lumea.

Ramin la parerea mea: situatia ar fi putut fi abordata printr-o negociere cu constructorul, cu mari sanse de a reduce din pretul de cumparare al apartamentului. Dar pentru a realiza acest lucru iti trebuie experienta si determinare.

Nu stiu daca persoana in cauza are aceasta experienta, poate e mai bine ca nu s-a lansat intr-o negociere. Pe de alta parte, niciodata nu strica sa incerci, in cel mai rau caz ajungi de unde ai plecat, pentru ca ti se spune „nu”.

De aceea e bine sa citesti din timp carti din domeniul negocierilor (eu am recomandat citeva titluri, iata unul dintre ele) si sa-ti „faci mina” la piata sau in viata de zi cu zi. In actuala criza vei fi pus, cu siguranta, in situatia de a-ti folosi aceste aptitudini.

Standard
Investitii imobiliare

Hai la oferta!

5 comentarii

Este prima data de cind am deschis blogul ca amestec (o parte din) afacerile mele cu hobby-ul meu (Milionarul Mioritic). Situatia economica actuala m-a determinat sa iau aceasta decizie.

Stiu ca dintre cititorii Milionarului se gasesc persoane care au disponibile fonduri pentru investitii si sint in stare sa recunoasca o oferta buna cind o vad. De aceea vin in fata cu una:

Detin mai multe parcele de teren in intravilan extins, cu PUZ, destinate constructiilor de case (curs constructii). O parte dintre ele se afla in vecinatatea comunei Dumbravita, la 5 km de marginea orasului Timisoara, pe drumul spre Lipova.

Situatia lor actuala este: drumuri de acces pietruite si retea electrica finalizata. Valoarea terenurilor in zona: 40-55 euro/mp, in functie de pozitionare.

Ofer o parcela de teren, suprafata 585 mp, la pretul promotional de 15 euro/mp negociabil.

Motivul: de ordin personal.

Astept oferte ca si comentarii la acest articol.

Standard
Investitii imobiliare

Forta imaginilor si criza din imobiliare

, 2 comentarii

In urma cu aproape o luna am vazut o fotografie foarte interesanta, realizata intr-un cartier nou construit din Texas, Statele Unite, cu case disponibile spre vinzare.

cartier-fantoma

foto: AP

Se observa un sir de case  in fata carora cresc buruienile. O fotografie vorbeste cit o mie de cuvinte.

Fara sa vreau mi-am adus aminte de situatia similara din Romania. Vezi peste tot proiecte imobiliare terminate, fie ca e vorba de siruri de case sau blocuri de apartamente, care sint goale si nu se vind.

dsc_0149

dsc_0152

In afara de dezvoltatori, piata terenurilor este grav afectata. Peste tot intilnesc panouri de vinzare, indiferent ca e vorba de zone din interiorul orasului sau noi zone rezidentiale.

dsc_0160

dsc_0158

dsc_0157

dsc_0156

dsc_0155

dsc_0154

dsc_0153

dsc_0151

Este o piata in care cumparatorii sint la putere, iar cumparatorii… asteapta ca preturile sa mai scada.

Cit o sa mai scada? Nimeni nu stie. Ce pot sa va spun este ca, inainte ca preturile sa creasca din nou, se vor cumpara la greu imobile si terenuri la preturi foarte mici. O buna oportunitate pentru cei care, in aceste vremuri, au cash.

Standard