Investitii imobiliare

Odiseea mea imobiliara- criza si invatamintele ei

Acest articol are numarul 3 in seria de articole Odiseea mea imobiliara

Petrecerea era pe sfarsite dar noi refuzam sa parasim ringul.

Aceasta perioada a fost una extrem de ciudata. Eram imbatati de succesele noastre de pana atunci, in domeniul imobiliarelor. Intre timp incepusem sa investesc si la bursa, unde aveam rezultate excelente. Mai mult, prin 2007 am deschis blogul milionarulmioritic.com, care crestea asemeni lui Praslea, intr-o luna cat intr-un an. Lucrurile mergea inainte cu viteza maxima.

Apoi a aparut criza in SUA si, culmea, a debutat cu caderea bancilor si a pietei imobiliare. Mi-am dat seama ca lucrurile o sa se propage si inspre Romania. Am inceput sa scriu articole pe acest subiect dar lumea m-a luat in ras. Piata imobiliara continua sa urce, parca sfidand trendul american.

Incet-incet au inceput sa apara primele semne si la noi: parcelele incepeau sa se vanda tot mai greu, investitiile pareau ca scad in intensitate. Incepusera problemele la bursa din Bucuresti, iar faptul ca am anticipat acest trend m-a facut sa fiu si mai increzator in forta mea de a anticipa evenimentele. Intr-un acces de ingamfare, am decis sa scot tot ce se poate scoate, in materie de profit in imobiliare, si sa vand in ultima clipa. A fost o greseala.

Piata imobiliara a cazut de azi pe maine, de parca cineva stinsese lumina cu un gest, de la comutatorul electric. Nimeni nu putea sa vanda nicio parcela, preturile au inceput sa scada, panica s-a instaurat. Lumea vindea in scaderea pretului, vindea in pierdere, numai sa scape de terenuri.

Mi-am dat seama ca e prea tarziu si am luat decizia de a mentine terenurile existente in portofoliu, pentru a le revinde atunci cand piata isi va reveni. Decizia s-a dovedit a fi buna, ce nu am putut anticipa a fost durata mare a crizei.

Astazi, privind in spate, vad cu claritate greselile pe care le-am facut. Ele au fost determinate de o prea mare incredere in capacitatea mea de a “citi” piata si intr-o infatuare care nu isi are locul in investitii. A fost o lectie invatata, care devine tot mai clara pe masura ce timpul trece.

Anii au trecut. Piata imobiliara a continuat sa scada enorm. Chiar inaintea crizei, terenurile din preajma casei noastre aveau un pret de cerere de 95 de euro pe mp. Asta poti cumpara in zona terenuri cu 30-35 de euro mp. E neverosimil ce efect a putut sa aiba criza.

Dar caderea s-a oprit. Mai mult decat atat, au inceput sa apara semne clare de crestere. Timida, e drept, dar este o crestere, pe care o arata datele statistice, in vestul tarii, in judetul Timis si in Bucuresti. O vad si cu ochiul liber, in numarul caselor care se construiesc in zona, in viteza cu care se finalizeaza si cu care se vand. Mai mult, contactele pe care le am in firmele de constructii imi spun acelasi lucru: se pare ca vremurile bune vor veni din nou.

Din momentul in care a inceput stabilizarea pietei imobiliare, am inceput sa ma gandesc care ar fi urmatoarea miscare pe care trebuie s-o fac. Experienta anilor de crestere, dublata de experienta caderii m-au facut sa fiu mai atent la tot ce se intampla in jurul meu, m-au determinat sa-mi ridic garda si sa aleg investitii care sa aiba un grad de risc cat mai scazut. Am analizat tendintele de cumparare, profilul cumparatorului si dorintele acestuia. Am inceput sa-mi fac planuri de lucru si sa construiesc scenarii de investitii.

In acelsi timp mi-am dat seama ca aceasta revenire s-ar putea sa fie doar o situatie care sa tina o perioada de timp, cativa ani. Anii lungi de criza m-au determinat sa studiez temeinic tendintele mondiale, modul in care acestea pot sa influenteze situatia economica din tara. Din pacate, concluziile la nivel general nu sunt pozitive. Sistemul economic si financiar mondial continua sa aiba probleme de structura, revenirea burselor si a pietelor este fragila. E clar ca prabusirea nu va avea loc maine, dar nota de plata va trebui platita odata.

Acest lucru m-a determinat sa fiu si mai atent la aceasta firava revenire a pietei imobiliare din anumite zone din Romania. Experienta pe care o am ma indeamna sa profit de ce se poate profita ACUM, pentru ca peste cinci sau zece ani s-ar putea sa nu se mai poata face nimic. Vad ca urmeaza o deschidere, un reviriment si vreau sa beneficiez de el. In acelasi timp vreau sa risc cat mai putin, pentru ca nu-mi permit, in aceste vremuri, sa investesc decat cu risc minim.

Cea mai mare problema in

perioada de criza este lipsa de lichiditati. In acelasi timp, lipsa capitalului este una dintre problemele majore ale investitiilor. Din acest punct de vedere, exista doua elemente care se bat cap in cap:

  • capitalul deficitar in timp de criza si necesitatea protejarii acestuia
  • necesitatea de capital pentru a putea investi in imobiliare

Experienta anilor care au trecut si analiza atenta a situatie din Romania si din lume m-au ajutat sa gasesc cateva solutii pentru aceasta problema care aparent nu are iesire: cum sa obtii capital de lucru si sa risti cat mai putin folosirea lui, in investitii imobiliare.

Aceste solutii le-am cuplat cu planurile mele de incepere a investitiilor imobiliare. Cum stii deja, nu sunt omul care sa tina numai pentru mine asemenea informatii. M-am gandit sa ti le ofer si tie.

Atunci cand mi-a venit aceasta idee, am intalnit alta problema: situatia ta este diferita de situatia mea. A trebuit sa ma gandesc, sa vad care ar fi o posibila adaptare a metodelor si am gasit punctul comun: pentru a putea beneficiar de oportunitatea imobiliara care apare la orizont, va trebui folosita ca sursa de capital o proprietate imobiliara.

Marea majoritate a romanilor au in proprietate  casa in care stau. Aceasta reprezinta un capital potential, in adormire, care poate fi folosit la nevoie.

Problema cea mai mare vine din faptul ca aceasta posibila sursa de capital este chiar casa in care traiesti. Orice investitie imobiliara inseamna un anumit risc, iar riscul poate fi diminuat numai printr-o buna cunoastere a domeniului imobiliar, a pietei, a metodelor de lucru care trebuie folosite. Tocmai de aceea am luat decizia de a prezenta aceste metode in doua moduri:

  • un mini-curs gratuit, format din trei lectii video, in care expun metodele respective, la nivel general
  • un curs online, de 5 respectiv 7 saptamani, in care detaliez toate aspectele legate de metodele folosite, cu studii de caz detaliate
  • mai mult, pentru cei care chiar sunt doritori sa aprofundeze aceste metode, vor exista sedinte de coaching unu-la-unu, care au scopul de a analiza situatia personala a clientului si de a oferi posibile solutii

Cursul gratuit

Cursul gratuit incepe, cel mai probabil, in 7 aprilie si tine trei zile. Pentru a participa la cursul gratuit, va trebui sa te abonezi cu adresa de email, pentru a fi informat din timp in legatura cu adresa de internet la care se posteaza lectiile video si ziua la care acestea sunt disponibile.

Pentru a te inscrie pentru cursul gratuit, da click pe linkul de mai jos:

http://imoexpand.lucadezmir.com

Cursul online detaliat

Cursul online se realizeaza pe platforma de curs online L’eDucativ si presupune mai multe variante:

  • cursul STANDARD, care dureaza 5 saptamani si prezinta informatiile de baza, teoretice si practice
  • cursul PREMIUM, care presupune 2 module in plus, deci va dura 7 saptamani. Este un curs care are un invitat special si care te ajuta, pe langa metodele de investitie prezentate in cursul STANDARD, sa treci la un nivel superior: sa-ti deschizi o mica afacere, care iti ocupa putin timp si care te ajuta sa faci 5-600 de euro pe luna, castig suplimentar
  • sesiunile de coaching unu-la-unu, cu mine si/sau cu invitatul special, legate de tehnicile imobiliare prezentate la curs si respectiv de utilizarea proprietatilor imobiliare pentru inchirieri in regim hotelier

Reduceri si plata in rate

Pana in 31 martie, am o oferta speciala pentru cititorii blogului si abonatii la Buletinul informativ Luca Dezmir:

  • reducere 20% la plata integrala a cursului STANDARD, de la 199 de lei la 159 de lei (pentru aceasta oferta, CLICK AICI)
  • reducere 20% la plata integrala a cursului PREMIUM, de la 349 lei la 279 lei (pentru aceasta oferta, CLICK AICI)
  • plata in 2 rate a cursului STANDARD, prima rata de 110 lei achitata pana in 31 martie (pentru aceasta ofeta, CLICK AICI)

Informatiile din curs sunt inspirate din experientele mele imobiliare si din studiul aprofundat al domeniului, timp de mai bine de zece ani. Sunt absolut sigur ca informatiile oferite vor fi de cea mai buna calitate.

Pe de alta parte, voi spune din nou: investitiile au un anumit grad de risc care nu poate fi redus cu totul, ci doar minimalizat. In momentul in care te decizi sa investesti, trebuie sa fii constient ca e posibil ca lucrurile sa nu iasa asa cum ti-ai facut tu planul.

Decizia este a ta. Un lucru e sigur: singura investitie care nu da gres este cea in propria educatie, investitia in tine. Aceasta investitie poti s-o faci cu siguranta ca va da rezultatele scontate de fiecare data!

Cu prietenie,

Luca

 

 

 

Standard
Investitii imobiliare

Cc: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea II)

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Perioada dintre 1990 si 2008 a reprezentat, pentru piata imobiliara, o crestere continua a preturilor, cu viteze diferite de la an la an. Pentru investitorii care au activat in imobiliare, mari sau mici (printre cei mici m-am aflat si eu),  a fost o perioada “de aur”, un festin continuu care le-a adus castiguri financiare. Acest lucru a durat pana la un punct, momentul in care piata s-a oprit (mai mult sau mai putin) brusc din urcarea ei, pentru a incepe sa se prabuseasca.

La inceput abia vizibila, caderea a continuat sa prinda viteza, pana la momentul in care nu mai conta daca viteza e mare sau mica: piata aluneca in flux continuu spre niveluri tot mai mici. Aceasta evolutie a pietei a “prins” pe unii investitori, nu putini, cu obiectul investitiei (proprietati imobiliare) in portofoliu, in imposibilitatea de a le fructifica la un pret la care se asteptau, tinand cont de evolutia crescatoare care a avut loc in Romania aproape douazeci de ani.

O parte din acesti investitori au imprumutat sume de la banca pentru a realiza investitia.  Daca nu au vandut la timp, au ajuns in situatia de a-si contempla decizia prin prisma unui fenomen la care nu s-au gandit: negative equity.

Indiferent daca esti investitor de calibru mare sau un mic investitor, situatia de negative equity este la fel de dureroasa. Ea presupune un esec al fenomenului de investitie, care trebuie sa fie rezolvat in vreun fel sau altul. Exista doua mari tipuri de proprietati imobiliare:

  • terenurile (agricole sau parcelele destinate constructiilor)
  • imobilele

Terenuri agricole si parcelele destinate constructiilor

In general, in perioada de crestere a pietei imobiliare, terenurile au fost luate pentru a fi speculata cresterea de pret sau pentru a transforma terenurile agricole din apropierea oraselor sau drumurilor importante (de exemplu centurile oraselor mari) in parcele destinate constructiilor. A mai existat si situatia in care au fost cumparate terenuri agricole care au fost mentinute in portofoliu, pentru o ulterioara revanzare.

Terenurile strict agricole

Acestea au, paradoxal, situatia cea mai buna. Chiar daca sunt in negative equity, au marele avantaj ca pot fi utilizate pentru activitatea de productie agricola, pentru a realiza recolte care ulterior sa fie valorificate. Desigur, in situatia de astazi, cand cartelurile importatorilor si procesatorilor de materii prime agricole duc o politica agresiva pentru mentinerea cat mai scazuta a pretului materiilor prime agricole, de productie autohtona, sa faci agricultura in Romania este o adevarata aventura financiara. Cu toate acestea, sunt producatori care supravietuiesc sau chiar sunt pe profit.

Acestia, daca au luat terenurile agricole pentru o investitie cu bataie mai lunga, isi pot permite sa plateasca in continuare ratele la banca, pentru acele terenuri si vor astepta vremuri mai bune.

Terenurile cumparate pentru parcelare

Aici situatia este cea mai dramatica. O parcelare a terenului agricol inseamna o odisee ce implica scoaterea din circuitul agricol, proces deosebit de indelungat, care necesita o groaza de avize si sume de bani pe masura. De asemenea, parcelarea are caracteristicile ei speciale. Daca investitorul a fost prins de criza in plin proces de parcelare, el trebuie sa termine parcelarea (care inghite bani) si se trezeste cu parcele in proprietate, intr-o piata cu supra oferta. In plus,

daca e si in negative equity datorita imprumuturilor luate, nu-l vad prea bine. Chiar daca are alte surse de castig financiar, investitia imobiliara in care e prins ii consuma capital, atat de pretios intr-o situatie de criza financiara. Iesirea din aceasta situatie nu poate fi decat in pierdere, fie ca se face cu renuntarea la terenuri, fie ca se plateste in continuare ratele la banca, in asteptarea redresarii pietei imobiliare.

Parcele destinate constructiei

Exista foarte multi mici investitori imobiliari care au cumparat parcele de teren in vederea speculatiei pe piata imobiliara. Ei au ramas cu terenurile in portofoliu, incapabili sa le fructifice in profit.

Situatia de negative equity i-a obligat, mai mult sau mai putin, sa ia o decizie. Problema cu parcelele destinate constructiilor  este ca ele nu pot fi valorificate decat prin vanzare sau dezvoltare imobiliara, adica prin construirea de imobile. Sa construiesti in situatia de azi, pentru vanzare, este o sinucidere financiara.

Ca atare, micilor investitori nu le ramane decat:

  • sa plateasca in continuare rata la aceste terenuri, in asteptarea revenirii pietei imobiliare
  • sa inchida investitia in pierdere (prin vanzarea terenului si completarea “din buzunar” pentru a acoperi restul de imprumut luat de la banca)
  • valorificarea terenului in scop personal

Am intalnit nu putine cazuri in care investitorii care au ramas cu terenuri, au construi pe ele imobile pentru uz personal, fie o casa in care sa locuiasca, fie o casa pentru parinti sau pentru copii. Este si aceasta o metoda de valorificare pentru cei care isi permit sa construiasca, din alte surse financiare. Pentru constructii vremurile sunt bune, pretul materialelor a scazut, la fel si manopera.

Imobile construite

Imobilele nou  construite de dezvoltatori, pentru vanzare, au ramas in mare parte nevandute. Chiar si reducerile de pret din ultimul timp nu au fost suficiente pentru a dinamiza piata. Ca urmare, dezvoltatorul care a apelat la credite pentru a construi, a fost nevoit sa scoata la inchiriere imobilele, pentru a acoperi obligatiile lunare fata de banca. In acest fel numarul de apartamente noi oferite spre inchiriere a crescut, ducand la scaderea chiriilor pe piata.

O categorie aparte sunt micii investitori care au cumparat apartamente noi, inca din momentul inceperii constructiei imobilului, la preturi “promotionale”, cu scopul de a le vinde cand sunt gata, la un pret crescut. Acestia au ramas cu apartamentele si cu ratele la banci. Ei au fost de asemenea nevoiti sa scoata la inchiriere apartamentele pentru a face fata ratei.

Acestea sunt cateva dintre cele mai intalnite situatii pentru investitorii care au in portofoliu proprietati imobiliare cu negative equity. In fond, nimeni nu spune ca o investitie trebuie sa-ti aduca doar profit. Pierderea face parte “din joc”. De multe ori trebuie sa stii cand e cazul sa te retragi, sa recunosti ca ai pierdut si sa pui frana scurgerii de capital pe care o produce investitia nereusita.

Acest STOP este foarte greu de spus, pentru ca de multe ori oamenii sunt tentati sa se ascunda “dupa deget”, sa ignore realitatea si sa traiasca cu speranta ca lucrurile se vor rezolva. Reactiile la pierdere sunt diferite, cum diferiti suntem fiecare dintre noi. De aceea continui sa spun ca investitiile sunt activitati care scot din noi ce e mai bun sau ce e mai rau, sunt o oglinda in care putem sa ne reflectam pe noi insine.

Standard
Investitii imobiliare

Forta imaginilor si criza din imobiliare

In urma cu aproape o luna am vazut o fotografie foarte interesanta, realizata intr-un cartier nou construit din Texas, Statele Unite, cu case disponibile spre vinzare.

cartier-fantoma

foto: AP

Se observa un sir de case  in fata carora cresc buruienile. O fotografie vorbeste cit o mie de cuvinte.

Fara sa vreau mi-am adus aminte de situatia similara din Romania. Vezi peste tot proiecte imobiliare terminate, fie ca e vorba de siruri de case sau blocuri de apartamente, care sint goale si nu se vind.

dsc_0149

dsc_0152

In afara de dezvoltatori, piata terenurilor este grav afectata. Peste tot intilnesc panouri de vinzare, indiferent

ca e vorba de zone din interiorul orasului sau noi zone rezidentiale.

dsc_0160

dsc_0158

dsc_0157

dsc_0156

dsc_0155

dsc_0154

dsc_0153

dsc_0151

Este o piata in care cumparatorii sint la putere, iar cumparatorii… asteapta ca preturile sa mai scada.

Cit o sa mai scada? Nimeni nu stie. Ce pot sa va spun este ca, inainte ca preturile sa creasca din nou, se vor cumpara la greu imobile si terenuri la preturi foarte mici. O buna oportunitate pentru cei care, in aceste vremuri, au cash.

Standard