Cc: Vreau sa incep sa investesc. Ce trebuie sa fac?

Articol aparut ca si guest post in blogul lui Adrian Soare, Succesdublu.ro

Aceasta este o intrebare care se repeta in email-uri si care merita un raspuns. Dar un raspuns la o intrebare atit de importanta nu poate fi, niciodata, suficient de detaliat. De aceea am sa incerc sa pun problema altfel. Am sa-ti pun eu citeva intrebari. E ca un test. Sint doar cinci dar trebuie sa raspunzi corect la fiecare dintre ele. Daca reusesti, POATE ca esti potrivit sa devii investitor.

Sa trecem la treaba.

Ce te-a apucat sa investesti? (despre motivatie)

E o intrebare legitima. Multi nu pot sa dea un raspuns coerent. Altii pot, dar cind le ies cuvintele din gura isi dau si ei seama de superficialitatea lor:

pentru ca se fac bani multi
pentru ca (Gica, Dudu,Viorel…) sint investitori si le merge bine
pentru ca e cool
pentru ca nu trebuie sa muncesti

Serios?

Daca te recunosti in raspunsurile de mai sus (si lista poate continua, variante linga variante), te sfatuiesc sa renunti. Mai trebuie sa te gindesti (sau mai trebuie sa cresti – in traducere sa te maturizezi).

Pe de alta parte, sint raspunsuri care la prima vedere sint neserioase, dar care ascund acel ceva de care e nevoie.

-De ce?…
-Pentru ca vreau.
– Serios? (hai ca ma repet!)
-Da, vreau. Sa fiu bogat, sa am multi bani. Vreau. Nu ajunge?

BA DA! De asta ai nevoie. De motivatie, de o dorinta puternica ce te propulseaza indiferent de piedici, te trage dupa ea sau te impinge de la spate atunci cind nu stii cum sa faci, cind te-ai saturat de esecuri sau cind toata lumea ride de tine. Atunci ai cea mai mare nevoie de sprijin.

Daca imi spui asta, cu convingere, te cred.

Esti potrivit pentru a investi?

Nu toata lumea este facuta pentru a fi investitor.

A fi investitor nu este o haina pe care o scoti din dulap si o imbraci, o palarie pe care scrie INVESTOR cu litere de aur, pe care o iei din cuier sau un tatuaj lavabil (care scrie citetz: INVESTITORUL FINAL) pe care ti-l lipesti pe frunte cind te duci la o intilnire de afaceri.

De aceea nu sint multi investitori in lume. Trebuie sa ai acea combinatie de calitati, unele cu care te nasti, altele pe care le slefuiesti in timp. Trebuie sa :

fii tolerant la risc
NU TREBUIE sa iti placa riscul. Riscul e un insotitor in drumul tau, pe care nu poti sa-l gonesti, dar pe care nu trebuie sa ti-l faci prieten
iti placa provocarile
fii capabil sa re ridici dupa ce viata te trinteste la pamint
poti invata din greseli pentru a nu le repeta a doua oara
intelegi ca nu trebuie sa te opresti, niciodata; sa fii persistent

Te-ar putea bucura sa afli ca nu conteaza daca esti sociabil sau antisocial. In primul caz, apuca-te de investitii imobiliare, in al doilea caz de trading.

Te-ar putea incinta sa stii ca nu conteaza daca esti sedentar sau ai inclinatii spre mobilitate. Tot asa, in prima situatie ti se potrivesc imobiliarele, in al doilea caz bursa.

Cu alte cuvinte, iti poti adapta tipul de investitie (intr-o anumita masura) la personalitatea si stilul tau.

Frica vine din necunoastere. Ti-e frica sa investesti?

Te leg la ochi si iti spun sa bagi mina intr-un acvariu cu apa. Ma intrebi:
-Ce e in acvariu?
-Poate un crap, poate un piranha, poate o meduza otravitoare.

Ti-e frica sa iti inmoi macar degetul?
Bineinteles. Pentru ca nu stii nimic despre pericolele care te pindesc.

Nu poti sa fii medic daca n-ai invatat la facultate. Nu poti sa fii investitor daca nu ai citit, nu te-ai informat, nu stii (ideal!) totul despre domeniul de investitie pe care vrei sa-l stapinesti.

Ti-e frica? Probabil mai ai de invatat. Frica este un bun indicator. Trebuie sa tii seama de ea.

Unde ti-e harta?

Te iau pe sus (la propriu), te duc cu avionul intr-o tara indepartata, la sute de kilometri de cel mai apropiat sat si iti dau drumul. Vino acasa.

-Esti nebun? imi zici. Macar da-mi o harta!

In investitii, ca in orice calatorie, e foarte important sa ai o harta. Ea se numeste plan.

Trebuie sa cunosti bine planul, sa-l visezi.
Ca si o harta care trebuie sa fie detaliata, sa iti arate variante, drumuri bune de mers, sursele de apa, pericolele si oportunitatile de transport. Cred ca intelegi ce vreau sa spun.

Desigur, te poti intoarce acasa si fara o harta, dar trebuie sa bijbii, pierzi vremea incercind fundaturi, obosesti pe drumuri laturalnice. Sint sigur ca nu vrei asta.

Ce mai stai?

Cum ai raspuns la intrebarile de mai sus? Pozitiv?

Sa-ti spun o poveste adevarata. Acum niste ani eram si eu ca tine. Aveam motivatie, eram potrivit psihologic pentru a fi investitor, citisem suficient si ma consideram stapin pe domeniu, aveam un plan. Dar nu ma puteam hotari. Ma oprea un fir de nisip.

De saptamini bune cautam prin oras, cu sotia, o proprietate pe care sa o cumparam. Mergeam din zona in zona, dar fiecare cladire vizitata nu parea sa fie cea cu care trebuia sa incepem. Gaseam la fiecare cite o chichitza. Nimic nu se ridica la nivelul asteptarilor noastre.

La un moment dat am ajus la marginea orasului. Era o casuta in constructie. In fata ei statea un tinar, imbracat intr-un trening jerpelit, cu o tigara in gura, sprijinind un copac. Privea apatic la cei doi oraseni care se interesau de casa in constructie.

-Buna ziua, i-am zis apropiindu-ne. Casa e de vinzare?
-Da, spuse tinarul. Are saptezeci de metri patrati, mai avem putin si ii punem acoperisul. O sa aiba termopane. Vedeti, e construita din Porotherm, caramizi bune!

S-a lansat intr-o dizertatie dezlinata despre ce si cum. Ne uitam la el cu mirare. Stia cam multe pentru un muncitor. L-am intrebat intr-o doara.

-Nu stiti cu cit se vinde?
-Ba da! Cu … .
-Si cum putem sa-l contactam pe proprietar?
-Eu sint proprietarul.

Ne-am uitat la el, ne-am uitat unul la altul. Stateam ca un bou si o vaca privind la poarta proaspat vopsita.

-Multumesc, am bolborosit eu si am plecat socat spre masina. Sotia m-a urmat la scurt timp.

Am intrat in masina. M-am uitat inca o data la tinarul ce sprijinea copacul din fata casei, tragind apatic din tigara. M-am uitat la nevasta-mea. I-am spus cu hotarire:

-Draga, daca asta e investitor, atunci si noi putem fi. Cu siguranta.

Tu ce mai astepti?

Investitii imobiliare

Manevra in stil Patriciu

Din ciclu: Nu iese fum fara foc si va las pe voi sa completati cu alte citate asemanatoare…

Actul I:

Iata ce declara Dinu Patriciu acum doua luni:

„Piata imobiliara cade in fiecare zi pe nesimtite si nimeni nu recunoaste asta. Eu nu am nici un interes in acest sens, nu ma intereseaza sa investesc in piata imobiliara. Densitatea medie a oraselor din Romania este de trei ori mai mica fata de densitatea medie a marilor orase din Europa: 100 de locuitori la hectar fata de 300 de locuitori la hectar cat au celelalte orase din Europa. Nu e normal ca pretul locuintelor sa creasca in aceste conditii si sa fie asemanatoare cu preturile locuintelor din afara”

Actul II:

S-a anunta lansarea unui proiect imobiliar in valoare de 300 de milioane de dolari in care familia Patriciu este partener cu Rompetrol si Immorent (societate componenta a Erste Group). Proiectul va contine 50.000 mp de birouri clasa A si 100.000 mp locuinte. Ansamblu va gazdui un turn de 110,7 metri inaltime in care va fi, probabil, noul sediu Rompetrol. Se organizeaza un concurs international cu 8 firme de arhitectura din Europa si SUA pentru proiect.

Concluzia:

NICIODATA sa nu aveti impresia ca declaratiile de presa „nevinovate”, venite pe nepusa masa sint o dorinta de a informa marele public. Intotdeauna in spatele lor se gasesc interese.

De aceea ma intreb ce interes a avut Mugur Isarescu cind a declarat luna trecuta ca preturile din imobiliare sint „umflate”…

sursa info si imagine: wall-street.ro

Finante personale, Investitii imobiliare, Investitii la bursa

Sondaj: De ce vrei sa fii investitor? Rezultate preliminare.

Motivatia e motorul care ne propulseaza actiunile.

Cu acest sondaj am vrut sa aflu what makes you tick cum zice americanul, adica ce va determina sa fiti investitori.
Initial am crezut, conform cliseului promovat de industria filmului american, ca motivul pentru care alegeti aceasta modalitate de a face bani este dorinta de a deveni bogat. Am fost victima propriilor poncifuri culturale.

Daca privesti obiectiv situatia detinatorilor de proprietati imobiliare sau a celor care au investitii la bursa (vorbesc de zona americana), afli lucruri ciudate:

desi detin case pe care le inchiriaza, multi nu se considera investitori
desi fac bani mai mult decit media cetatenilor, nu vor sa devina bogati
telul lor este sa aibe un confort financiar

Judecind prin prisma acestori constatari, rezultatele preliminare (dupa 100 de raspunsuri) la sondajul meu se incadreaza surprinzator in acest tipar al investitorului american. Lumea vrea sa fie independenta financiar.

Acest lucru e interesant, pentru ca apare problema tintei: chiar daca ai o pusca, ea nu foloseste la nimic daca nu o indrepti spre …tinta. Cu alte cuvinte, desi investitiile sint vehicule excelente pentru a te imbogati, nu te vei imbogati daca nu ti-ai propus acest lucru!

La mica distanta este grupul celor care vor sa se imbogateasca. Au ales bine, aceasta e una din cai.

Imediat dupa ei urmeaza grupul disperatilor-debusolatilor: ei vor sa scape de problemele financiare. Aici e marea drama, pentru ca acest grup nu intelege un lucru fundamental: investitiile nu sint facute ca sa-ti rezolve problemele financiare. Pentru a indeparta saracia sau spectrul intunecat al unui posibil faliment financiar personal, iti trebuie tehnicile de baza ale finantelor personale, adica: sa-ti urmaresti veniturile si cheltuielile, sa reduci cheltuielile si sa cresti veniturile. Doar atit.

Atentie, oameni buni! Investitiile sint un lucru riscant. Ele nu sint medicamentul contra saraciei. Nu degeaba exista termenul de CAPITAL DE RISC pentru a defini fondurile cu care faci investitii. Prima data invatati sa va gestionati corect banii de zi cu zi. Cind ati reusit acest lucru, puteti trece mai departe, la investitii. Orice alta abordare duce spre dezastru.

La urma vin raspunsurile-capcana:

vreau sa protejez banii economisiti – e ca si cum ai merge la servici cu o masina de formula unu! Investitiile te pot face bogat, de ce sa tintesti atit de jos?
investitorii au statut social deosebit – asta imi aminteste de copii care vor sa se faca fotbalisti pentru a avea bani multi si femei frumoase 😀
multi dintre cunoscutii mei sint investitori – deh, e la moda…

Sper ca acest articol a lamurit anumite aspecte importante ale „meseriei” de investitor. Nu va apucati de investitii ca sa scapati de saracie, pentru ca e la moda sau pentru ca vecina o sa dea pe spate.

Finante personale, Investitii imobiliare

Manipularea valorii in imobiliare

Dificultatea majoritatii oamenilor de a percepe notiunea de valoare si conceptul de relativitate a valorii este una din cauzele pentru care atit de putini oameni reusesc sa se imbogateasca.

In afara de acest obstacol, mai au de depasit unul si mai subtil. La nivel de subconstient, deoarece banii sint priviti ca o unitate de masura a valorii, ei sint conceptualizati ca avind o valoare unitara fixa. Desi realitatea ne spune in mod repretat ca nu e asa (prin inflatie si scaderea capacitatii de cumparare), in subconstient marea masa a oamenilor se gindesc la bani ca la o unitate de masura imuabila, neschimbata, cum e metrul sau kilogramul.

Daca faci un pas in spate vei vedea ca tocmai aceasta relativitate a valorii monedei (ca unitate de masura) si relativitatea valorii unui obiect (in functie de sistemul de perceptie umana sau de momentul in care ne aflam intr-un ciclu economic) reprezinta dificultatea si in acelasi timp oportunitatea cu care ne confruntam in acumularea potentei financiare.

Valoarea in imobiliare are o caracteristica esentiala, care nu trebuie sa o treceti cu vederea. Aceasta caracteristica este de fapt exceptia de la regula de mai sus (valoarea unui imobil este relativa). Tocmai pentru ca este atit de importanta, o voi scrie cu majuscule.

IN CIUDA RELATIVITATII VALORII IN OCHII OAMENILOR SAU DE-A LUNGUL CICLULUI ECONOMIC, PROPRIETATILE IMOBILIARE SINT IN CONTINUA APRECIERE A VALORII PROPRII.

Altfel spus, privite la scara istoriei, proprietatile imobiliare au o crestere constanta a valorii si vor avea in viitor o valoare cu crestere exponentiala (mai ales pamintul arabil).

Pentru a va ilustra mai bine acest aspect, va parafrazez o vorba de duh a unui investitor imobiliar:
Dumnezeu a ales sa creasca permanent numarul oamenilor dar pentru un motiv numai de el cunoscut nu vrea sa creasca suprafata pamintului.

Aceasta butada in sine ar trebui sa fie pentru voi un argument suficient pentru a investiti in terenuri. Pe termen lung si foarte lung, reprezinta o metoda fara gres de a acumula resurse financiare. Mai ales in urmatorii douazeci-treicezi de ani, cei care detin terenuri in proprietate vor fi intr-o pozitie privilegiata.

Revenind la tema manipularii valorii in imobiliare, voi enumera citeva din metodele cele mai intilnite de a realiza acest lucru:

CAUTA PROPRIETATI SUBEVALUATE

Orice proprietate imobiliara subevaluata este o buna investitie. Daca dupa achizitionare vei reusi sa modifici perceptia generala asupra ei, pentru a apare in ochii publicului la adevarata ei valoare, ai reusit sa obtii un profit.

Proprietatile pot fi subevaluate pentru ca proprietatea are probleme de o anumita natura (la nivel de localizare, structurare, exploatare, probleme financiare, de proprietate, de acte, etc.)
Prin rezolvarea problemelor poti aduce aceasta proprietate la valoarea ei adevarata. Pentru detalii poti studia gratuit ebook-ul Fixingul imobiliar

CAUTA PROPRIETARI CU DIFICULTATI FINANCIARE

Cind proprietarul trebuie sa vinda din cauza unor probleme financiare, el va fi nevoit sa scada pretul imobilului.

O situatie speciala este imobilul la care are loc o prescriere a ipotecii. Cind un creditor nu reuseste sa plateasca ratele de la un credit ipotecar si este declarat in incapacitate de plata, banca preia imobilul si il scoate la vinzare. De obicei aceasta vinzare se face sub valoarea reala a imobililui, ceea ce reprezinta o buna oportunitate de cumparare.

CAUTA MOSTENITORI SI MOSTENIRI

De obicei mostenitorii nu au tendinta de a mentine in posesie imobilele mostenite daca acestea se afla intr-o localitate la distanta fata de domiciliul lor. Pentru a fructifica mostenirea, ei vor vinde imobilul la un pret mai mic decit valoarea acestuia.

TINTESTE PROPRIETATI CARE ISI VOR SCHIMBA VALOAREA

Proprietatea este in iminenta de a-si modifica valoarea, datorita unor factori ce tin de imprejurari:

a intrat in cadrul unui plan de modernizare sau valorificare a zonei
se va construi un obiectiv de valoare in apropiere
se vor introduce imbunatatiri de infrastructura (apa, gaz, canal, etc.)
s-au descoperit zacaminte in subsol
…

Daca esti in posesia unei asemenea informatii, nu ezita sa actionezi! Cumpara proprietatea in cauza si ti-ai asigurat profitul.

DEZVOLTA PROPRIETATEA IMOBILIARA

De obicei, un dezvoltator investeste o suma intr-o proprietate imobiliara. La final, aceasta proprietate va inregistra o crestere a valorii mai mare decit suma investita. Diferenta de valoare este profitul dezvoltatorului.

Exemple de dezvoltare imobiliara:

schimbarea destinatiei terenului din arabil in teren bun pentru constructii, urmata de parcelare
introducerea de utilitati intr-o zona parcelata
construirea de imobile pe parcele de teren
orice imbunatatire la un imobil (mansardare, supraetajare, etc.)

FOLOSESTE-TE DE CICLUL ECONOMIC

In momentul de fata ne aflam spre virful ciclului de dezvoltare a pietei imobiliare in Romania. Nu stiu cind se va sfirsi cresterea si cind va incepe caderea, dar eu ma pregatesc pentru aceasta modificare de trend. Cind voi incheia ciclul de investitie imobiliara in care ma aflu, cred ca nu voi mai putea sa fac investitii speculative bazate pe cresterea pietei. Ma voi reorienta.

CAUTA TARI IN CARE SE SCHIMBA SISTEMUL POLITIC, IN SENSUL DESCHIDERII ACESTUIA CATRE ECONOMIA DE PIATA

Cel mai bun exemplu a fost caderea comunismului. Tarile din estul Europei au constituit o oportunitate senzationala pentru cei care au investit in imobiliare.

Mai sint si alte exemple sau variatii ale metodelor enuntate mai sus. Depinde de imaginatia voastra sa le gasiti si sa le exploatati. Ele reprezinta modalitati cu risc minim de a profita de pe urma manipularii valorii in imobiliare.

Citeste articolul anterior din aceasta serie Citeste articolul urmator din aceasta serie

Investitii imobiliare

Fixing – valorificarea proprietatii

Cuprinsul seriei Fixing-ul imobiliar

Fixing – elemente de baza
Fixing – identificarea si analiza proprietatii
Fixing – negocierea si achizitionarea
Fixing – rezolvarea problemelor
Fixing – valorificarea proprietatii

Etapa finala a oricarui proces de investitie este incasarea profitului, indiferent de forma acestuia (vinzarea investitiei in cazul speculatiei, colectarea venitului pasiv in cazul dividendelor la actiuni sau al chiriei la proprietati imobiliare).

In cazul fixing-ului, aceasta etapa consta in vinzarea proprietatii. Ea contine aceiasi pasi cunoscuti:

promovarea proprietatii (prin anunturi in ziarele de specialitate, la rubrica imobiliare, prin listarea la agentii imobiliare, prin afise postate in imprejurimi, prin panouri cu anuntul de vinzare la locatia proprietatii, prin anunturi pe internet, etc.); fiecare din metodele de promovare se adreseaza unui anumit public, are avantajele si dezavantajele sale precum si modalitati specifice care sa-i creasca eficienta.
intilnirea cu posibilii cumparatori; vizitarea proprietatii de catre cumparatori este un proces care necesita timp, abilitati de comunicare; este punctul de unde incepe procesul de negociere
negocierea propriu-zisa; trebuie sa acordati o atentie deosebita acestui aspect, care depinde in mare masura de pregatirea si experienta voastra
concluzionarea vinzarii prin perfectarea actelor; o alta etapa esentiala, fara de care intreg procesul de valorificare al proprietatii nu este posibil

Nu voi intra in detaliile. Este important sa subliniez doua aspecte specifice fixing-ului:

nu trebuie sa spuneti clientului, din proprie initiativa, problemele pe care le-a avut proprietatea; cred ca nu e necesar sa detaliez acest subiect
trebuie sa eliminati din abordarea negocierii ideea ca proprietatea a suferit un proces de fixing

In mintea investitorului sint proaspete toate problemele pe care le-a avut proprietatea, precum si greutatile intimpinate in fixing. Acest balast emotional poate avea un rol negativ in negociere. Poate sa creeze un element subconstient care sa-l faca pe investitor sa cedeze usor presiunilor de scadere a pretului (doar a fost o proprietate cu probleme, nu?)

Trebuie sa tineti seama ca:

problema proprietatii a fost rezolvata
cumparatorul nu stie ca proprietatea a avut o problema

De aceea negocierea va fi abordata ca si cum sinteti un agent imobiliar, care judeca proprietatea pentru prima data, in functie de situatia ei IN ACEST MOMENT. Nu sint motive de concesii, nu exista probleme.

Chiar daca pe parcurs clientul va aduce la cunostinta ca a aflat de problemele pe care le-a avut proprietatea, trebuie sa prezentati detaliat, daca e posibil cu documente, etapele rezolvarii problemelor, pentru ca acest subiect sa nu aibe un aspect negativ in negocierea pretului. A trata cu superficialitate aspectul, expediind clientul cu o propozitie de genul „am rezolvat problema” va poate aduce mari deservicii.

Fixing-ul ramine o metoda de investitie imobiliara draga inimii mele, poate si pentru ca primele investitii facute impreuna cu sotia au fost fixing-uri si ne-au adus rate consistente ale profitului. Ce trebuie sa intelegeti este ca fixing-ul nu este o metoda destinata numai incepatori. Ea poate fi aplicata si proprietatilor mari, in valoare de milioane de dolari. La orice nivel de pret regulile prezentate de mine sint valabile, schimbindu-se doar detaliile de aplicare.

Fixingul este o metoda buna, care trebuie sa o aveti in vedere si sa fie una armele prezente in arsenalul vostru de investitor imobiliar.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

Citeste articolul anterior din aceasta serie

Aboneaza-te

- vei primi informatii exclusive si carti gratuite care te ajuta sa faci bani