Investitii imobiliare

Scaderea preturilor la imobiliare

, , , , 5 comentarii

Imagine: svilen001

Proprietatile imobiliare, cu mare interes pentru populatie, sunt reprezentate de doua sectoare:

  1. terenurile pentru case
  2. imobile de locuinte

Din sectorul imobilelor de locuinte, cea mai mare pondere, in cadrul marilor orase, o au apartamentele din blocuri, atat cele vechi cat si cele nou construite.

Dupa aparitia crizei imobiliare, primele proprietati care au inregistrat o scadere abrupta au fost terenurile de case. Cauzele sunt evidente:

  • o mare parte din piata a fost „victima” tranzactiilor speculative
  • un teren de casa necesita o investitie suplimentara pentru a fi adus la valoarea finala, si anume construirea casei

Ca atare, preturile au plonjat vertiginos, pe parcursul celor doi ani de cand simtim criza economica si financiara in Romania. Eu locuiesc intr-o zona periferica a Timisoarei, intr-un cartie de vile nou, care nu a fost dezvoltat in intregime (inca se gasesc parcele de teren pe care nu s-a construit). In zona mea, preturile terenurilor au scazut in medie cu 30-40% (pret de oferta). In realitate, preturile de tranzactionare sunt mai mici cu 50% sau chiar mai mult, fata de varful pietei dinainte de cadere.

Situatia este diferita in cazul apartamentelor. Ele se tranzactioneaza la preturi cu 20-30% sub pretul pietei (vorbesc in continuare de Timisoara), cele mai mari scaderi fiind cele suferite de apartamentele vechi.

Economistul Cristian Orgonas arata intr-un articol recent ca in luna iunie piata imobiliara a apartamentelor din Timisoara a scazut mai puternic decat in lunile de la inceputul anului si pana acum. Chiar si asa, scaderile preturilor la apartamente nu se compara cu amplitudinea scaderilor la preturile terenurilor.

Ca atare ma astept ca preturile apartamentelor sa urmeze trendul deschis de terenuri, mult mai devreme, si sa inregistreze noi scaderi in perioada care vine. Marimea acestor scaderi si perioada cat acestea vor dura depind in mare masura de evolutia economica din Romania si de cea financiara  la nivel local si mondial. Cristian Orgonas spune ca va urma o cadere „cel putin pana la sfarsitul anului 2010”. Personal cred ca ea va fi mult mai lunga, pentru ca nu vad nici o „luminita la capatul tunelului”, din punct de vedere al revenirii capacitatii de cumparare a romanului si a disponibilitatii bancilor de a oferi credite imobiliare lejere pentru populatie.

Unul din posibilele scenarii ar fi o criza imobiliara prelungita, asemanatoare cu cea a Japoniei, care dupa un boom imobiliar, a inregistrat o cadere in 1991. Aceasta a continuat pana in momentul in care proprietatile de clasa „A” din zonele financiare din Tokio au ajuns, in unele cazuri, la 1% din valoarea lor de piata dinainte de cadere, iar locuintele au scazut pana la o valoare de 10% fata de pretul lor dinainte de criza imobiliare.  Preturile si-au reluat cresterea numai in 2007, dar in 2008, odata cu criza mondiala, au inceput sa scada din nou.

Desigur, Romania nu e Japonia si nu ma astept ca locuintele sa scada la 10% din valoarea actuala. Dar un lucru ramane clar:  pretul apartamentelor mai are mult loc de scadere, mai ales pretul apartamentelor vechi.

De citit: Japanese asset price bubble

Standard
Investitii imobiliare

Cc: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea II)

, , , , , , 2 comentarii

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Perioada dintre 1990 si 2008 a reprezentat, pentru piata imobiliara, o crestere continua a preturilor, cu viteze diferite de la an la an. Pentru investitorii care au activat in imobiliare, mari sau mici (printre cei mici m-am aflat si eu),  a fost o perioada „de aur”, un festin continuu care le-a adus castiguri financiare. Acest lucru a durat pana la un punct, momentul in care piata s-a oprit (mai mult sau mai putin) brusc din urcarea ei, pentru a incepe sa se prabuseasca.

La inceput abia vizibila, caderea a continuat sa prinda viteza, pana la momentul in care nu mai conta daca viteza e mare sau mica: piata aluneca in flux continuu spre niveluri tot mai mici. Aceasta evolutie a pietei a „prins” pe unii investitori, nu putini, cu obiectul investitiei (proprietati imobiliare) in portofoliu, in imposibilitatea de a le fructifica la un pret la care se asteptau, tinand cont de evolutia crescatoare care a avut loc in Romania aproape douazeci de ani.

O parte din acesti investitori au imprumutat sume de la banca pentru a realiza investitia.  Daca nu au vandut la timp, au ajuns in situatia de a-si contempla decizia prin prisma unui fenomen la care nu s-au gandit: negative equity.

Indiferent daca esti investitor de calibru mare sau un mic investitor, situatia de negative equity este la fel de dureroasa. Ea presupune un esec al fenomenului de investitie, care trebuie sa fie rezolvat in vreun fel sau altul. Exista doua mari tipuri de proprietati imobiliare:

  • terenurile (agricole sau parcelele destinate constructiilor)
  • imobilele

Terenuri agricole si parcelele destinate constructiilor

In general, in perioada de crestere a pietei imobiliare, terenurile au fost luate pentru a fi speculata cresterea de pret sau pentru a transforma terenurile agricole din apropierea oraselor sau drumurilor importante (de exemplu centurile oraselor mari) in parcele destinate constructiilor. A mai existat si situatia in care au fost cumparate terenuri agricole care au fost mentinute in portofoliu, pentru o ulterioara revanzare.

Terenurile strict agricole

Acestea au, paradoxal, situatia cea mai buna. Chiar daca sunt in negative equity, au marele avantaj ca pot fi utilizate pentru activitatea de productie agricola, pentru a realiza recolte care ulterior sa fie valorificate. Desigur, in situatia de astazi, cand cartelurile importatorilor si procesatorilor de materii prime agricole duc o politica agresiva pentru mentinerea cat mai scazuta a pretului materiilor prime agricole, de productie autohtona, sa faci agricultura in Romania este o adevarata aventura financiara. Cu toate acestea, sunt producatori care supravietuiesc sau chiar sunt pe profit.

Acestia, daca au luat terenurile agricole pentru o investitie cu bataie mai lunga, isi pot permite sa plateasca in continuare ratele la banca, pentru acele terenuri si vor astepta vremuri mai bune.

Terenurile cumparate pentru parcelare

Aici situatia este cea mai dramatica. O parcelare a terenului agricol inseamna o odisee ce implica scoaterea din circuitul agricol, proces deosebit de indelungat, care necesita o groaza de avize si sume de bani pe masura. De asemenea, parcelarea are caracteristicile ei speciale. Daca investitorul a fost prins de criza in plin proces de parcelare, el trebuie sa termine parcelarea (care inghite bani) si se trezeste cu parcele in proprietate, intr-o piata cu supra oferta. In plus, daca e si in negative equity datorita imprumuturilor luate, nu-l vad prea bine. Chiar daca are alte surse de castig financiar, investitia imobiliara in care e prins ii consuma capital, atat de pretios intr-o situatie de criza financiara. Iesirea din aceasta situatie nu poate fi decat in pierdere, fie ca se face cu renuntarea la terenuri, fie ca se plateste in continuare ratele la banca, in asteptarea redresarii pietei imobiliare.

Parcele destinate constructiei

Exista foarte multi mici investitori imobiliari care au cumparat parcele de teren in vederea speculatiei pe piata imobiliara. Ei au ramas cu terenurile in portofoliu, incapabili sa le fructifice in profit.

Situatia de negative equity i-a obligat, mai mult sau mai putin, sa ia o decizie. Problema cu parcelele destinate constructiilor  este ca ele nu pot fi valorificate decat prin vanzare sau dezvoltare imobiliara, adica prin construirea de imobile. Sa construiesti in situatia de azi, pentru vanzare, este o sinucidere financiara.

Ca atare, micilor investitori nu le ramane decat:

  • sa plateasca in continuare rata la aceste terenuri, in asteptarea revenirii pietei imobiliare
  • sa inchida investitia in pierdere (prin vanzarea terenului si completarea „din buzunar” pentru a acoperi restul de imprumut luat de la banca)
  • valorificarea terenului in scop personal

Am intalnit nu putine cazuri in care investitorii care au ramas cu terenuri, au construi pe ele imobile pentru uz personal, fie o casa in care sa locuiasca, fie o casa pentru parinti sau pentru copii. Este si aceasta o metoda de valorificare pentru cei care isi permit sa construiasca, din alte surse financiare. Pentru constructii vremurile sunt bune, pretul materialelor a scazut, la fel si manopera.

Imobile construite

Imobilele nou  construite de dezvoltatori, pentru vanzare, au ramas in mare parte nevandute. Chiar si reducerile de pret din ultimul timp nu au fost suficiente pentru a dinamiza piata. Ca urmare, dezvoltatorul care a apelat la credite pentru a construi, a fost nevoit sa scoata la inchiriere imobilele, pentru a acoperi obligatiile lunare fata de banca. In acest fel numarul de apartamente noi oferite spre inchiriere a crescut, ducand la scaderea chiriilor pe piata.

O categorie aparte sunt micii investitori care au cumparat apartamente noi, inca din momentul inceperii constructiei imobilului, la preturi „promotionale”, cu scopul de a le vinde cand sunt gata, la un pret crescut. Acestia au ramas cu apartamentele si cu ratele la banci. Ei au fost de asemenea nevoiti sa scoata la inchiriere apartamentele pentru a face fata ratei.

Acestea sunt cateva dintre cele mai intalnite situatii pentru investitorii care au in portofoliu proprietati imobiliare cu negative equity. In fond, nimeni nu spune ca o investitie trebuie sa-ti aduca doar profit. Pierderea face parte „din joc”. De multe ori trebuie sa stii cand e cazul sa te retragi, sa recunosti ca ai pierdut si sa pui frana scurgerii de capital pe care o produce investitia nereusita.

Acest STOP este foarte greu de spus, pentru ca de multe ori oamenii sunt tentati sa se ascunda „dupa deget”, sa ignore realitatea si sa traiasca cu speranta ca lucrurile se vor rezolva. Reactiile la pierdere sunt diferite, cum diferiti suntem fiecare dintre noi. De aceea continui sa spun ca investitiile sunt activitati care scot din noi ce e mai bun sau ce e mai rau, sunt o oglinda in care putem sa ne reflectam pe noi insine.

Standard
Investitii imobiliare

Cc: Piata imobiliara: povestea unui caderi cu sfarsit necunoscut

, , , 5 comentarii

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Tocmai citeam un articol in care se spunea ca in ultimul an si jumatate pretul apartamentelor a scazut in medie cu 40%. O reducere drastica, resimtita mai mult in Bucuresti decat in restul tarii (detalii aici).

Piata imobiliara este intr-un declin ce nu are nici cea mai mica tendinta de incetinire. Nici macar incercarile guvernului de a tempera lucrurile, prin lansarea programului Prima Casa, nu au dat rezultate. Analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu vorbeste, intr-un articol din Banii Nostri de o posibila abandonare a programului de catre guvern, odata cu noua coalitie care ar putea ajunge la putere.

Prima Casa era menita sa stimuleze vanzarea locuintelor noi, catre acei care doreau sa achizitioneze pentru prima data un imobil. A ajuns sa fie un program „pentru toata lumea” si a favorizat achizitia apartamentelor vechi. Doar 28% din credite au fost alocate pentru apartamente construite dupa 2008 (sursa).

Intr-un articol din luna mai 2009 spuneam ca preturile imobilelor se vor adapta pentru a intra in „raza de actiune” a sumei maxime din cadrul „Primei case”. Se pare ca am avut dreptate , deoarece „Prima Casa” a avut un efect de „Pat a lui Procust”: apartamentele ieftine s-au scumpit iar cele scumpe s-au ieftinit (sursa). Dar nici acest lucru nu a ajutat prea mult, pentru ca numarul contractelor incheiate a fost mai mic decat cel asteptat (aici ai informatii recente despre program).

Mai poate ceva (sau cineva) salva piata imobiliara romaneasca de o continuare a caderii? Ma indoiesc. Trendul este mult prea bine cimentat; el va trebui „sa-si faca treaba”, adica sa continue pana isi va consuma parcursul. Doar o revenire economica va putea alunga psihoza negativa a marii mase a cumparatorilor, sigurul element care poate cu adevarat sa modifice cererea. Revenirea economiei romanesti pare sa fie dincolo de 2010, iar dupa revenire mai trebui sa treaca ceva vreme  pentru ca piata sa arate semne de crestere.

O asemenea evolutie ar produce o continuare a blocajului, care ar afectat intregul sector de populatie ce are o legatura oarecare cu piata imobiliara, persoane in calitate de vanzatori, cumparatori sau investitori. Singurii avantajati ar putea sa fie cei care au bani pusi deoparte pentru asemenea vremuri interesante, dar chiar si ei sunt in expectativa, pentru a prinde scaderea pietei la maxim.

Voi in ce situatie sunteti?

Standard
Investitii imobiliare

GRATUIT: podscast cu titlul Cum sa-ti cumperi o casa in piata imobiliara de azi

, , 2 comentarii

Va propun sa audiati un podcast gratuit, cu durata de 24 de minute :

Buying and Owning a Home in Today’s Market

Iata cuprinsul acestui podcast, care mi se pare interesant:

[00:00] Introduction from Flexo and a reminder about Money Quantum
[00:44] Interview with David Crook
– [01:24] Collapse of the real estate bubble and its effect on home buying
– [01:41] Borrowing money to finance a house in the current market
– [05:59] The emotional aspect of purchasing a house
– [08:15] Buying vs. renting
– [11:35] Tips for first time home buyers
– [14:40] Owning and managing a home in a troubled market
– [15:40] — for first time home buyers
– [16:20] — for those who have purchased a home in the “early cycle”
– [16:42] — for those who have owned a home during the “mid and late cycles”
– [19:48] Government assistance for “early cycle” buyers affected by the market
[24:01] End

Desi acest podcast se refera la piata americana, care este diferita de cea romaneasca, sunt multe aspecte generale legate de subiect, aspecte pe care e bine sa le luati in considerare.

Auditie placuta!

(daca nu se incarca playerul multimedia, puteti audia inregistrarea pe site dind click aici)

Standard
Investitii imobiliare

Cc: Update si ‘prognoze’ pentru piata imobiliara romaneasca

, 3 comentarii

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Sunt deseori intrebat de cititorii Milionarului Mioritic despre situatia pietei imobiliare din Romania. Toata lumea vrea sa stie daca piata mai scade si cat. Voi incerca sa fac o scurta analiza a situatiei actuale, care trebuie luata cu rezerva de rigoare, pentru ca nu am studii economice. E doar o parere de hobbist in probleme economice si de investitor in imobiliare.

Elementele principale pe care le voi lua in calcul sunt:

  • numarul si starea imobilelor construite inainte de 1989
  • situatia actuala a imobilelor noi si a proiectelor in dezvoltare
  • tentativele de revigorare din partea guvernului
  • situatia economica nationala
  • situatia economica europeana
  • situatia economica din SUA

Desigur, pe linga acestea exista o seama de alti factori secundari, pe care nu i-am enumerat. Nu trebuie uitata importanta asa numitelor black swan a lui Nassim Taleb sau  evenimentelor care pot produce un efect de fluture (diferite de primele). Ca sa fiu si mai interesant, voi spune ca insasi factorii cunoscuti nu pot fi apreciati cu exactitate pentru a li se determina masura in care vor afecta evenimentele viitoare.

Daca paragraful anterior vi s-a parut abscons si ati trecut in viteza peste el, e ok. El a vrut sa spuna, intr-un limbaj pretentios (deh, ma dau si eu mare) ca nici cei mai talentati analisti nu vor fi in stare sa aprecieze cu exactitate ce naiba se intimpla in viitor. Sportul de a face preziceri economice este (din punctul meu de vedere) un interesant exercitiu intelectual si atit.

Daca totusi vreti sa aflati parerea mea, iata ce am aflat din sursele de stiri si blogurile pe care le citesc despre elementele enumerate mai sus.

Numarul si starea imobilelor construite inainte de 1989

Aceste cladiri, pe masura trecerii timpului, vor fi tot mai darapanate. Ca atare, vor fi greu de intretinut si vor trebui reparate frecvent. Valoarea lor de piata nu poate decit sa scada in timp. Chiar daca exista fonduri nerambursabile pentru realibitari, ele nu vor fi in nici un caz suficiente.

Preturile apartamentelor vechi au avut scaderi semnificative in 2009, chiar de 15% intr-o luna (sursa). Ele au continuat sa scada iar in ultimele luni tranzactiile s-au blocat cu totul (sursa).

Acest gen de apartamente vor fi tot mai greu de valorificate. In cel mai bun caz vor putea fi folosite pentru inchiriere, dar si acest lucru depinde mult de zona in care se afla.

Situatia actuala a imobilelor noi si a proiectelor in dezvoltare

Dezvoltatorii sunt la ananghie. Au o groaza de proiecte in derulare, cele mai multe blocate, chiar daca e vorba de nume sonore (sursa). In plus, au pe stoc apartamente nevindute. Aceasta situatie produce efecte interesante, ieftinirea apartamentelor noi sub pretul celor vechi (sursa).

Mai nou dezvoltatorii au sperante mari cu programul „Prima casa” (sursa) dar conditiile laxe ale programului (posibilitatea de a fi cumparate si apartamente vechi) nu garanteaza ca banii vor ajunge doar la dezvoltatori.

Cele doua elemente de mai sus (locuintele vechi si cele nou contruite), la care se adauga dinamica populatiei, fac expertii sa creada ca cererea de locuinte va scadea dramatic pe termen lung (sursa).

Tentativele de revigorare

Este vorba de programul ‘Prima casa’. Nu voi insista asupra acestui element, pentru ca Ion Radu Zilisteanu este expert in acest subiect, va recomand sa cititi articolele lui pe aceasta tema. Cert e ca programul nu va avea succesul dorit de populatie si mai ales de guvern (sursa), din cauze variate, incepind cu modul pompieristic in care a fost conceput si terminind cu faptul ca experienta altor tari arata ca asemenea programe nu functioneaza.(sursa)

Situatia economica nationala

Aici lucrurile sunt relativ clare:

  • situatia economica este evaluata de unii a fi ‘critica’ (sursa)
  • noi recorduri ‘postrevolutionare’ la capitolul de someri (sursa)

In esenta, suntem in plin derapaj (sursa). N-are rost sa insist…

Situatia economica europeana

Hm, zona europeana incepe sa o ia in jos rapid, fapt atestat de influxurile masive de monetar ale Bancii Centrale Europene (ECB) si de politicile similare ale principalelor tari din comunitate (sursa).

Productia industriala a scazut foarte mult (sursa), somajul creste (sursa). Se pare ca in acest moment Europa intra in perioada critica in care SUA a fost acum jumatate de an.

Situatia economica din SUA

Nouriel Roubini, cel care a prevazut actuala criza cu doi ani inainte sa inceapa, spune ca economia este ‘intr-un fel de stabilizare‘ (sursa). In rest, cifrele nu sunt prea vesele ceea ce face ca expertii sa se intrebe retoric daca recesiunea a trecut (sursa). Oricum, aceiasi specialisti subliniaza ca oprirea caderii nu inseamna neaparat inceputul cresterii.

Lucrurile se vor clarifica la toamna, cand vom afla cum se descurca gigantul american, cel care a fost a originea crizei actuale. Vom trai si vom vedea.

Am obosit. Care e concluzia?

Daca nu ma insel, nu prea sint vesti pozitive. Desigur, pentru fiecare din vestile proaste spuse mai sus se gasesc alti specialisti care afirma contrariul. Diferenta esentiala este ca sursele de mai sus citeaza in marea lor majoritate date economice clare pe cind specialistii se intrec in prognoze pozitive. Cind e vorba sa aleg intre date si prognoze, nu am nici cea mai mica ezitare.

Ce urmeaza?

Cum nu sunt specialist, nu ma voi lansa in presupuneri. Dar va pot spune ce fac eu.

Astept. Sa vina toamna (adica sa treaca perioada vacantelor cind lucrurile se afla intr-o amortire dulce). Nu pot fi decit doua scenarii:

  1. SUA nu va da semne de revigorare; probabil vor urma vremuri grele. In traducere, imobiliarele vor mai scadea.
  2. in caz contrar, o sa astept din nou, ca sa vad cit va tine revigorarea …

Pentru moment, nu voi face achizitii imobiliare.

Dar voi?

Standard