Investitii imobiliare

Cc: Piata imobiliara: povestea unui caderi cu sfarsit necunoscut

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Tocmai citeam un articol in care se spunea ca in ultimul an si jumatate pretul apartamentelor a scazut in medie cu 40%. O reducere drastica, resimtita mai mult in Bucuresti decat in restul tarii (detalii aici).

Piata imobiliara este intr-un declin ce nu are nici cea mai mica tendinta de incetinire. Nici macar incercarile guvernului de a tempera lucrurile, prin lansarea programului Prima Casa, nu au dat rezultate. Analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu vorbeste, intr-un articol din Banii Nostri de o posibila abandonare a programului de catre guvern, odata cu noua coalitie care ar putea ajunge la putere.

Prima Casa era menita sa stimuleze vanzarea locuintelor noi, catre acei care doreau sa achizitioneze pentru prima data un imobil. A ajuns sa fie un program “pentru toata lumea” si a favorizat achizitia apartamentelor vechi. Doar 28% din credite au fost alocate pentru apartamente construite dupa 2008 (sursa).

Intr-un articol din luna mai 2009 spuneam ca preturile imobilelor se vor adapta pentru a intra in “raza de actiune” a sumei maxime din cadrul “Primei case”. Se pare ca am avut dreptate , deoarece “Prima Casa” a avut un efect de “Pat a lui Procust”: apartamentele ieftine s-au scumpit iar cele scumpe s-au ieftinit (sursa). Dar nici acest lucru nu a ajutat prea mult, pentru ca numarul contractelor incheiate a fost mai mic decat cel asteptat (aici ai informatii recente despre program).

Mai poate ceva (sau cineva) salva piata imobiliara romaneasca de o continuare a caderii? Ma indoiesc. Trendul este mult prea bine cimentat; el va trebui “sa-si faca treaba”, adica sa continue pana isi va consuma parcursul. Doar o revenire economica va putea alunga psihoza negativa a marii mase a cumparatorilor, sigurul element care poate cu adevarat sa modifice cererea. Revenirea economiei romanesti pare sa fie dincolo de 2010, iar dupa revenire mai trebui sa treaca ceva vreme  pentru ca piata sa arate semne de crestere.

O asemenea evolutie ar produce o continuare a blocajului, care ar afectat intregul sector de populatie ce are o legatura oarecare cu piata imobiliara, persoane in calitate de vanzatori, cumparatori sau investitori. Singurii avantajati ar putea sa fie cei care au bani pusi deoparte pentru asemenea vremuri interesante, dar chiar si ei sunt in expectativa, pentru a prinde scaderea pietei la maxim.

Voi in ce situatie sunteti?

Standard
Finante personale

Cc: ‘Prima casa’ vs. ingeniozitatea romanului

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Asistam acum citeva zile la o discutie intre doua persoane, adulti de virsta tinara (sub 30 de ani) in legatura cu programul ‘Prima casa’. Unul dintre ei ii explica celuilalt avantajele programului, din punctul de vedere al cumparatorului pus in situatia de a a-si achizitiona un apartament. Isi explica situatia financiara familiara, cum avea el impreuna cu sotia in jur de 900 de euro din salarii si ca isi vor putea permite sa ‘duca in spate’ o rata.

“Stii”, spune domnul in cauza, “programul este inspirat dintr-o chestie similara care se face in Austria, unde statul garanteaza asemenea credite. Daca nu mai poti sa-ti platesti creditul, statul ia casa iar tu ramai in continuare in ea, platind chirie, care oricum renteaza, pentru ca e mai mica decat rata in sine. E simplu, dupa cateva luni daca lucrurile merg prost fac si eu miscarea asta si devin chirias la stat, e mai sigur decit la particular si in plus, nu se stie, cum a vindut statul casele pe nimic la chiriasi in 1990 poate ne vinde si noua astea din ‘Prima casa’. ”

Nu pot sa nu recunosc un lucru: romanul are o inventivitate iesita din comun. Este in stare sa gaseasca solutii in functie de situatie, in asa fel incit sa fenteze cit mai mult si cit mai des statul, jucind pe teritoriul lui. Pina acum nu am auzit o asemenea ‘ipoteza de lucru’ prin presa sau prin blogurile analistilor pe care ii urmaresc, de aceea ma intreb daca nu cumva aceasta varianta este de fapt ideea ascunsa din spatele programului. Guvernul va atinge (cel putin ipotetic) noi nivele de popularitate in rindul electoratului roman, atit pentru cei care isi permit sa plateasca rata cit si pentru cei care nu vor putea. Amindoua categoriile isi vor aduce aminte ca premierul Boc “le-a dat casa”. Sincer sa fiu, nu stiu care dintre cele doua categorii vor fi cele mai avantajate.

Oricum, tot noi, ‘ceilalti’, vom plati pentru aceste manevre, pentru ca statul a intrat deja in hora, cu concursul Bancii Nationale, eliberind indirect e drept, primele halci din sumele necesare acestui program, printr-o manevra interesanta de reducere a dobanzii de referinta si a rezervelor minime obligatorii (detalii aici si aici).

Iar piesa nu s-a terminat. De fapt nici nu a inceput inca, deci ma asez confortabil in fotoliu si sint gata sa savurez reprezentatia.

Standard
Investitii imobiliare

Programul ‘Prima casa’ – din punctul tau de vedere

Presa si blogurile au vuit saptamina trecuta despre aceasta stire, care pare a fi la moda. Agitatia este justificata deoarece subiectul este de mare importanta pentru romani, care au o tendinta naturala de a cumpara casa in care locuiesc. Acest lucru este in concordanta cu zicala din imobiliare, Own, do not rent (Detine, nu inchiria, cu referire la casa in care stai), cu care nu sint de acord multi bloggeri din Romania.

Ca urmare, am incercat sa ma informez si in cele ce urmeaza, voi face o analiza din punctul de vedere al ‘cetateanului’. Nu ma voi referi la celelalte parti implicate in proces (statul, bancile…) ci voi aborda problema din punctul de vedere al cumparatorului, adica a voastra, in cazul in care veti dori sa accesati acest credit. Trebuie sa subliniez de la inceput ca aceasta analiza este prematura, pentru ca normele de aplicare nu au fost date inca (personal cred ca acest lucru se va prelungi foarte mult) dar exista suficiente elemente pe care le cunoastem pentru a trage citeva concluzii importante.

Ca atare, voi incepe cu ce stiu la acest moment.

prima-casa

Comunicatul guvernului (sursa)

Titlu: Programul „Prima casa”, operational in 60 de zile

Guvernul a aprobat astazi, prin Memorandum, Programul “Prima casa”, destinat sprijinirii persoanelor care doresc sa cumpere pentru prima data o locuinta, a anuntat primul-ministru Emil Boc.

Seful Executivului a precizat ca acest program va deveni operational in termen de 60 de zile si se va adresa tuturor persoanelor care nu au beneficiat pana acum de credit ipotecar, fara a se impune o restrictie de varsta.

„Prin acest program dorim sa-i sprijinim in mod direct pe toti cei care se afla in fata achizitionarii primei case. Stiu ce dificultati exista: fie nu exista banii necesari pentru plata avansului la banca, fie, uneori nu exista salariul suficient pentru a putea plati ratele aferente unei case pentru care te imprumuti de la banca”, a afirmat primul-ministru.

Seful Executivului a mentionat ca prin acest program, persoanele care doresc sa-si cumpere pentru prima data o locuinta vor putea contracta un imprumut in valoare de 60.000 de euro – pretul mediu achizitionarii unei case – in conditiile unor costuri mai reduse ale creditarii.

Ministrul Finantelor, Gheorghe Pogea, a subliniat ca Programul „Prima casa” are atat scop social, dar si economic, intrucat va conduce la relansarea creditarii, deblocarea pietei imobiliare si impulsionarea sectorului de constructii.

Ministrul Gheorghe Pogea a explicat ca pentru derularea acestui program, statul va garanta 80% din valoarea unui credit, care prin efect multiplicator va ajunge la un miliard de euro, si pe care il va contracta in acest scop Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri. Acestui Fond ii va fi extins obiectul de activitate, astfel incat sa poata garanta inclusiv creditele ipotecare pe care bancile le acorda populatiei.

Programul va fi derulat prin bancile care vor fi selectate dupa urmatoarele criterii de eligibilitate:

Ø Costul creditelor

Ø Reteaua de distributie

Ø Durata de aprobare a creditului

Ø Avansul solicitat beneficiarului.

De asemenea, ministrul Finantelor a mentionat ca imprumuturile obtinute in cadrul acestui Program vor avea costuri mai reduse intrucat, prin garantarea creditului de catre stat, bancile nu vor mai trebui sa-si faca provizioane.

Ce spune Guvernul

  • programul este destinat achizitionarii primei case
  • vor fi garantate  (atentie, nu vor fi platite) credite pina la 80% din valoarea lor
  • suma maxima garantata este de 60.000 din pretul casei
  • poate sa fie o locuinta veche sau noua
  • nu exista restrictii de virsta pentru cei care doresc sa participe
  • participantii trebuie sa nu fi luat un credit ipotecar pina la acest moment

Primele norme de aplicare, vehiculare de guvern (sursa)

-bancile vor fi alese in functie de:

  • nepenalizarea rambursarii anticipate a creditului
  • modul in care se evalueaza imobilul
  • avans maxim de 5%
  • dobinzi cat mai scazute

Ce nu se stie (important pentru cei care vor sa participe):

  • cit va fi DAE ? Va exista o reglementare in acest sens?
  • vor exista modificari in normele BNR privind creditarea, pentru acest program?
  • care vor fi consecintele pentru cei care iau creditul si nu mai pot sa-l plateasca?

Voi pleca in analiza mea de la ipoteza ca BNR nu va modifica in nici un fel conditiile actuale ale creditarii, impuse bancilor (gradul de indatorare, de exemplu).

Din aceasta perspectiva, iata avantajele de care beneficiaza o persoana care doreste sa ia un asemenea credit:

1. avansul minim s-a redus

Pina acum banca cerea un avans minim de 20% (uzual) din valoarea constructiei. Daca se va cere doar 5% din valoarea constructiei, din start multa lume s-ar califica. Aici intervine o intrebare interesanta, de care trebuie sa tineti seama: daca pina acum nu ati putut sa stringeti 20% din valoarea imobilului (indiferent ca e vorba de voi sau de bani economisiti de parinti) inseamna ca stati prost la economisirea banilor. Daca aveti probleme la acest departament, trebuie sa va ginditi serios ca exista posibilitatea de a avea probleme la plata ratelor!

E un semn de exclamare care trebuie sa va dea de gindit. In ipoteza in care BNR va relaxa normele privind creditarea, acest semn de exclamare trebuie sa creasca proportional cu dimensiunea relazarii.

2.statul garanteaza

Bancile au probleme enorme in acordarea creditelor ipotecare pentru ca piata este in scadere. Ca atare, un apartament care astazi este evaluat la 80.000 euro, miine poate avea o valoare mai mica. Din acest punct de vedere, banca are tendinta sa evalueze imobilele mult sub valoarea lor la momentul contractarii creditului, ceea ce produce probleme celui care imprumuta, pentru ca diferenta de la valoarea momentana la valoarea indicata de banca trebuie garantata de cineva si acesta este clientul.

Ca atare, daca pina acum aveati aceasta problema, n-o mai aveti.

3.nepenalizarea achitarii anticipate a creditului

Aceasta prevedere loveste (aparent) in banci si poate deveni un avantaj interesant pentru cel care participa la program, doar in cazul in care acesta are posibilitatea de a achita accelerat creditul.

Plecind de la aceste date, voi incerca sa va propun citeva idei, pe marginea carora sa va ginditi.

DAE?

DAE poate fi o problema. Datorita costurilor suplimentare ale creditului (sursa) e posibil sa asistam la un DAE mai aproape de 13%, ceea ce devine un element negativ ce poate reduce aproape toate avantajele creditului, in afara cazului in care cel care il contracteaza va achita anticipat ratele (vezi mai sus).

Casa noua sau casa veche?

Preturile la casele vechi a scazut mult in acest an (doar una din surse). Personal cred ca pretul apartamentelor vechi va creste (probabil cu 5-10%) in cazul in care porneste acest program. Cu toate acestea, apartamentele vechi vor fi cele mai atractive, din punct de vedere al pretului.

Atentie! Din experienta mea de investitor in imobiliare pot sa va spun ca intotdeauna cumpararea unui imobil vechi este o loterie. Exista multe probleme pe care vinzatorul le poate masca in momentul vinzarii. Voi enumera citeva:

  • probleme de infiltrare a apei – un apartament proaspat zugravit mascheaza faptul ca la prima ploaie, apa se infiltreaza pe peretele lateral, desi nu te afli la ultimul etaj
  • probleme de zgomot: vinzatorul te aduce sa vizitezi apartamentul simbata sau duminica, cind e liniste. In restul saptamanii duduie de zor un atelier din vecinatate, citeodata chiar si noaptea
  • probleme cu vecini recalcitranti, zgomotosi
  • instalatiile de apa nu functioneaza sau nu exista presiune la apa sau gaz, dar tu nu verifici cind cumperi apartamentul
  • etc. etc. etc.

In plus, un apartament vechi este o pacoste in care trebuie sa bagi bani continuu. Nu mai spun ca un apartament ieftin se vinde de obicei intr-o zona cu probleme.

Apartamentele noi, dupa parerea mea, chiar daca s-au mai ieftinit, ar putea avea tendinta sa scada usor in valoare, pentru a deveni competitive cu cele vechi. Sa nu uitam ca dezvoltatorii sint disperati sa vinda, pentru ca au banii blocati. Ei vor fi pusi in situatia de a tine la pret si a pierde competitia cu apartamentele vechi sau a lasa un pic din pret dar a vinde ceva. Vom vedea care va fi evolutia.

Si la apartamentele noi pot fi probleme asemanatoare cu cele de la apartamentele vechi, in special cele legate de locatie. Trebuie sa deschideti bine ochii inainte de a cumpara!

La ce nu se gindeste (aproape) nimeni

Cind e vorba de cumpararea unei locuinte, decizia este indeosebi emotionala (vezi articolul despre acest subiect). Ca atare multi oameni nu se gindesc la implicatii, mai ales pe termen lung.

E important sa puneti in calcul modul in care va evolua economia. Mai ales cei care sint angajati, trebuie sa se gindeasca la cit e de stabila situatia lor in acest domeniu.

Personal cred ca, din punct de vedere economic, criza e departe sa se sfirseasca si vom fi martorii unei noi caderi, care, probabil, va incepe in aceasta toamna. Sper sa ma insel dar va recomand cu caldura sa asteptati pina toamna asta. Oricum, numai in cele mai frumoase vise ale guvernului, programul va debuta in 60 de zile, cu doreste executivul, deci oricum veti avea de asteptat.

Daca urmeaza o noua cadere economica, e foarte probabil ca nu veti putea sustine rata. Trebuie sa studiati cu atentie (nu numai in acest caz, ci intotdeauna) termenii contractului de imprumut pentru a vedea care sint penalitatile in cazul incapacitatii de a continua plata ratelor. E o perspectiva foarte probabil, in actualele conditii economice.

In concluzie, pentru posibilul cumparator de imobil, programul Prima casa este la prima vedere o chestie atragatoare dar care are capcanele ei.  Analizati cu atentie datele problemei inainte de a lua o decizie.  Daca pina acum nu v-ati permis sa contractati un credit ipotecar dar prin acest program puteti si il veti lua, e posibil ca aceasta sa fie o decizie care sa  insemne, cum spune romanul, ca va intindeti mai mult decit e plapuma.

La final

In zona politicului, timing-ul (sincronizarea in timp) este o arta. Cred ca iesirea la rampa in acest moment a proiectului guvernului,  declaratiile si agitatia in jurul ‘Primei case’ au o relevanta maxima, tinind cont de faptul ca sintem in plin proces de campanie electorala. La fel s-a intimplat  si cu o alta initiativa, ‘Casa verde’, care a aparut tot premergator unor alegeri si a esuat lamentabil in atingerea timpului limita de realizare si a implementarii.

Ca atare personal cred ca Prima casa este doar o perdea de fum in timpul campaniei electorale, cu sanse minime de a functiona, chiar daca va fi pornita. Relevanta ei este acum, inaintea alegerilor. Din program (daca acesta va demara) vor cistiga probabil bancile, care vor avea o noua posibilitate de a grebla profituri cu risc minim, eventual alte segmente minore ale pietei (speculatori care vor gasi gauri in reglementari, gauri care vor fi exploatate punctual). Iar daca va fi sa platim oalele sparte, tot noi, contribuabilii, vom fi cei care vom achita nota de plata, prin noi impozite sau diminuarea contributiilor statului la alte sectoare (poate chiar salariile bugetarilor…).

Surse online:
http://www.zf.ro/eveniment/cum-se-va-aplica-programul-prima-casa-pentru-tineri-4433866/

http://www.zf.ro/zf-24/noi-detalii-privind-programul-prima-casa-nepenalizarea-rambursarii-anticipate-a-creditului-criteriu-pentru-alegerea-bancilor-4434073/

http://trenduri.blogspot.com/2009/05/prima-casa.html

http://www.zf.ro/zf-24/programul-de-garantare-a-creditelor-pentru-locuinte-depinde-de-cum-va-fi-aplicat-si-de-banci-4432759/

http://khris.ro/index.php/05/2009/programul-prima-casa-o-intentie-buna-care-ne-poate-costa-scump/

http://www.capital.ro/articol/specialistii-despre-prima-casa-pana-nu-vedem-nu-credem-119736.html

http://www.capital.ro/articol/baltazar-decizia-ar-stimula-bancile-straine-sa-tina-banii-in-tara-119754.html

http://www.wall-street.ro/articol/Finante-Banci/65190/Discutie-publica-despre-lansarea-programului-Prima-Casa.html

http://www.capital.ro/articol/plafonul-garanteaza-circa-17-000-de-locuinte-119759.html

http://www.mediafax.ro/economic/programul-de-garantare-a-creditelor-pentru-locuinte-depinde-de-cum-va-fi-aplicat-si-de-banci.html?1686;4432382

http://balonul-imobiliar.blogspot.com/2009/05/programul-prima-casa-subprime-pe-banii.html

Standard