Investitii imobiliare

Odiseea mea imobiliara- vremurile bune

Acest articol are numarul 2 in seria de articole Odiseea mea imobiliara

Intamplarea care mi-a dat un branci s-a petrecut intr-o seara, undeva la marginea Timisoarei. Umblam impreun cu sotia, dupa oprtunitati imobiliare, cum faceam de cateva luni, pentru a gasi prima noastra proprietate de achizitionat. Am ajuns intr-un loc unde se aflau cateva parcele pe care se construiau case la rosu.

La una dintre parcele am oprit masina, am coborat si am intrebat pe cineva daca putem vorbi cu proprietarul. Ne-a raspuns un tinerel de maxim 24 de ani, imbracat saracacios si vorbind agramat. Ni s-a adresat cu o superioritate evidenta, de licean cu cosuri si ne-a spus ca el este investitorul si cu el trebuie sa tratam, daca vrem sa cumparam casa.

Am privit spre sotie, ea a privit spre mine, si amandoi aveam aceiasi fata tampa. Ne-am uitat din nou la “investitor”, care nu arata a ceea ce spunea ca este, i-am spus un “Multumim, revenim alta data”, pe fuga, si ne-am dus la masina. Am plecat de acolo si nu stiam ce sa face: sa radem de situatia ciudata sau sa plangem ca un tanar de 24 de ani, care probabil isi luase cu greu bacalaureatul, era investitor in imobiliare iar noi doi, un medic si o inginera, nu reuseam sa ne miscam fundul in aceasta directia.

Socul a fost imediat si cu efect instantaneu: in zilele urmatoare am mers la un proprietar de garaj, cu care vorbisem cu cateva zile inainte, si am facut un contract de vanzare-cumparare provizoriu. Intrasem in investitiile imobiliare si de atunci inainte nu ne-am uitat deloc inapoi, spre viata noastra de dinainte.

Din acel moment lucrurile au inceput sa mearga lin si in directie buna: am reparat garajul, l-am vandut cu 60% profit, am intrat in parteneriat cu un prieten din copilarie, am construit o casa la rosu si am vandut-o, intre timp am mai facut un fixing cu un garaj si l-am vandut si pe acesta. Piata lucra pentru noi si noi paream de neoprit.

Au fost ani frenetici. Am continuat

sa construim o casa, pe care am finisat-o si am vandut-o la cheie, dupa care am observat ca piata terenurilor imobiliare era deosebit de activa si, ca din intamplare, eram conectati cu un investitor care parcela teren agricol. A urmat o serie de flip-uri imobiliare, in care am cumparat parcele de construit, la prima mana si le-am vandut, facand astfel speculatie cu terenuri.

Anii treceau bine pentru noi: capitalul imobiliar crestea continuu, experienta noastra se diversifica, invatam din mers negocierile de vanzare sau cumparare, ne dezvoltam relatia de business cu constructorul nostru, invatam sa analizam ofertele din piata si sa gasim cumparatori pentru ceea ce vindeam noi.

Mai mult, ne-am dat seama ca e momentul propice sa vindem apartamentul cu trei camere pentru a ne construi casa noastra. Am ales, imrepuna cu prietenii si partenerii nostri de investitii, o zona buna, asa cum ne placea noua, departe de poluarea orasului si totusi aproape de el si am inceput sa ne ridicam casele, bineinteles cu constructorul nostru.

Lucrurile au mers ca pe roate: eram deja la a treia casa construita si stiam aproape pe de rost fiecare etapa pe care trebuia s-o parcurgem. Sotia era pe santier la fiecare etapa importanta in timp ce eu cautam materiale pentru finisaje, la cele mai bune preturi. Ne implicaseram de la inceput in proiectul de constructie si am luat o serie de hotarari excelente. Asta nu ne-a impiedicat sa face si greseli, din care la randul lor am invatat si la care am gasit solutii de rezolvare.

Vremurile bune pareau ca nu se mai termina. Am finalizat casa, ne-am mutat, am continuat sa facem speculatii cu terenuri, in speranta ca lucrurile o sa mai dureze macar cativa ani. Dar vremurile aveau sa se schimbe iremediabil si sa duca la o criza cum nu mai traiseram niciodata in viata: o alta lectie din care sa invatam.

In continuarea articolului iti voi povesti impactul crizei si invatamintele pe care le-am adunat in aceasta perioada.

Standard
Investitii imobiliare

Cc: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea II)

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Perioada dintre 1990 si 2008 a reprezentat, pentru piata imobiliara, o crestere continua a preturilor, cu viteze diferite de la an la an. Pentru investitorii care au activat in imobiliare, mari sau mici (printre cei mici m-am aflat si eu),  a fost o perioada “de aur”, un festin continuu care le-a adus castiguri financiare. Acest lucru a durat pana la un punct, momentul in care piata s-a oprit (mai mult sau mai putin) brusc din urcarea ei, pentru a incepe sa se prabuseasca.

La inceput abia vizibila, caderea a continuat sa prinda viteza, pana la momentul in care nu mai conta daca viteza e mare sau mica: piata aluneca in flux continuu spre niveluri tot mai mici. Aceasta evolutie a pietei a “prins” pe unii investitori, nu putini, cu obiectul investitiei (proprietati imobiliare) in portofoliu, in imposibilitatea de a le fructifica la un pret la care se asteptau, tinand cont de evolutia crescatoare care a avut loc in Romania aproape douazeci de ani.

O parte din acesti investitori au imprumutat sume de la banca pentru a realiza investitia.  Daca nu au vandut la timp, au ajuns in situatia de a-si contempla decizia prin prisma unui fenomen la care nu s-au gandit: negative equity.

Indiferent daca esti investitor de calibru mare sau un mic investitor, situatia de negative equity este la fel de dureroasa. Ea presupune un esec al fenomenului de investitie, care trebuie sa fie rezolvat in vreun fel sau altul. Exista doua mari tipuri de proprietati imobiliare:

  • terenurile (agricole sau parcelele destinate constructiilor)
  • imobilele

Terenuri agricole si parcelele destinate constructiilor

In general, in perioada de crestere a pietei imobiliare, terenurile au fost luate pentru a fi speculata cresterea de pret sau pentru a transforma terenurile agricole din apropierea oraselor sau drumurilor importante (de exemplu centurile oraselor mari) in parcele destinate constructiilor. A mai existat si situatia in care au fost cumparate terenuri agricole care au fost mentinute in portofoliu, pentru o ulterioara revanzare.

Terenurile strict agricole

Acestea au, paradoxal, situatia cea mai buna. Chiar daca sunt in negative equity, au marele avantaj ca pot fi utilizate pentru activitatea de productie agricola, pentru a realiza recolte care ulterior sa fie valorificate. Desigur, in situatia de astazi, cand cartelurile importatorilor si procesatorilor de materii prime agricole duc o politica agresiva pentru mentinerea cat mai scazuta a pretului materiilor prime agricole, de productie autohtona, sa faci agricultura in Romania este o adevarata aventura financiara. Cu toate acestea, sunt producatori care supravietuiesc sau chiar sunt pe profit.

Acestia, daca au luat terenurile agricole pentru o investitie cu bataie mai lunga, isi pot permite sa plateasca in continuare ratele la banca, pentru acele terenuri si vor astepta vremuri mai bune.

Terenurile cumparate pentru parcelare

Aici situatia este cea mai dramatica. O parcelare a terenului agricol inseamna o odisee ce implica scoaterea din circuitul agricol, proces deosebit de indelungat, care necesita o groaza de avize si sume de bani pe masura. De asemenea, parcelarea are caracteristicile ei speciale. Daca investitorul a fost prins de criza in plin proces de parcelare, el trebuie sa termine parcelarea (care inghite bani) si se trezeste cu parcele in proprietate, intr-o piata cu supra oferta. In plus,

daca e si in negative equity datorita imprumuturilor luate, nu-l vad prea bine. Chiar daca are alte surse de castig financiar, investitia imobiliara in care e prins ii consuma capital, atat de pretios intr-o situatie de criza financiara. Iesirea din aceasta situatie nu poate fi decat in pierdere, fie ca se face cu renuntarea la terenuri, fie ca se plateste in continuare ratele la banca, in asteptarea redresarii pietei imobiliare.

Parcele destinate constructiei

Exista foarte multi mici investitori imobiliari care au cumparat parcele de teren in vederea speculatiei pe piata imobiliara. Ei au ramas cu terenurile in portofoliu, incapabili sa le fructifice in profit.

Situatia de negative equity i-a obligat, mai mult sau mai putin, sa ia o decizie. Problema cu parcelele destinate constructiilor  este ca ele nu pot fi valorificate decat prin vanzare sau dezvoltare imobiliara, adica prin construirea de imobile. Sa construiesti in situatia de azi, pentru vanzare, este o sinucidere financiara.

Ca atare, micilor investitori nu le ramane decat:

  • sa plateasca in continuare rata la aceste terenuri, in asteptarea revenirii pietei imobiliare
  • sa inchida investitia in pierdere (prin vanzarea terenului si completarea “din buzunar” pentru a acoperi restul de imprumut luat de la banca)
  • valorificarea terenului in scop personal

Am intalnit nu putine cazuri in care investitorii care au ramas cu terenuri, au construi pe ele imobile pentru uz personal, fie o casa in care sa locuiasca, fie o casa pentru parinti sau pentru copii. Este si aceasta o metoda de valorificare pentru cei care isi permit sa construiasca, din alte surse financiare. Pentru constructii vremurile sunt bune, pretul materialelor a scazut, la fel si manopera.

Imobile construite

Imobilele nou  construite de dezvoltatori, pentru vanzare, au ramas in mare parte nevandute. Chiar si reducerile de pret din ultimul timp nu au fost suficiente pentru a dinamiza piata. Ca urmare, dezvoltatorul care a apelat la credite pentru a construi, a fost nevoit sa scoata la inchiriere imobilele, pentru a acoperi obligatiile lunare fata de banca. In acest fel numarul de apartamente noi oferite spre inchiriere a crescut, ducand la scaderea chiriilor pe piata.

O categorie aparte sunt micii investitori care au cumparat apartamente noi, inca din momentul inceperii constructiei imobilului, la preturi “promotionale”, cu scopul de a le vinde cand sunt gata, la un pret crescut. Acestia au ramas cu apartamentele si cu ratele la banci. Ei au fost de asemenea nevoiti sa scoata la inchiriere apartamentele pentru a face fata ratei.

Acestea sunt cateva dintre cele mai intalnite situatii pentru investitorii care au in portofoliu proprietati imobiliare cu negative equity. In fond, nimeni nu spune ca o investitie trebuie sa-ti aduca doar profit. Pierderea face parte “din joc”. De multe ori trebuie sa stii cand e cazul sa te retragi, sa recunosti ca ai pierdut si sa pui frana scurgerii de capital pe care o produce investitia nereusita.

Acest STOP este foarte greu de spus, pentru ca de multe ori oamenii sunt tentati sa se ascunda “dupa deget”, sa ignore realitatea si sa traiasca cu speranta ca lucrurile se vor rezolva. Reactiile la pierdere sunt diferite, cum diferiti suntem fiecare dintre noi. De aceea continui sa spun ca investitiile sunt activitati care scot din noi ce e mai bun sau ce e mai rau, sunt o oglinda in care putem sa ne reflectam pe noi insine.

Standard