Investitii imobiliare

Cc: Iti cumperi casa ta sau stai cu chirie?

Acest articol a aparut ca si guest post in potalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Aceasta este una din problemele majore pe care o are in fata persoana care trebuie sa-si gaseasca un acoperis asupra capului: va inchiria o locuinta sau va cumpara una (cu banii jos sau cu credit de la banca).

Bloggerii  s-au ocupat extensiv de aceasta dilema pentru ca aduce multi cititori si o groaza de comentarii. Ca de obicei eu am facut altfel:

  • am scris un articol care analizeaza dintr-un unghi total diferit aceasta situatie
  • in loc sa-l public pe blog, l-am trimis ca Buletin Informativ abonatilor mei.

In cazul in care nu stii, in fiecare luna scriu un Buletin Informativ cu analize si sugestii din domeniul finantelor personale, al investitiilor si al dezvoltarii personale. Acest continut nu este dat public, el fiind disponibil doar abonatilor. De-a lungul timpului au aparut articole foarte gustate de abonati, printre ele fiind analiza anuala a surselor mele de venit.

Sunt sigur ca si acest articol va fi foarte bine primit, pentru ca el abordeaza achizitia imobilelor si din punctul de vedere al investitorului. El a fost deja distribuit la abonati. Daca nu esti abonat, vei putea sa-l citesti dupa ce te abonezi, pentru ca in mesajul de bine venit la Buletinul informativ vei primi si adresa unde gasesti arhiva Buletinului. Tot la abonare vei primi cateva carti electronice gratuite. Detalii despre Buletinul informativ gasesti aici iar despre cartile electronice aici.

Spor la citit!

Standard
Investitii imobiliare

Ne apropiem de finalul scaderii in imobiliare?

Se tot vorbeste despre acest lucru. Cauzele ar fi destule:

  • o parte din tarile Uniunii Europene au iesit oficial din criza
  • Romania, dupa datele din lunile ianuarie-februarie, pare sa inregistreze crestere economica; o extrapolare la nivel de an 2011 duce spre o crestere de 1.5% (cum vrea FMI) sau mai mare
  • apare programul Prima Casa 4

Va invit sa cititi cateva articole interesante pe aceasta tema:

Ce influenta va avea Prima Casa 4 asupra pietei

Imobiliare: preturile solicitate de proprietari au stagnat in T1.11, dar sunt cu 14% mai mici decat in urma cu un an

Ion Tiriac: Vanzarile de apartamente isi vor reveni cu siguranta in 2012! (dar sa nu uitam ca Ion Tiriac a investit generos in imobiliare, deci prognoza trebuie luata cu rezerva de rigoare)

Standard
Investitii imobiliare

Portalul executarilor silite

Foto: creationc

Acum ceva timp am primit un email care se poate incadra cu usurinta in categoria “spam”. Subsolul emailului avea o declaratie pe care am mai intalnit-o prin asemenea mesaje:

Ati primit acest e-mail deoarece: ati solicitat primirea de newsletter sau sunteti un client al companiei noastre sau sunteti in baza noastra de date ca urmare a unor corespondente anterioare sau adresa dumneavoastra de e-mail a fost selectata dintr-o baza de date la care ati subscris sau adresa dumneavoastra a fost facuta publica prin afisari cu caracter publicitar sau se regaseste in site-urile publice si a fost folosita pentru a va aduce la cunostinta serviciile noastre si pentru a va propune o noua oportunitate de afaceri. Ne cerem scuze anticipat pentru orice neplaceri cauzate de acest mesaj. Pentru nelamuriri, va rugam sa ne contactati. Mesajul nu poate fi considerat spam, deoarece contine si modalitatea de dezabonare. Apreciem si intelegem intimitatea dumneavoastra si va rugam sa ne contactati la adresa http://www.executari.org/contact.php pentru orice nemultumire pe care o aveti in legatura cu acest mesaj. Pentru a va dezabona din baza noastra de date, click aici.

Trecand peste acest aspect, trebuie sa recunosc ca mesajul (care pare a fi un newsletter) prezenta interes pentru mine. In el se gaseau anunturi cu tipul bunului aflat in executare silita, locatia, pretul si data licitatie (da click pe imagine pentru marirea ei).

Daca dai click pe subiectul executarii, ajungi la site unde se gasesc detalii.

Despre site

Site-ul contine urmatoarele sectiuni:

  • stiri
  • profesionisti
  • legislatie
  • link-uri utile
  • forum
  • despre noi
  • contact

Dintre acestea, “forum” si “despre noi nu functioneaza (oare de ce?… e legat de faptul ca se trimite spam?). De asemenea, la o cautare dupa whois, gasesti doar adresa hostingului (o comapanie din Houston, USA).

Lasand la o parte aceste elemente deranjante, pot spune ca site-ul isi face treaba bine.  Sectiunile Profesionisti, Legislatie si Link-uri sunt extrem de folositoare, stirile din domeniu sunt la subiect iar baza de date este impartita pe tipuri de bunuri aflate in executie si poate fi usor rasfoita, atat dupa meniu cat si prin functiunea de cautare. Informatiile par a fi veridice, sunt incluse si modalitatile de contact.

De asemenea poti sa-ti faci cont la site pentru a vedea termenii la executarile finalizate.

Acest site poate fi o buna sursa de informare pentru cei care dispun de capital si vor sa se implice in asemenea achizitii. Desi modalitatea in care se promoveaza lasa de dorit, e posibil ca acest site sa devina popular, deoarece personal mi se pare cel mai bine organizat site care abordeaza acest domeniu.

Pentru a realiza acest deziderat, este necesar ca proprietarii site-ului sa-si modifice modul in care se prezinta, dand informatii detaliate despre ei si modalitati de contact mai prietenoase. De asemenea le recomand sa-si seteze un sistem de colectare a adreselor de email care sa functioneze pe principiul permission marketing.

Update

De la Dorin (caruia ii multumesc) am primit o lista de link-uri cu alte portaluri asemanatoare:

http://portal.just.ro/
http://recom.onrc.ro/
https://srv.onrc.ro/Stadiu_dosar/
http://www.buletinulinsolventei.ro/cautare_debitor.php
http://www.firme.info/

Standard
Investitii imobiliare

Scaderea preturilor la imobiliare

Imagine: svilen001

Proprietatile imobiliare, cu mare interes pentru populatie, sunt reprezentate de doua sectoare:

  1. terenurile pentru case
  2. imobile de locuinte

Din sectorul imobilelor de locuinte, cea mai mare pondere, in cadrul marilor orase, o au apartamentele din blocuri, atat cele vechi cat si cele nou construite.

Dupa aparitia crizei imobiliare, primele proprietati care au inregistrat o scadere abrupta au fost terenurile de case. Cauzele sunt evidente:

  • o mare parte din piata a fost “victima” tranzactiilor speculative
  • un teren de casa necesita o investitie suplimentara pentru a fi adus la valoarea finala, si anume construirea casei

Ca atare, preturile au plonjat vertiginos, pe parcursul celor doi ani de cand simtim criza economica si financiara in Romania. Eu locuiesc intr-o zona periferica a Timisoarei, intr-un cartie de vile nou, care nu a fost dezvoltat in intregime (inca se gasesc parcele de teren pe care nu s-a construit). In zona mea, preturile terenurilor au scazut in medie cu 30-40% (pret de oferta). In realitate, preturile de tranzactionare sunt mai mici cu 50% sau chiar mai mult, fata de varful pietei dinainte de cadere.

Situatia este diferita in cazul apartamentelor. Ele se tranzactioneaza la preturi cu 20-30% sub pretul pietei (vorbesc in continuare de Timisoara), cele mai mari scaderi fiind cele suferite de apartamentele vechi.

Economistul Cristian Orgonas arata intr-un articol recent ca in luna iunie piata imobiliara a apartamentelor din Timisoara a scazut mai puternic decat in lunile de la inceputul anului si pana acum. Chiar si asa, scaderile preturilor la apartamente nu se compara cu amplitudinea scaderilor la preturile terenurilor.

Ca atare ma astept ca preturile apartamentelor sa urmeze trendul deschis de terenuri, mult mai devreme, si sa inregistreze noi scaderi in perioada care vine. Marimea acestor scaderi si perioada cat acestea vor dura depind in mare masura de evolutia economica din Romania si de cea financiara  la nivel local si mondial. Cristian Orgonas spune ca va urma o cadere “cel putin pana la sfarsitul anului 2010”. Personal cred ca ea va fi mult mai lunga, pentru ca nu vad nici o “luminita la capatul tunelului”, din punct de vedere al revenirii capacitatii de cumparare a romanului si a disponibilitatii bancilor de a oferi credite imobiliare lejere pentru populatie.

Unul din posibilele scenarii ar fi o criza imobiliara prelungita, asemanatoare cu cea a Japoniei, care dupa un boom imobiliar, a inregistrat o cadere in 1991. Aceasta a continuat pana in momentul in care proprietatile de clasa “A” din zonele financiare din Tokio au ajuns, in unele cazuri, la 1% din valoarea lor de piata dinainte de cadere, iar locuintele au scazut pana la o valoare de 10% fata de pretul lor dinainte de criza imobiliare.  Preturile si-au reluat cresterea numai in 2007, dar in 2008, odata cu criza mondiala, au inceput sa scada din nou.

Desigur, Romania nu e Japonia si nu ma astept ca locuintele sa scada la 10% din valoarea actuala. Dar un lucru ramane clar:  pretul apartamentelor mai are mult loc de scadere, mai ales pretul apartamentelor vechi.

De citit: Japanese asset price bubble

Standard
Investitii imobiliare

Cc: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea II)

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Perioada dintre 1990 si 2008 a reprezentat, pentru piata imobiliara, o crestere continua a preturilor, cu viteze diferite de la an la an. Pentru investitorii care au activat in imobiliare, mari sau mici (printre cei mici m-am aflat si eu),  a fost o perioada “de aur”, un festin continuu care le-a adus castiguri financiare. Acest lucru a durat pana la un punct, momentul in care piata s-a oprit (mai mult sau mai putin) brusc din urcarea ei, pentru a incepe sa se prabuseasca.

La inceput abia vizibila, caderea a continuat sa prinda viteza, pana la momentul in care nu mai conta daca viteza e mare sau mica: piata aluneca in flux continuu spre niveluri tot mai mici. Aceasta evolutie a pietei a “prins” pe unii investitori, nu putini, cu obiectul investitiei (proprietati imobiliare) in portofoliu, in imposibilitatea de a le fructifica la un pret la care se asteptau, tinand cont de evolutia crescatoare care a avut loc in Romania aproape douazeci de ani.

O parte din acesti investitori au imprumutat sume de la banca pentru a realiza investitia.  Daca nu au vandut la timp, au ajuns in situatia de a-si contempla decizia prin prisma unui fenomen la care nu s-au gandit: negative equity.

Indiferent daca esti investitor de calibru mare sau un mic investitor, situatia de negative equity este la fel de dureroasa. Ea presupune un esec al fenomenului de investitie, care trebuie sa fie rezolvat in vreun fel sau altul. Exista doua mari tipuri de proprietati imobiliare:

  • terenurile (agricole sau parcelele destinate constructiilor)
  • imobilele

Terenuri agricole si parcelele destinate constructiilor

In general, in perioada de crestere a pietei imobiliare, terenurile au fost luate pentru a fi speculata cresterea de pret sau pentru a transforma terenurile agricole din apropierea oraselor sau drumurilor importante (de exemplu centurile oraselor mari) in parcele destinate constructiilor. A mai existat si situatia in care au fost cumparate terenuri agricole care au fost mentinute in portofoliu, pentru o ulterioara revanzare.

Terenurile strict agricole

Acestea au, paradoxal, situatia cea mai buna. Chiar daca sunt in negative equity, au marele avantaj ca pot fi utilizate pentru activitatea de productie agricola, pentru a realiza recolte care ulterior sa fie valorificate. Desigur, in situatia de astazi, cand cartelurile importatorilor si procesatorilor de materii prime agricole duc o politica agresiva pentru mentinerea cat mai scazuta a pretului materiilor prime agricole, de productie autohtona, sa faci agricultura in Romania este o adevarata aventura financiara. Cu toate acestea, sunt producatori care supravietuiesc sau chiar sunt pe profit.

Acestia, daca au luat terenurile agricole pentru o investitie cu bataie mai lunga, isi pot permite sa plateasca in continuare ratele la banca, pentru acele terenuri si vor astepta vremuri mai bune.

Terenurile cumparate pentru parcelare

Aici situatia este cea mai dramatica. O parcelare a terenului agricol inseamna o odisee ce implica scoaterea din circuitul agricol, proces deosebit de indelungat, care necesita o groaza de avize si sume de bani pe masura. De asemenea, parcelarea are caracteristicile ei speciale. Daca investitorul a fost prins de criza in plin proces de parcelare, el trebuie sa termine parcelarea (care inghite bani) si se trezeste cu parcele in proprietate, intr-o piata cu supra oferta. In plus, daca e si in negative equity datorita imprumuturilor luate, nu-l vad prea bine. Chiar daca are alte surse de castig financiar, investitia imobiliara in care e prins ii consuma capital, atat de pretios intr-o situatie de criza financiara. Iesirea din aceasta situatie nu poate fi decat in pierdere, fie ca se face cu renuntarea la terenuri, fie ca se plateste in continuare ratele la banca, in asteptarea redresarii pietei imobiliare.

Parcele destinate constructiei

Exista foarte multi mici investitori imobiliari care au cumparat parcele de teren in vederea speculatiei pe piata imobiliara. Ei au ramas cu terenurile in portofoliu, incapabili sa le fructifice in profit.

Situatia de negative equity i-a obligat, mai mult sau mai putin, sa ia o decizie. Problema cu parcelele destinate constructiilor  este ca ele nu pot fi valorificate decat prin vanzare sau dezvoltare imobiliara, adica prin construirea de imobile. Sa construiesti in situatia de azi, pentru vanzare, este o sinucidere financiara.

Ca atare, micilor investitori nu le ramane decat:

  • sa plateasca in continuare rata la aceste terenuri, in asteptarea revenirii pietei imobiliare
  • sa inchida investitia in pierdere (prin vanzarea terenului si completarea “din buzunar” pentru a acoperi restul de imprumut luat de la banca)
  • valorificarea terenului in scop personal

Am intalnit nu putine cazuri in care investitorii care au ramas cu terenuri, au construi pe ele imobile pentru uz personal, fie o casa in care sa locuiasca, fie o casa pentru parinti sau pentru copii. Este si aceasta o metoda de valorificare pentru cei care isi permit sa construiasca, din alte surse financiare. Pentru constructii vremurile sunt bune, pretul materialelor a scazut, la fel si manopera.

Imobile construite

Imobilele nou  construite de dezvoltatori, pentru vanzare, au ramas in mare parte nevandute. Chiar si reducerile de pret din ultimul timp nu au fost suficiente pentru a dinamiza piata. Ca urmare, dezvoltatorul care a apelat la credite pentru a construi, a fost nevoit sa scoata la inchiriere imobilele, pentru a acoperi obligatiile lunare fata de banca. In acest fel numarul de apartamente noi oferite spre inchiriere a crescut, ducand la scaderea chiriilor pe piata.

O categorie aparte sunt micii investitori care au cumparat apartamente noi, inca din momentul inceperii constructiei imobilului, la preturi “promotionale”, cu scopul de a le vinde cand sunt gata, la un pret crescut. Acestia au ramas cu apartamentele si cu ratele la banci. Ei au fost de asemenea nevoiti sa scoata la inchiriere apartamentele pentru a face fata ratei.

Acestea sunt cateva dintre cele mai intalnite situatii pentru investitorii care au in portofoliu proprietati imobiliare cu negative equity. In fond, nimeni nu spune ca o investitie trebuie sa-ti aduca doar profit. Pierderea face parte “din joc”. De multe ori trebuie sa stii cand e cazul sa te retragi, sa recunosti ca ai pierdut si sa pui frana scurgerii de capital pe care o produce investitia nereusita.

Acest STOP este foarte greu de spus, pentru ca de multe ori oamenii sunt tentati sa se ascunda “dupa deget”, sa ignore realitatea si sa traiasca cu speranta ca lucrurile se vor rezolva. Reactiile la pierdere sunt diferite, cum diferiti suntem fiecare dintre noi. De aceea continui sa spun ca investitiile sunt activitati care scot din noi ce e mai bun sau ce e mai rau, sunt o oglinda in care putem sa ne reflectam pe noi insine.

Standard