Investitii imobiliare

Scaderea imobiliara in Romania in grafice si o discutie…

Suntem de vreo cinci ani in criza economica si financiara, la nivel mondial si la nivel de tara, dar ca sa fiu (ceva)  mai exact voi spune ca la noi criza a venit cu o intarziere de cam un an. Piata imobiliara a cazut in toate sectoarele, la nivel general, dar dupa caderile prelungite din ultimii ani, situatia incepe sa se nuanteze, adica sa evolueze diferit in functie de sectorul de piata.

Piata imobiliara este constituita din mai multe sub-piete, in functie de “consumatori”. Sunt trei consumatori mari, si anume:

  • persoanele fizice
  • firmele (exceptand sectorul agricol)
  • firmele si persoanele fizice din sectorul agricol

Fiecare dintre acesti consumatori vizeaza traditional anumite sectoare de piata:

  • persoanele fizice au nevoie, in general, de proprietati cu destinatie de locuinte
  • firmele au nevoie de spatii de birouri, spatii de productie si spatii de depozitare
  • cei care activeaza in sectorul agricol au nevoie de teren arabil

Am simplificat voi tabloul, pentru a da o informatie de ansamblu.

Voi analiza numai sectorul locuintelor pentru persoanele fizice, pentru ca fiecare dintre cititorii acestui blog este in situatia de a avea sau a avea nevoie de o locuinta.

Piata imobiliara a locuintelor a inregistrat din 2009 o scadere cu o panta relativ constanta. Iti reproduc mai jos un grafic preluat de la Cristian Orgonas, de la businessday.ro. Cristian face, ca de obicei, analize deosebit de pertinente pe datele oferite public de diferite surse.

Uite graficul (da click pentru marire):

Sursa: businessday.ro

Sursa: businessday.ro

Am facut cateva adnotari la grafic, adica liniile verzi marcate cu 1 si 3 si cercul cu numarul 2.

  • linia marcata cu 1 este panta medie a  scaderii preturilor la locuinte, din 2010 pana in 2011
  • zona cu cercul 2 este o crestere de mica amploare care a avut loc trimestrul 4 din 2011 . Personal cred ca ea este nesemnificativa ca marime si este determinata de factori economici, sociali si/sau financiari pasageri (desi unii analisti au anuntat  o revenire a pietei)
  • linia verde marcata cu 3 este reluarea trendului de scadere.Este inca devreme sa stabilim panta de scadere

Pentru a analiza scaderea, voi folosi teoria Valurilor Eliott, o teorie care se incadreaza intre cele care descriu ciclurile economice si care este folosita in analiza economica si in tranzactionarea la bursa (detalii aici, la investopedia.com)

Tot din aceeasi sursa, reproduc o imagine a graficului ciclului de piata (vezi mai jos):

sursa: investopedia.com

sursa: investopedia.com

Pe scurt, un ciclu este constituit dintr-o perioada de crestere (graficul de la 1 la 5) si o perioada de descrestere (graficul de la 5 prin A, B si C).

Teoria este destul de complexa, nu voi intra in detalii. Pentru simplitate, voi spune ca scaderea (din partea dreapta a graficului) trece printr-o perioada de revenire (punctul B al graficului), denumita de unii analisti  “dead cat bounce” sau “saltul pisicii moarte” , pentru a arata ca este doar o crestere falsa.

Discutia care urmeaza este o analiza personala si trebuie luata ca atare:

  • e posibil ca faza B sa fie prezenta, pe graficul scaderii imobiliare din Romania, in perioada 2009, unde este o crestere in trimestrul patru din 2009
  • e clar acum ca acea crestere din 2011 a fost doar o zvacnire fara importanta, pentru ca s-a reluat caderea preturilor
  • caderea preturilor va continua, nu se stie cat, probabil pe tot parcursul anului 2013
  • pentru a fi siguri ca urmeaza o crestere, aceasta trebuie sa fie lunga, pe parcursul a cel putin cateva trimestre, pentru a reprezenta valul 1 din teoria lui Eliott
  • cresterile in sectoarele economic si financiar se bazeaza pe date initiale, pozitive si care sunt sustinute ulterior de optimismul uman. Personal nu vad cresteri in Romania (cresteri subunitare nu pot fi denumite cresteri), cu atat mai putin un optimism al romanului, puternic muscat de posterior de criza actuala, optimism care are nevoie de un stimulent puternic pentru a reveni la lumina

In concluzie, nu intrevad o revenire a preturilor la locuinte. Daca aceasta revenire va exista, ea trebuie sa fie sustinuta prin date clare, de crestere pe cel putin cateva trimestre, pentru a valida cresterea respectiva.

Tu ce parere ai: cum va evolua piata locuintelor in Romania in 2013?

 

Standard
Investitii imobiliare

Cc: Iti cumperi casa ta sau stai cu chirie?

Acest articol a aparut ca si guest post in potalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Aceasta este una din problemele majore pe care o are in fata persoana care trebuie sa-si gaseasca un acoperis asupra capului: va inchiria o locuinta sau va cumpara una (cu banii jos sau cu credit de la banca).

Bloggerii  s-au ocupat extensiv de aceasta dilema pentru ca aduce multi cititori si o groaza de comentarii. Ca de obicei eu am facut altfel:

  • am scris un articol care analizeaza dintr-un unghi total diferit aceasta situatie
  • in loc sa-l public pe blog, l-am trimis ca Buletin Informativ abonatilor mei.

In cazul in care nu stii, in fiecare luna scriu un Buletin Informativ cu analize si sugestii din domeniul finantelor personale, al investitiilor si al dezvoltarii personale. Acest continut nu este dat public, el fiind disponibil doar abonatilor. De-a lungul timpului au aparut articole foarte gustate de abonati, printre ele fiind analiza anuala a surselor mele de venit.

Sunt sigur ca si acest articol va fi foarte bine primit, pentru ca el abordeaza achizitia imobilelor si din punctul de vedere al investitorului. El a fost deja distribuit la abonati. Daca nu esti abonat, vei putea sa-l citesti dupa ce te abonezi, pentru ca in mesajul de bine venit la Buletinul informativ vei primi si adresa unde gasesti arhiva Buletinului. Tot la abonare vei primi cateva carti electronice gratuite. Detalii despre Buletinul informativ gasesti aici iar despre cartile electronice aici.

Spor la citit!

Standard
Investitii imobiliare

Ne apropiem de finalul scaderii in imobiliare?

Se tot vorbeste despre acest lucru. Cauzele ar fi destule:

  • o parte din tarile Uniunii Europene au iesit oficial din criza
  • Romania, dupa datele din lunile ianuarie-februarie, pare sa inregistreze crestere economica; o extrapolare la nivel de an 2011 duce spre o crestere de 1.5% (cum vrea FMI) sau mai mare
  • apare programul Prima Casa 4

Va invit sa cititi cateva articole interesante pe aceasta tema:

Ce influenta va avea Prima Casa 4 asupra pietei

Imobiliare: preturile solicitate de proprietari au stagnat in T1.11, dar sunt cu 14% mai mici decat in urma cu un an

Ion Tiriac: Vanzarile de apartamente isi vor reveni cu siguranta in 2012! (dar sa nu uitam ca Ion Tiriac a investit generos in imobiliare, deci prognoza trebuie luata cu rezerva de rigoare)

Standard
Investitii imobiliare

Portalul executarilor silite

Foto: creationc

Acum ceva timp am primit un email care se poate incadra cu usurinta in categoria “spam”. Subsolul emailului avea o declaratie pe care am mai intalnit-o prin asemenea mesaje:

Ati primit acest e-mail deoarece: ati solicitat primirea de newsletter sau sunteti un client al companiei noastre sau sunteti in baza noastra de date ca urmare a unor corespondente anterioare sau adresa dumneavoastra de e-mail a fost selectata dintr-o baza de date la care ati subscris sau adresa dumneavoastra a fost facuta publica prin afisari cu caracter publicitar sau se regaseste in site-urile publice si a fost folosita pentru a va aduce la cunostinta serviciile noastre si pentru a va propune o noua oportunitate de afaceri. Ne cerem scuze anticipat pentru orice neplaceri cauzate de acest mesaj. Pentru nelamuriri, va rugam sa ne contactati. Mesajul nu poate fi considerat spam, deoarece contine si modalitatea de dezabonare. Apreciem si intelegem intimitatea dumneavoastra si va rugam sa ne contactati la adresa http://www.executari.org/contact.php pentru orice nemultumire pe care o aveti in legatura cu acest mesaj. Pentru a va dezabona din baza noastra de date, click aici.

Trecand peste acest aspect, trebuie sa recunosc ca mesajul (care pare a fi un newsletter) prezenta interes pentru mine. In el se gaseau anunturi cu tipul bunului aflat in executare silita, locatia, pretul si data licitatie (da click pe imagine pentru marirea ei).

Daca dai click pe subiectul executarii, ajungi la site unde se gasesc detalii.

Despre site

Site-ul contine urmatoarele sectiuni:

  • stiri
  • profesionisti
  • legislatie
  • link-uri utile
  • forum
  • despre noi
  • contact

Dintre acestea, “forum” si “despre noi nu functioneaza (oare de ce?… e legat de faptul ca se trimite spam?). De asemenea, la o cautare dupa whois, gasesti doar adresa hostingului (o comapanie din Houston, USA).

Lasand la o parte aceste elemente deranjante, pot spune ca site-ul isi face treaba bine.  Sectiunile Profesionisti, Legislatie si Link-uri sunt extrem de folositoare, stirile din domeniu sunt la subiect iar baza de date este impartita pe tipuri de bunuri aflate in executie si poate fi usor rasfoita, atat dupa meniu cat si prin functiunea de cautare. Informatiile par a fi veridice, sunt incluse si modalitatile de contact.

De asemenea poti sa-ti faci cont la site pentru a vedea termenii la executarile finalizate.

Acest site poate fi o buna sursa de informare pentru cei care dispun de capital si vor sa se implice in asemenea achizitii. Desi modalitatea in care se promoveaza lasa de dorit, e posibil ca acest site sa devina popular, deoarece personal mi se pare cel mai bine organizat site care abordeaza acest domeniu.

Pentru a realiza acest deziderat, este necesar ca proprietarii site-ului sa-si modifice modul in care se prezinta, dand informatii detaliate despre ei si modalitati de contact mai prietenoase. De asemenea le recomand sa-si seteze un sistem de colectare a adreselor de email care sa functioneze pe principiul permission marketing.

Update

De la Dorin (caruia ii multumesc) am primit o lista de link-uri cu alte portaluri asemanatoare:

http://portal.just.ro/
http://recom.onrc.ro/
https://srv.onrc.ro/Stadiu_dosar/
http://www.buletinulinsolventei.ro/cautare_debitor.php
http://www.firme.info/

Standard
Investitii imobiliare

Scaderea preturilor la imobiliare

Imagine: svilen001

Proprietatile imobiliare, cu mare interes pentru populatie, sunt reprezentate de doua sectoare:

  1. terenurile pentru case
  2. imobile de locuinte

Din sectorul imobilelor de locuinte, cea mai mare pondere, in cadrul marilor orase, o au apartamentele din blocuri, atat cele vechi cat si cele nou construite.

Dupa aparitia crizei imobiliare, primele proprietati care au inregistrat o scadere abrupta au fost terenurile de case. Cauzele sunt evidente:

  • o mare parte din piata a fost “victima” tranzactiilor speculative
  • un teren de casa necesita o investitie suplimentara pentru a fi adus la valoarea finala, si anume construirea casei

Ca atare, preturile au plonjat vertiginos, pe parcursul celor doi ani de cand simtim criza economica si financiara in Romania. Eu locuiesc intr-o zona periferica a Timisoarei, intr-un cartie de vile nou, care nu a fost dezvoltat in intregime (inca se gasesc parcele de teren pe care nu s-a construit). In zona mea, preturile terenurilor au scazut in medie cu 30-40% (pret de oferta). In realitate, preturile de tranzactionare sunt mai mici cu 50% sau chiar mai mult, fata de varful pietei dinainte de cadere.

Situatia este diferita in cazul apartamentelor. Ele se tranzactioneaza la preturi cu 20-30% sub pretul pietei (vorbesc in continuare de Timisoara), cele mai mari scaderi fiind cele suferite de apartamentele vechi.

Economistul Cristian Orgonas arata intr-un articol recent ca in luna iunie piata imobiliara a apartamentelor din Timisoara a scazut mai puternic decat in lunile de la inceputul anului si pana acum. Chiar si asa, scaderile preturilor la apartamente nu se compara cu amplitudinea scaderilor la preturile terenurilor.

Ca atare ma astept ca preturile apartamentelor sa urmeze trendul deschis de terenuri, mult mai devreme, si sa inregistreze noi scaderi in perioada care vine. Marimea acestor scaderi si perioada cat acestea vor dura depind in mare masura de evolutia economica din Romania si de cea financiara  la nivel local si mondial. Cristian Orgonas spune ca va urma o cadere “cel putin pana la sfarsitul anului 2010”. Personal cred ca ea va fi mult mai lunga, pentru ca nu vad nici o “luminita la capatul tunelului”, din punct de vedere al revenirii capacitatii de cumparare a romanului si a disponibilitatii bancilor de a oferi credite imobiliare lejere pentru populatie.

Unul din posibilele scenarii ar fi o criza imobiliara prelungita, asemanatoare cu cea a Japoniei, care dupa un boom imobiliar, a inregistrat o cadere in 1991. Aceasta a continuat pana in momentul in care proprietatile de clasa “A” din zonele financiare din Tokio au ajuns, in unele cazuri, la 1% din valoarea lor de piata dinainte de cadere, iar locuintele au scazut pana la o valoare de 10% fata de pretul lor dinainte de criza imobiliare.  Preturile si-au reluat cresterea numai in 2007, dar in 2008, odata cu criza mondiala, au inceput sa scada din nou.

Desigur, Romania nu e Japonia si nu ma astept ca locuintele sa scada la 10% din valoarea actuala. Dar un lucru ramane clar:  pretul apartamentelor mai are mult loc de scadere, mai ales pretul apartamentelor vechi.

De citit: Japanese asset price bubble

Standard