Categoria: Investitii imobiliare

Informatii despre tehnici si strategii utilizate in investitiile imobiliare, stiri si analize din domeniu.

Investitii imobiliare

Cc: Update si ‘prognoze’ pentru piata imobiliara romaneasca

, 3 comentarii

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Sunt deseori intrebat de cititorii Milionarului Mioritic despre situatia pietei imobiliare din Romania. Toata lumea vrea sa stie daca piata mai scade si cat. Voi incerca sa fac o scurta analiza a situatiei actuale, care trebuie luata cu rezerva de rigoare, pentru ca nu am studii economice. E doar o parere de hobbist in probleme economice si de investitor in imobiliare.

Elementele principale pe care le voi lua in calcul sunt:

  • numarul si starea imobilelor construite inainte de 1989
  • situatia actuala a imobilelor noi si a proiectelor in dezvoltare
  • tentativele de revigorare din partea guvernului
  • situatia economica nationala
  • situatia economica europeana
  • situatia economica din SUA

Desigur, pe linga acestea exista o seama de alti factori secundari, pe care nu i-am enumerat. Nu trebuie uitata importanta asa numitelor black swan a lui Nassim Taleb sau  evenimentelor care pot produce un efect de fluture (diferite de primele). Ca sa fiu si mai interesant, voi spune ca insasi factorii cunoscuti nu pot fi apreciati cu exactitate pentru a li se determina masura in care vor afecta evenimentele viitoare.

Daca paragraful anterior vi s-a parut abscons si ati trecut in viteza peste el, e ok. El a vrut sa spuna, intr-un limbaj pretentios (deh, ma dau si eu mare) ca nici cei mai talentati analisti nu vor fi in stare sa aprecieze cu exactitate ce naiba se intimpla in viitor. Sportul de a face preziceri economice este (din punctul meu de vedere) un interesant exercitiu intelectual si atit.

Daca totusi vreti sa aflati parerea mea, iata ce am aflat din sursele de stiri si blogurile pe care le citesc despre elementele enumerate mai sus.

Numarul si starea imobilelor construite inainte de 1989

Aceste cladiri, pe masura trecerii timpului, vor fi tot mai darapanate. Ca atare, vor fi greu de intretinut si vor trebui reparate frecvent. Valoarea lor de piata nu poate decit sa scada in timp. Chiar daca exista fonduri nerambursabile pentru realibitari, ele nu vor fi in nici un caz suficiente.

Preturile apartamentelor vechi au avut scaderi semnificative in 2009, chiar de 15% intr-o luna (sursa). Ele au continuat sa scada iar in ultimele luni tranzactiile s-au blocat cu totul (sursa).

Acest gen de apartamente vor fi tot mai greu de valorificate. In cel mai bun caz vor putea fi folosite pentru inchiriere, dar si acest lucru depinde mult de zona in care se afla.

Situatia actuala a imobilelor noi si a proiectelor in dezvoltare

Dezvoltatorii sunt la ananghie. Au o groaza de proiecte in derulare, cele mai multe blocate, chiar daca e vorba de nume sonore (sursa). In plus, au pe stoc apartamente nevindute. Aceasta situatie produce efecte interesante, ieftinirea apartamentelor noi sub pretul celor vechi (sursa).

Mai nou dezvoltatorii au sperante mari cu programul „Prima casa” (sursa) dar conditiile laxe ale programului (posibilitatea de a fi cumparate si apartamente vechi) nu garanteaza ca banii vor ajunge doar la dezvoltatori.

Cele doua elemente de mai sus (locuintele vechi si cele nou contruite), la care se adauga dinamica populatiei, fac expertii sa creada ca cererea de locuinte va scadea dramatic pe termen lung (sursa).

Tentativele de revigorare

Este vorba de programul ‘Prima casa’. Nu voi insista asupra acestui element, pentru ca Ion Radu Zilisteanu este expert in acest subiect, va recomand sa cititi articolele lui pe aceasta tema. Cert e ca programul nu va avea succesul dorit de populatie si mai ales de guvern (sursa), din cauze variate, incepind cu modul pompieristic in care a fost conceput si terminind cu faptul ca experienta altor tari arata ca asemenea programe nu functioneaza.(sursa)

Situatia economica nationala

Aici lucrurile sunt relativ clare:

  • situatia economica este evaluata de unii a fi ‘critica’ (sursa)
  • noi recorduri ‘postrevolutionare’ la capitolul de someri (sursa)

In esenta, suntem in plin derapaj (sursa). N-are rost sa insist…

Situatia economica europeana

Hm, zona europeana incepe sa o ia in jos rapid, fapt atestat de influxurile masive de monetar ale Bancii Centrale Europene (ECB) si de politicile similare ale principalelor tari din comunitate (sursa).

Productia industriala a scazut foarte mult (sursa), somajul creste (sursa). Se pare ca in acest moment Europa intra in perioada critica in care SUA a fost acum jumatate de an.

Situatia economica din SUA

Nouriel Roubini, cel care a prevazut actuala criza cu doi ani inainte sa inceapa, spune ca economia este ‘intr-un fel de stabilizare‘ (sursa). In rest, cifrele nu sunt prea vesele ceea ce face ca expertii sa se intrebe retoric daca recesiunea a trecut (sursa). Oricum, aceiasi specialisti subliniaza ca oprirea caderii nu inseamna neaparat inceputul cresterii.

Lucrurile se vor clarifica la toamna, cand vom afla cum se descurca gigantul american, cel care a fost a originea crizei actuale. Vom trai si vom vedea.

Am obosit. Care e concluzia?

Daca nu ma insel, nu prea sint vesti pozitive. Desigur, pentru fiecare din vestile proaste spuse mai sus se gasesc alti specialisti care afirma contrariul. Diferenta esentiala este ca sursele de mai sus citeaza in marea lor majoritate date economice clare pe cind specialistii se intrec in prognoze pozitive. Cind e vorba sa aleg intre date si prognoze, nu am nici cea mai mica ezitare.

Ce urmeaza?

Cum nu sunt specialist, nu ma voi lansa in presupuneri. Dar va pot spune ce fac eu.

Astept. Sa vina toamna (adica sa treaca perioada vacantelor cind lucrurile se afla intr-o amortire dulce). Nu pot fi decit doua scenarii:

  1. SUA nu va da semne de revigorare; probabil vor urma vremuri grele. In traducere, imobiliarele vor mai scadea.
  2. in caz contrar, o sa astept din nou, ca sa vad cit va tine revigorarea …

Pentru moment, nu voi face achizitii imobiliare.

Dar voi?

Standard
Investitii imobiliare

Ce-ti poate face banca daca esti in negative equity

, 13 comentarii

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Negative equity devine o problema tot mai pregnanta, pe masura ce piata imobiliara inregistreaza scaderi. Ca atare, persoanele particulare si firmele incearca sa scape de investitiile nerentabile, proprietati imobiliare construite cu bani imprumutati de la banca, proprietati pe care nu au mai putut sa le vinda pentru ca piata a inghetat. Ca urmare, au ramas cu cladirea (sau terenul) si continua sa plateasca rate pentru un bun care se devalorizeaza pe zi ce trece.

percent

In aceasta situatie se afla cunostinta unui cititor care mi-a scris, cerindu-mi parerea. Am schimbat o serie de emailuri, pe masura ce eu ceream tot mai multe detalii despre situatia respectiva. Am pus cap la cap aceste emailuri, care sint prezentate mai jos:

Problema este, de fapt, a unei cunostinte. A contractat un credit ipotecar de 400.000 de euro si a ridicat o constructie in Baneasa, evaluata acum 2 luni (emailul era scris inainte de sarbatorile de Paste) la 750.000 de euro, a carei valoare se diminueaza pe zi ce trece si care nu se reuseste a fi vanduta nici macar cu suma de 400.000 de euro, cat ar fi creditul. Intrebare: exista vreo posibilitate ca banca sa execute imobilul si sa fie suficient acest lucru pentru stingerea creantei, incat sa nu fie nevoie a fi urmarite alte bunuri ale debitorului, aflat acum in incapacitate de plata si somat de cateva luni de banca creditoare? Mentionez ca in prezent banca nu a pus sechestru pe imobil, se tot incearca negocieri cu proprietarul, insa acesta efectiv nu isi mai permite plata ratelor.

Creditul este la….. (am sters numele bancii), unde are relatiile normale client-banca, e prima colaborare cu ei. E vorba de o refinantare, de fapt… la care a platit cateva rate…pana n-a mai avut bani. Acum sunt 2 rate neplatite. Cladirea e gata, cu ea a garantat cand a obtinut refinantarea, iar in caz de neplata este executat cu ea si cu alte bunuri (cum precizeaza, de altfel, cam toate contractele de credit), pana la limita de 400.000, cat e imprumutul. In continuare banca nu se grabeste deloc sa-i ia banii. Cum face sa urgenteze procedura, sa scape doar dand cladirea?

Este in Baneasa, e casa cu vreo 20 de camere, nu e nimeni interesat nici s-o cumpere, nici s-o inchirieze. Cand a luat credit, a zis c-o vinde cu 800, adica dublu, dar socoteala de-acasa…

… 500 mp construiti, parterul e un living imens, la etaj sunt 3 camere, la mansarda inca o camera plus o hala imensa :))))))))))) care poate fi portionata in 7 camere, dupa bunul plac al cumparatorului; deci, spatii largi, inutile, din punctul meu de vedere si rezultatul il cunosti.

Zona e plina de astfel de case abandonate in stadii mai mult sau mai putin avansate de construire, metri patrati ridicati in exces – culmea, spatii imense construite, iar cand te uiti pe fereastra il vezi pe vecinul cum se cearta cu nevasta, pt ca urmatoarea casa e la 4 m distanta, iar drumurile sunt atat de inguste, ca nu incape masina de pompieri, totul pentru cumparatori acum inexistenti; ca, de altfel, mai toata periferia capitalei.
Trist…

Trebuie sa recunosc, tabloul zugravit de cititor este foarte sugestiv. Situatia persoanei in cauza este de neinvidiat. Din pacate pentru cel care s-a imprumutat, conform contractelor de acest gen, clientul care imprumuta bani de la banca garanteaza suma cu toate bunurile pe care le are iar banca este abilitata sa isi urmareasca ‘victima’ pina cind isi acopera creditul dat, dobanzile si taxele de penalizare.

Dupa cunostintele mele, aceasta e legislatia in Romania, spre deosebire de SUA unde garantezi cu imobilul si atit. Cei care au mai multe informatii de specialitate sint rugati sa ma contrazica, lasind comentarii la articol, argumentind cu legi sau regulamente si precizind sursa.
In timpurile actuale banca nu are tendinta sa-ti ia imobilul, pentru ca nu are cum sa-l vinda, piata e blocata. In plus, in momentul in care vinde imobilul, ea transforma o pierdere virtuala intr-o pierdere reala. Daca nu ar vinde casa si ar astepta pina cind piata si-ar reveni, nu ar avea pierderi. Atita timp cit are cladirea in patrimoniu, pierderea e virtuala. Dar nici sa te execute si sa tina casa nu i-ar renta, pentru ca o cladire necesita bani pentru a fi mentinuta in conservare. O alta varianta ar fi ca banca sa inchirieze imobilul confiscat, dar daca acest lucru nu a fost reusit de client, ma indoiesc ca banca va avea succes.

Revenind la situatie, persoana in cauza nu prea are sanse sa renunte la cladire si sa scape doar cu atit. Banca o va urmari pentru a-si scoate pierderile, aceasta insemnind ca este in pericol de a-si pierde orice bun, inclusiv apartamentul in care sta, masina etc. daca ele sint in proprietate personala (nu sint ipotecate sau luate in leasing).

Este o veste proasta. O situatie la care trebuie sa se gindeasca oricine care a luat un apartament sau o casa pe credit, iar valoarea de piata a imobilului a scazut sub valoarea creditului luat. Mai mult, dupa unele contracte, banca ar putea fi in masura sa mareasca rata celui care a luat creditul. Aceasta operatie se bazeaza pe faptul ca banca, prin situatia de negative equity a clientului, are o crestere a riscului creditului dat, pe care il poate reduce marind rata.

Stiu, pare o stupiditate, pentru ca omul, in conditiile actuale, deabia isi mai plateste rata iar daca banca ii mareste rata, clientul ei ar putea intra in  incapacitate de plata. Iar in acest caz, banca oricum nu-si poate recupera pierderea, pentru ca piata imobiliara este moarta. Aceasta este explicatia ca pina acum, doar in putine cazuri, bancile au marit ratele la creditele ipotecare, bazindu-se pe acest motiv.

Daca stati intr-o casa cumparata prin credit ipotecar si sunteti in situatie de negative equity, va recomand sa va cititi contractul de imprumut. Sunt sigur ca majoritatea dintre cei care au un astfel de imprumut nu au citit contractul din scoarta in scoarta.
De asemenea, s-ar putea sa aveti nevoie de interpretarea contractului de catre un avocat, pentru ca aceste contracte folosesc, de multe ori, un limbaj de specialitate, deseori ambiguu. Ar fi bine sa faceti acest lucru cel putin pentru a fi informati, ca in caz de imposibilitate a platii ratelor creditului sa aveti pregatita o strategie de rezolvare a problemelor.

S-ar putea ca lucrurile din economie sa mearga mai rau, in loc sa-si revina. In ziua de azi e posibil sa fii dat afara din slujba in orice moment, fapt care aduce probleme celor care au o rata la un credit ipotecar. Stiu ca par apocaliptic, dar ‘frica pazeste padurea’.

Pentru cei care vor sa se mai documenteze, va recomand doua articole:

http://khris.ro/index.php/05/2009/ii-vor-executa-bancile-pe-cei-cu-negative-equity/

http://indeximobiliar.blogspot.com/search/label/reevaluare%20garantii

Standard
Investitii imobiliare

Programul ‘Prima casa’ – din punctul tau de vedere

, 10 comentarii

Presa si blogurile au vuit saptamina trecuta despre aceasta stire, care pare a fi la moda. Agitatia este justificata deoarece subiectul este de mare importanta pentru romani, care au o tendinta naturala de a cumpara casa in care locuiesc. Acest lucru este in concordanta cu zicala din imobiliare, Own, do not rent (Detine, nu inchiria, cu referire la casa in care stai), cu care nu sint de acord multi bloggeri din Romania.

Ca urmare, am incercat sa ma informez si in cele ce urmeaza, voi face o analiza din punctul de vedere al ‘cetateanului’. Nu ma voi referi la celelalte parti implicate in proces (statul, bancile…) ci voi aborda problema din punctul de vedere al cumparatorului, adica a voastra, in cazul in care veti dori sa accesati acest credit. Trebuie sa subliniez de la inceput ca aceasta analiza este prematura, pentru ca normele de aplicare nu au fost date inca (personal cred ca acest lucru se va prelungi foarte mult) dar exista suficiente elemente pe care le cunoastem pentru a trage citeva concluzii importante.

Ca atare, voi incepe cu ce stiu la acest moment.

prima-casa

Comunicatul guvernului (sursa)

Titlu: Programul „Prima casa”, operational in 60 de zile

Guvernul a aprobat astazi, prin Memorandum, Programul „Prima casa”, destinat sprijinirii persoanelor care doresc sa cumpere pentru prima data o locuinta, a anuntat primul-ministru Emil Boc.

Seful Executivului a precizat ca acest program va deveni operational in termen de 60 de zile si se va adresa tuturor persoanelor care nu au beneficiat pana acum de credit ipotecar, fara a se impune o restrictie de varsta.

„Prin acest program dorim sa-i sprijinim in mod direct pe toti cei care se afla in fata achizitionarii primei case. Stiu ce dificultati exista: fie nu exista banii necesari pentru plata avansului la banca, fie, uneori nu exista salariul suficient pentru a putea plati ratele aferente unei case pentru care te imprumuti de la banca”, a afirmat primul-ministru.

Seful Executivului a mentionat ca prin acest program, persoanele care doresc sa-si cumpere pentru prima data o locuinta vor putea contracta un imprumut in valoare de 60.000 de euro – pretul mediu achizitionarii unei case – in conditiile unor costuri mai reduse ale creditarii.

Ministrul Finantelor, Gheorghe Pogea, a subliniat ca Programul „Prima casa” are atat scop social, dar si economic, intrucat va conduce la relansarea creditarii, deblocarea pietei imobiliare si impulsionarea sectorului de constructii.

Ministrul Gheorghe Pogea a explicat ca pentru derularea acestui program, statul va garanta 80% din valoarea unui credit, care prin efect multiplicator va ajunge la un miliard de euro, si pe care il va contracta in acest scop Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri. Acestui Fond ii va fi extins obiectul de activitate, astfel incat sa poata garanta inclusiv creditele ipotecare pe care bancile le acorda populatiei.

Programul va fi derulat prin bancile care vor fi selectate dupa urmatoarele criterii de eligibilitate:

Ø Costul creditelor

Ø Reteaua de distributie

Ø Durata de aprobare a creditului

Ø Avansul solicitat beneficiarului.

De asemenea, ministrul Finantelor a mentionat ca imprumuturile obtinute in cadrul acestui Program vor avea costuri mai reduse intrucat, prin garantarea creditului de catre stat, bancile nu vor mai trebui sa-si faca provizioane.

Ce spune Guvernul

  • programul este destinat achizitionarii primei case
  • vor fi garantate  (atentie, nu vor fi platite) credite pina la 80% din valoarea lor
  • suma maxima garantata este de 60.000 din pretul casei
  • poate sa fie o locuinta veche sau noua
  • nu exista restrictii de virsta pentru cei care doresc sa participe
  • participantii trebuie sa nu fi luat un credit ipotecar pina la acest moment

Primele norme de aplicare, vehiculare de guvern (sursa)

-bancile vor fi alese in functie de:

  • nepenalizarea rambursarii anticipate a creditului
  • modul in care se evalueaza imobilul
  • avans maxim de 5%
  • dobinzi cat mai scazute

Ce nu se stie (important pentru cei care vor sa participe):

  • cit va fi DAE ? Va exista o reglementare in acest sens?
  • vor exista modificari in normele BNR privind creditarea, pentru acest program?
  • care vor fi consecintele pentru cei care iau creditul si nu mai pot sa-l plateasca?

Voi pleca in analiza mea de la ipoteza ca BNR nu va modifica in nici un fel conditiile actuale ale creditarii, impuse bancilor (gradul de indatorare, de exemplu).

Din aceasta perspectiva, iata avantajele de care beneficiaza o persoana care doreste sa ia un asemenea credit:

1. avansul minim s-a redus

Pina acum banca cerea un avans minim de 20% (uzual) din valoarea constructiei. Daca se va cere doar 5% din valoarea constructiei, din start multa lume s-ar califica. Aici intervine o intrebare interesanta, de care trebuie sa tineti seama: daca pina acum nu ati putut sa stringeti 20% din valoarea imobilului (indiferent ca e vorba de voi sau de bani economisiti de parinti) inseamna ca stati prost la economisirea banilor. Daca aveti probleme la acest departament, trebuie sa va ginditi serios ca exista posibilitatea de a avea probleme la plata ratelor!

E un semn de exclamare care trebuie sa va dea de gindit. In ipoteza in care BNR va relaxa normele privind creditarea, acest semn de exclamare trebuie sa creasca proportional cu dimensiunea relazarii.

2.statul garanteaza

Bancile au probleme enorme in acordarea creditelor ipotecare pentru ca piata este in scadere. Ca atare, un apartament care astazi este evaluat la 80.000 euro, miine poate avea o valoare mai mica. Din acest punct de vedere, banca are tendinta sa evalueze imobilele mult sub valoarea lor la momentul contractarii creditului, ceea ce produce probleme celui care imprumuta, pentru ca diferenta de la valoarea momentana la valoarea indicata de banca trebuie garantata de cineva si acesta este clientul.

Ca atare, daca pina acum aveati aceasta problema, n-o mai aveti.

3.nepenalizarea achitarii anticipate a creditului

Aceasta prevedere loveste (aparent) in banci si poate deveni un avantaj interesant pentru cel care participa la program, doar in cazul in care acesta are posibilitatea de a achita accelerat creditul.

Plecind de la aceste date, voi incerca sa va propun citeva idei, pe marginea carora sa va ginditi.

DAE?

DAE poate fi o problema. Datorita costurilor suplimentare ale creditului (sursa) e posibil sa asistam la un DAE mai aproape de 13%, ceea ce devine un element negativ ce poate reduce aproape toate avantajele creditului, in afara cazului in care cel care il contracteaza va achita anticipat ratele (vezi mai sus).

Casa noua sau casa veche?

Preturile la casele vechi a scazut mult in acest an (doar una din surse). Personal cred ca pretul apartamentelor vechi va creste (probabil cu 5-10%) in cazul in care porneste acest program. Cu toate acestea, apartamentele vechi vor fi cele mai atractive, din punct de vedere al pretului.

Atentie! Din experienta mea de investitor in imobiliare pot sa va spun ca intotdeauna cumpararea unui imobil vechi este o loterie. Exista multe probleme pe care vinzatorul le poate masca in momentul vinzarii. Voi enumera citeva:

  • probleme de infiltrare a apei – un apartament proaspat zugravit mascheaza faptul ca la prima ploaie, apa se infiltreaza pe peretele lateral, desi nu te afli la ultimul etaj
  • probleme de zgomot: vinzatorul te aduce sa vizitezi apartamentul simbata sau duminica, cind e liniste. In restul saptamanii duduie de zor un atelier din vecinatate, citeodata chiar si noaptea
  • probleme cu vecini recalcitranti, zgomotosi
  • instalatiile de apa nu functioneaza sau nu exista presiune la apa sau gaz, dar tu nu verifici cind cumperi apartamentul
  • etc. etc. etc.

In plus, un apartament vechi este o pacoste in care trebuie sa bagi bani continuu. Nu mai spun ca un apartament ieftin se vinde de obicei intr-o zona cu probleme.

Apartamentele noi, dupa parerea mea, chiar daca s-au mai ieftinit, ar putea avea tendinta sa scada usor in valoare, pentru a deveni competitive cu cele vechi. Sa nu uitam ca dezvoltatorii sint disperati sa vinda, pentru ca au banii blocati. Ei vor fi pusi in situatia de a tine la pret si a pierde competitia cu apartamentele vechi sau a lasa un pic din pret dar a vinde ceva. Vom vedea care va fi evolutia.

Si la apartamentele noi pot fi probleme asemanatoare cu cele de la apartamentele vechi, in special cele legate de locatie. Trebuie sa deschideti bine ochii inainte de a cumpara!

La ce nu se gindeste (aproape) nimeni

Cind e vorba de cumpararea unei locuinte, decizia este indeosebi emotionala (vezi articolul despre acest subiect). Ca atare multi oameni nu se gindesc la implicatii, mai ales pe termen lung.

E important sa puneti in calcul modul in care va evolua economia. Mai ales cei care sint angajati, trebuie sa se gindeasca la cit e de stabila situatia lor in acest domeniu.

Personal cred ca, din punct de vedere economic, criza e departe sa se sfirseasca si vom fi martorii unei noi caderi, care, probabil, va incepe in aceasta toamna. Sper sa ma insel dar va recomand cu caldura sa asteptati pina toamna asta. Oricum, numai in cele mai frumoase vise ale guvernului, programul va debuta in 60 de zile, cu doreste executivul, deci oricum veti avea de asteptat.

Daca urmeaza o noua cadere economica, e foarte probabil ca nu veti putea sustine rata. Trebuie sa studiati cu atentie (nu numai in acest caz, ci intotdeauna) termenii contractului de imprumut pentru a vedea care sint penalitatile in cazul incapacitatii de a continua plata ratelor. E o perspectiva foarte probabil, in actualele conditii economice.

In concluzie, pentru posibilul cumparator de imobil, programul Prima casa este la prima vedere o chestie atragatoare dar care are capcanele ei.  Analizati cu atentie datele problemei inainte de a lua o decizie.  Daca pina acum nu v-ati permis sa contractati un credit ipotecar dar prin acest program puteti si il veti lua, e posibil ca aceasta sa fie o decizie care sa  insemne, cum spune romanul, ca va intindeti mai mult decit e plapuma.

La final

In zona politicului, timing-ul (sincronizarea in timp) este o arta. Cred ca iesirea la rampa in acest moment a proiectului guvernului,  declaratiile si agitatia in jurul ‘Primei case’ au o relevanta maxima, tinind cont de faptul ca sintem in plin proces de campanie electorala. La fel s-a intimplat  si cu o alta initiativa, ‘Casa verde’, care a aparut tot premergator unor alegeri si a esuat lamentabil in atingerea timpului limita de realizare si a implementarii.

Ca atare personal cred ca Prima casa este doar o perdea de fum in timpul campaniei electorale, cu sanse minime de a functiona, chiar daca va fi pornita. Relevanta ei este acum, inaintea alegerilor. Din program (daca acesta va demara) vor cistiga probabil bancile, care vor avea o noua posibilitate de a grebla profituri cu risc minim, eventual alte segmente minore ale pietei (speculatori care vor gasi gauri in reglementari, gauri care vor fi exploatate punctual). Iar daca va fi sa platim oalele sparte, tot noi, contribuabilii, vom fi cei care vom achita nota de plata, prin noi impozite sau diminuarea contributiilor statului la alte sectoare (poate chiar salariile bugetarilor…).

Surse online:
http://www.zf.ro/eveniment/cum-se-va-aplica-programul-prima-casa-pentru-tineri-4433866/

http://www.zf.ro/zf-24/noi-detalii-privind-programul-prima-casa-nepenalizarea-rambursarii-anticipate-a-creditului-criteriu-pentru-alegerea-bancilor-4434073/

http://trenduri.blogspot.com/2009/05/prima-casa.html

http://www.zf.ro/zf-24/programul-de-garantare-a-creditelor-pentru-locuinte-depinde-de-cum-va-fi-aplicat-si-de-banci-4432759/

http://khris.ro/index.php/05/2009/programul-prima-casa-o-intentie-buna-care-ne-poate-costa-scump/

http://www.capital.ro/articol/specialistii-despre-prima-casa-pana-nu-vedem-nu-credem-119736.html

http://www.capital.ro/articol/baltazar-decizia-ar-stimula-bancile-straine-sa-tina-banii-in-tara-119754.html

http://www.wall-street.ro/articol/Finante-Banci/65190/Discutie-publica-despre-lansarea-programului-Prima-Casa.html

http://www.capital.ro/articol/plafonul-garanteaza-circa-17-000-de-locuinte-119759.html

http://www.mediafax.ro/economic/programul-de-garantare-a-creditelor-pentru-locuinte-depinde-de-cum-va-fi-aplicat-si-de-banci.html?1686;4432382

http://balonul-imobiliar.blogspot.com/2009/05/programul-prima-casa-subprime-pe-banii.html

Standard
Investitii imobiliare

Cc: Negative equity?

, , , 5 comentarii

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul destinat dezvoltarii personale, empower.ro

Ca in multe cazuri legate de terminologia de specialitate, am auzit de negative equity inainte de a cunoaste termenul in limba romana. Explicatia este simpla: nu prea avem specialisti neaoshi care sa se ocupe si sa popularizeze cuvinte care, de altfel, ar trebui sa le cunoasca toata lumea sau cel putin acei oameni care au luat un credit pentru casa in care traiesc.

Negativ equity s-ar traduce in romaneste ca si capital propriu negativ. Stiu ca asta nu va ajuta, asa ca am sa va explic printr-un exemplu practic.

Sa zicem ca Popescu Gheorghe a luat un credit pentru a cumpara un apartament care avea o valoare de piata in momentul cumpararii 100.000 de euro. Gheorghe a depus un avans la banca reprezentind 20% din valoarea apartamentului (20.000 de euro) si a primit de la banca 80.000 euro pentru a cumpara proprietatea imobiliara. Asta s-a intimplat prin 2007.

Intre timp a venit criza financiara mondiala, care a dus la prabusirea pietei imobiliare. Gheorghe, care este un tip citit, a observat, consultind preturile la care se vind apartamentele similare cu al sau, situate in zone asemanatoare, ca pretul de piata al casei in care locuieste scade…. 90.000, 80.000 de euro. In momentul in care pretul la care se desfasoara tranzactiile a ajuns in medie la 75.000 de euro, lui Gheorghe i s-au taiat picioarele: el a imprumutat de la banca 80.000 de euro (pentru care plateste rata) dar apartamentul sau valoreaza 75.000 de euro.

Nasol! Din punct de vedere strict economic Gheorghe  e in negative equity cu 5000 de euro, dar Gheorghe nu e prost si isi aminteste de faptul ca el a mai pus banii jos 20.000 din buzunar pentru a lua apartamentul, deci el de fapt e la minus cu 25.000 de euro.

Se duce la banca ca sa se intereseze de situatia lui. Banca ii zice ca sa nu se agite, e doar in minus cu 5000 de euro (zau?) si ca piata o sa-si revina (cind?) si sa sa stea linistit sa-si plateasca in continuare ratele (chiar asa?).

Pe de alta parte Popescu Georghe a facut o alta greseala (in afara de aceea de a cumpara o proprietate imobiliara in perioada de maxim a pietei imobiliare): nu s-a uitat atent la conditiile creditului. In contract scria ca rata sa este ajustabila dupa primul an (Ghoerghe a vazut numai anuntul cu rate cu dobinda fixa 5% in primul an fara sa se intereseze ce se intimpla dupa primul an). Si uite asa, conform contractului, Gheorghe trebuie sa plateasca o rata tot mai mare, desi apartamentul lui valoreaza tot mai putin. Ce-i de facut?

Initial doream sa scriu un simplu articol despre negative equity. Facind un search pe Google am vazut ca nu exista materiale explicative (culmea, greu de gasit si in limba engleza!) la o problematica destul de complexa. Ca sa vedeti de ce e complexa, va voi lista o parte din variabilele pe care le are situatia de negative equity (nu ma complic cu termenul in romana, are un cuvint in plus…):

  • moneda in care s-a luat creditul (lei, euro etc)
  • ce tip de dobinda exista (fixa, ajustabila dupa Euribor, flexibil ajustabila dupa cum vrea muschii bancii…)
  • proprietatea respectiva este destinata inchirierii sau este casa in care doooormi (sper ca te-ai trezit….)
  • cit din valoarea de cumparare ai achitat prin credit (adica daca ai dat avans la cumparare sau nu)
  • ai achitat un apartament, dind avans, constructia e in curs si nu te-ai mutat inca…
  • cit mai scade piata?
  • cit dureaza scaderea?
  • pe cit timp e creditul tau?
  • in sinea ta recunosti ca ai o problema sau folosesti politica strutului?
  • vrei sa vinzi imobilul?
  • vrei sa iei un nou credit garantind cu imobilul?

Destul de multe, nu?

De aceea m-am hotarit sa scriu o serie despre negative equity, care va apare in Milionarul Mioritic. Pina atunci va recomand doua scurte filme despre acest subiect, care sa va deschida apetitul pentru a afla mai multe. Primul trateaza caderea pietei imobiliare in Europa (pentru cazul in care credeti ca negative equity este o chestie care se intimpla la altii, dar nu va afecteaza) iar al doilea este un reportaj la moneywise.tv (prezinta un caz real)

Standard
Investitii imobiliare

Invata sa negociezi

, , 4 comentarii

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

In timpul unei crize imobiliare o parte din proprietarii de imobile care platesc rate la banca pentru creditul imobiliar cu care au achizitionat imobilul ajung in negative equity.

De multe ori poti intra in negative equity (citeste articolul din empower.ro despre acest subiect) chiar inainte de a ajunge proprietar! Este situatia in care ai dat un avans pentru un apartament, acum luni de zile sau poate un an, la inceperea constructiei imobilului. Intre timp valoarea apartamentului a ajuns sub nivelul pretului de cumparare iar banca nu mai poate sa-ti acorde imprumutul pe care contai pentru ca viitoarea proprietate nu poate garanta valoarea imprumultului. O situatie ce pare fara iesire.

In acest articol voi reproduce un schimb de mesaje cu un cititor al Milionarului Mioritic care se afla chiar in aceasta situatie.

Buna, Citesc cu mare inters blogul dvs. si sunt abonat fidel prin RSS. Situatia mea este urmatoarea: – la inceputul anului trecut am dat avans 20.000 de euro pentru un apartament nou cu 2 camere, care costa la vremea respectiva 82.000 euro – anul acesta pretul a scazut datorita TVA-ului 5% la 72000 de mii – la sfarsitul lui martie ar trebui sa platesc restul de 72.5% (cam atata a mai ramas) – am aplicat pentru un credit la banca xxx, dpdv financiar sunt OK, problema care a aparut fiind la evaluarea imobilului. Acesta a fost evaluat la 62.000 din care banca scade o marja de 15%, si din suma rezultata imi poate oferi maxim 75% – in concluzie banca imi poate da doar 39.000 euro – mi s-a sugerat sa vin cu o garantie suplimentara pentru a imprumuta cei 52000 de care am nevoie – constructorul mi-a spus ca incearca sa gaseasca o alta modalitate si ca daca nu reusesc sa contractez creditul ma va mai amana cu plata Ce sa fac? Dati-mi o solutie, sau posibile solutii in acest caz? Am inteles ca mai sunt si alti clienti in aceasi situatie. Va multumesc anticipat,

Iata raspunsul meu:

ce se intimpla in cazul tau se numeste negative equity. va apare in empower.ro miine un articol despre acest subiect.

ce pot eu sa-ti spun e ca in principiu tu ai avantajul in aceasta situatie pentru ca nu ai dat toti banii. trebuie sa negociezi cu constructorul sa scada din pretul apartamentului. atuuri la negociere:
-piata a mai scazut
-pretul materialelor de constructie a scazut continuu in ultimul an
-piata e in scadere, nu are cui sa-i vinda apartamentul daca tu renunti
-banca ti-a evaluat apartamentul in jos (te duci cu evaluarea bancii)

in principiu se face o anexa la contractul care l-ai semnat cu constructorul in care se precizeaza noul pret, noile modalitati de plata (incearca sa prelungesti cit de mult in timp plata creditului, dar fii atent la rata, sa fie in functie de euribor, ca dobinda de referinta, pentru ca daca se prelungeste criza, si eu cred ca vom avea o criza lunga, euribor va fi foarte scazut). poate reusesti o co-finantare cu constructorul (sa-i platesti lui o rata fixa, fara dobinda, pentru o parte din suma apartamentului sau sa te amine cu plate pentru un an/doi, sint multe variante…). crede-ma constructorul are cel mai mult de pierdut din aceasta situatie!

ideea este sa nu iei recomandarile mele ca „litera de lege”. mai intreaba experti financiari, consulta-te in stinga si in dreapta si ia o decizie informata.

Situatia a evoluat in felul urmator:

Multumesc foarte mult pentru raspunsul tau. Intre timp se pare ca a discutat firma xxx (dezvoltatorul) direct cu banca yyy si evaluatorul.

Banca imi va da oricum o oferta mai buna decat e pe piata: EURIBOR + 3.9% + 0.05 luna comision. Rata la 53.000 va fi undeva la 350 de euro pe luna.

De asemenea se va reevalua apartamentul la pretul din contract pentru a putea lua suma necesara ca si credit.

Garsoniera pe care o mai am intentionez sa o  dau in chirie si asa voi face rost de o parte din banii de rata.

In cazul in care se mai modifica ceva date in aceasta problema te voi anunta.

Multumesc inca o data si chiar te rog sa prezinti cazul pe blog – sigur mai sunt oameni care sunt in aceasi situatie.
Desigur, este un caz fericit in care s-a ajuns, prin conlucrarea partilor, la o solutie care se pare ca este acceptabila pentru toata lumea.

Ramin la parerea mea: situatia ar fi putut fi abordata printr-o negociere cu constructorul, cu mari sanse de a reduce din pretul de cumparare al apartamentului. Dar pentru a realiza acest lucru iti trebuie experienta si determinare.

Nu stiu daca persoana in cauza are aceasta experienta, poate e mai bine ca nu s-a lansat intr-o negociere. Pe de alta parte, niciodata nu strica sa incerci, in cel mai rau caz ajungi de unde ai plecat, pentru ca ti se spune „nu”.

De aceea e bine sa citesti din timp carti din domeniul negocierilor (eu am recomandat citeva titluri, iata unul dintre ele) si sa-ti „faci mina” la piata sau in viata de zi cu zi. In actuala criza vei fi pus, cu siguranta, in situatia de a-ti folosi aceste aptitudini.

Standard