Investitii imobiliare

Ce-ti poate face banca daca esti in negative equity

, 13 comentarii

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Negative equity devine o problema tot mai pregnanta, pe masura ce piata imobiliara inregistreaza scaderi. Ca atare, persoanele particulare si firmele incearca sa scape de investitiile nerentabile, proprietati imobiliare construite cu bani imprumutati de la banca, proprietati pe care nu au mai putut sa le vinda pentru ca piata a inghetat. Ca urmare, au ramas cu cladirea (sau terenul) si continua sa plateasca rate pentru un bun care se devalorizeaza pe zi ce trece.

percent

In aceasta situatie se afla cunostinta unui cititor care mi-a scris, cerindu-mi parerea. Am schimbat o serie de emailuri, pe masura ce eu ceream tot mai multe detalii despre situatia respectiva. Am pus cap la cap aceste emailuri, care sint prezentate mai jos:

Problema este, de fapt, a unei cunostinte. A contractat un credit ipotecar de 400.000 de euro si a ridicat o constructie in Baneasa, evaluata acum 2 luni (emailul era scris inainte de sarbatorile de Paste) la 750.000 de euro, a carei valoare se diminueaza pe zi ce trece si care nu se reuseste a fi vanduta nici macar cu suma de 400.000 de euro, cat ar fi creditul. Intrebare: exista vreo posibilitate ca banca sa execute imobilul si sa fie suficient acest lucru pentru stingerea creantei, incat sa nu fie nevoie a fi urmarite alte bunuri ale debitorului, aflat acum in incapacitate de plata si somat de cateva luni de banca creditoare? Mentionez ca in prezent banca nu a pus sechestru pe imobil, se tot incearca negocieri cu proprietarul, insa acesta efectiv nu isi mai permite plata ratelor.

Creditul este la….. (am sters numele bancii), unde are relatiile normale client-banca, e prima colaborare cu ei. E vorba de o refinantare, de fapt… la care a platit cateva rate…pana n-a mai avut bani. Acum sunt 2 rate neplatite. Cladirea e gata, cu ea a garantat cand a obtinut refinantarea, iar in caz de neplata este executat cu ea si cu alte bunuri (cum precizeaza, de altfel, cam toate contractele de credit), pana la limita de 400.000, cat e imprumutul. In continuare banca nu se grabeste deloc sa-i ia banii. Cum face sa urgenteze procedura, sa scape doar dand cladirea?

Este in Baneasa, e casa cu vreo 20 de camere, nu e nimeni interesat nici s-o cumpere, nici s-o inchirieze. Cand a luat credit, a zis c-o vinde cu 800, adica dublu, dar socoteala de-acasa…

… 500 mp construiti, parterul e un living imens, la etaj sunt 3 camere, la mansarda inca o camera plus o hala imensa :))))))))))) care poate fi portionata in 7 camere, dupa bunul plac al cumparatorului; deci, spatii largi, inutile, din punctul meu de vedere si rezultatul il cunosti.

Zona e plina de astfel de case abandonate in stadii mai mult sau mai putin avansate de construire, metri patrati ridicati in exces – culmea, spatii imense construite, iar cand te uiti pe fereastra il vezi pe vecinul cum se cearta cu nevasta, pt ca urmatoarea casa e la 4 m distanta, iar drumurile sunt atat de inguste, ca nu incape masina de pompieri, totul pentru cumparatori acum inexistenti; ca, de altfel, mai toata periferia capitalei.
Trist…

Trebuie sa recunosc, tabloul zugravit de cititor este foarte sugestiv. Situatia persoanei in cauza este de neinvidiat. Din pacate pentru cel care s-a imprumutat, conform contractelor de acest gen, clientul care imprumuta bani de la banca garanteaza suma cu toate bunurile pe care le are iar banca este abilitata sa isi urmareasca ‘victima’ pina cind isi acopera creditul dat, dobanzile si taxele de penalizare.

Dupa cunostintele mele, aceasta e legislatia in Romania, spre deosebire de SUA unde garantezi cu imobilul si atit. Cei care au mai multe informatii de specialitate sint rugati sa ma contrazica, lasind comentarii la articol, argumentind cu legi sau regulamente si precizind sursa.
In timpurile actuale banca nu are tendinta sa-ti ia imobilul, pentru ca nu are cum sa-l vinda, piata e blocata. In plus, in momentul in care vinde imobilul, ea transforma o pierdere virtuala intr-o pierdere reala. Daca nu ar vinde casa si ar astepta pina cind piata si-ar reveni, nu ar avea pierderi. Atita timp cit are cladirea in patrimoniu, pierderea e virtuala. Dar nici sa te execute si sa tina casa nu i-ar renta, pentru ca o cladire necesita bani pentru a fi mentinuta in conservare. O alta varianta ar fi ca banca sa inchirieze imobilul confiscat, dar daca acest lucru nu a fost reusit de client, ma indoiesc ca banca va avea succes.

Revenind la situatie, persoana in cauza nu prea are sanse sa renunte la cladire si sa scape doar cu atit. Banca o va urmari pentru a-si scoate pierderile, aceasta insemnind ca este in pericol de a-si pierde orice bun, inclusiv apartamentul in care sta, masina etc. daca ele sint in proprietate personala (nu sint ipotecate sau luate in leasing).

Este o veste proasta. O situatie la care trebuie sa se gindeasca oricine care a luat un apartament sau o casa pe credit, iar valoarea de piata a imobilului a scazut sub valoarea creditului luat. Mai mult, dupa unele contracte, banca ar putea fi in masura sa mareasca rata celui care a luat creditul. Aceasta operatie se bazeaza pe faptul ca banca, prin situatia de negative equity a clientului, are o crestere a riscului creditului dat, pe care il poate reduce marind rata.

Stiu, pare o stupiditate, pentru ca omul, in conditiile actuale, deabia isi mai plateste rata iar daca banca ii mareste rata, clientul ei ar putea intra in  incapacitate de plata. Iar in acest caz, banca oricum nu-si poate recupera pierderea, pentru ca piata imobiliara este moarta. Aceasta este explicatia ca pina acum, doar in putine cazuri, bancile au marit ratele la creditele ipotecare, bazindu-se pe acest motiv.

Daca stati intr-o casa cumparata prin credit ipotecar si sunteti in situatie de negative equity, va recomand sa va cititi contractul de imprumut. Sunt sigur ca majoritatea dintre cei care au un astfel de imprumut nu au citit contractul din scoarta in scoarta.
De asemenea, s-ar putea sa aveti nevoie de interpretarea contractului de catre un avocat, pentru ca aceste contracte folosesc, de multe ori, un limbaj de specialitate, deseori ambiguu. Ar fi bine sa faceti acest lucru cel putin pentru a fi informati, ca in caz de imposibilitate a platii ratelor creditului sa aveti pregatita o strategie de rezolvare a problemelor.

S-ar putea ca lucrurile din economie sa mearga mai rau, in loc sa-si revina. In ziua de azi e posibil sa fii dat afara din slujba in orice moment, fapt care aduce probleme celor care au o rata la un credit ipotecar. Stiu ca par apocaliptic, dar ‘frica pazeste padurea’.

Pentru cei care vor sa se mai documenteze, va recomand doua articole:

http://khris.ro/index.php/05/2009/ii-vor-executa-bancile-pe-cei-cu-negative-equity/

http://indeximobiliar.blogspot.com/search/label/reevaluare%20garantii

Comentarii

comments

Standard

13 gânduri despre „Ce-ti poate face banca daca esti in negative equity

  1. Jules Verne zice:

    A facut o hala intr-o zona cu strazi inguste si terenuri mici, cu gindul de a o vinde cu 800k euroi? oooo baby… Nasol..

  2. Octavia zice:

    Oare …cati asemenea lui exista in Romania si in lume? Milionari peste noapte, care au vrut sa fie miliardari? In euro, bineinteles…

  3. Luminitza zice:

    Buna ziua, m-am aflat intr-o astfel de problema pe care am rezolvat-o cu foarte mare usurinta. Daca aceasta persoana nu a girat cu nimic inafara de imobilul pt. care a facut imprumutul atunci o rog pe aceasta persoana sa-mi trimita un e-mail si-i voi da mai multe informatii. Incerc sa ajut daca se poate deoarece consider ca bancherii din Ramania PARTICIPA CONSTIENT LA O TREABA MURDARA LA NIVEL MONDIAL. Asa ca rog persoana in cauza sa -mi trimita un e-mail.

  4. Luca zice:

    Luminitza,

    iti multumesc pentru comentariu si pentru dorinta de a ajuta pe altii. daca mai multi oameni ar face ca tine, sigur am trai intr-o lume mai buna 🙂

  5. Antonia zice:

    Luminita,
    ma aflu intr-o situatie similara. Sint foarte interesata sa stiu cum ai iesit din aceasta situatie. Imi dai te rog adresa ta de email?

  6. roxana zice:

    Ptr.Luminita

    Firma noastra se afla intr_o situatie asemanatoare.S-a facut o linie credit pe o perioada de 12 luni la o banca renumita ,care are o politica extrem de agresiva.linia era o parte pentru preluare de la o alta banca a unui credit pe termen scurt,iar restul pentru finantare capital de lucru.S_au luat ca garantii proprietati (casa+teren,apartament).In momentul acordarii,garantiile au fost supraevaluate de banca ,ca sa acorde creditul,iar acum,cand s-a pus problema unei prelungiri a liniei bineinteles ca au venit cu subevaluari si tot felul de factori de risc,etc,in asa fel incat ne forteaza mana ,ori sa aducem alte garantii,ori sa le dam o anumita suma de bani pentru a miscora linia de credit si transformarea ei in credit pe o perioada mai lunga.ne promit prelungiri tehnice,dar setarile in sistem cica nu se fac la timp in schimb mie imi iau dobanzi la greu,fara a_mi lasa posibilitatea de a face un credit cu o rata normala pe care o pot plati.ce pot face,ce solutie ai gasit?te rog din suflet trimite-mi email .Intre timp,am contactat un avocat dar vreau mai multe pareri,solutii;opinii.cu consideratie,R

  7. Quasimodo zice:

    Pentru Luminitza, desi nu intuiesc rezolvarea problemei m-ar interesa punctul tau de vedere pentru rezolvarea problemei in discutie. Credit ipotecar pe un imobil care a scazut ca valoare si am probleme cu banca.

    Please advise la adresa: [email protected]
    Remove the „diespam” and the „die” particles from the email address.

  8. Basarab zice:

    Daca faceti prostia sa sa duceti la avocat, probabil ca acesta din urma va gasi un contract de credit injust din partea bancii si cu spirit comercial va incerca pe fondul emotional subred al dvs. sa va atraga intr-o cursa a cheltuielilor nebune, cu contestatii la executare silita si cu tot felul de chichite juridice din care cel mai probabil veti iesi executat, cu banii luati si cu istoric negativ in Centrala Riscurilor Bancare.
    O solutie din punctul meu de vedere ar fi sa solicitati bancii o reevaluarea a garantiei. Valoarea de circulatie fiind foarte jos banca va accepta o solicitare de vanzare cu acordul ei, iar ulterior sa incercati sa vindeti imobilul cu pretul acceptat de banca aratand prin documente ca nu mai aveti capacitate de plata. Pasul urmator ar fi ca dupa vanzarea imobilului banii astfel incasati sa diminueze soldul creditului iar diferenta sa fie achitata de dvs. intr-un grafic pentru o perioada de timp. Ar mai putea fi o problema legata de faptul ca diferenta ar ramane negarantata si de regula bancile nu tolereaza bine asta. Diferenta reprezinta „teapa” pe care o suportati si din pacate va trebui sa platiti intr-un interval de timp negociabil si consolidat cu o garantie eventual. Ce castigati? Cu siguranta nu o sa mai aveti o rata asa mare si pe o perioada asa lunga, nu o sa mai platiti dobanzi asa mari si in viitor se vor putea continua relatiile cu bancile din Romania fara sa aveti istoric negativ in CRB…. se pot face muuuulte asta este doar una din posibilitati

  9. Luca zice:

    Helou Basarab,

    multumesc pentru opinie, este interesanta. problema consta in faptul ca bancile au anumite linii-ghid de ‘rezolvare’ a problemelor de negative equity si incapacitate de plata. din informatiile mele in ultimul timp s-a intensificat activitatea firmelor de recuperari care sunt dispuse sa plateasca creditul si sa primeasca drepturile de executie a clientului.

    din pacate aceste firme au metode de lucru ‘neortodoxe’ care duc la recuperarea datoriei de 2-3 ori, in timp, prin mecanisem semi-legale (printre altele hartuirea neincetata a clientului care duce la exasperare, despresie si uneori, sinucideri). e o poveste urata care o am in vedere pentru a fi abordata in alt articol.

  10. In alte tari exista termenul de faliment personal. Daca este in negative equity poti lasa banca sa te execute iar retul de bani se considera pierere de partea bancii. La noi acest termen nu exista si daca cumva nu iti vei mai plati ratele la banci vei fi executat iar pt restul datoriei te vor urmarii toata viata … 🙂

  11. negative equity-ul ar putea fi considerat caz de forta majora ==> rezilierea contractului, context in care vinzi casa, mai pui cat e nevoie si platesti imprumutul banii acum, pana cand valoarea casei nu scade si mai mult si t etrezesti cu o paguba si mai mare…

  12. Pingback: Read my lips: FA-LI-MENT

  13. Pingback: Read my lips: FA-LI-MENT | Milionarul Mioritic

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *