Tagul: Investitii imobiliare

Cum sa investesti in terenuri, case, sedii de firma, depozite pentru a inmulti eficient banii.

Investitii imobiliare

Fixing – rezolvarea problemelor

, , , , Un comentariu

Cuprinsul seriei Fixing-ul imobiliar

  1. Fixing – elemente de baza
  2. Fixing – identificarea si analiza proprietatii
  3. Fixing – negocierea si achizitionarea
  4. Fixing – rezolvarea problemelor
  5. Fixing – valorificarea proprietatii

Fixingul este etapa in care proprietatea achizitionata primeste intreaga voastra atentie pentru a rezolva problema sau problemele pe care le are, in vederea vinzarii. Aceste probleme pot fi:

  • legate de acte: proprietati obtinute prin mostenire dar fara realizarea succesiunii, proprietati neintabulate sau in curs de intabulare, proprietati care nu pot fi vindute din lipsa de aprobari sau acte administrative, etc.
  • legate de impartire sau functionalitate: cladiri anexe nefunctionale sau fara folosinta, care trebuie demolate, reimpartirea spatiului locativ (prin decompartimentare sau compartimentare)
  • legate de instalatii si structuri exterioare (instalatii lipsa sau nefunctionale, usi, geamuri, acoperis ce necesita reparatii/inlocuire, etc.)
  • legate de cosmetizare (vopsit, zugravit, curatenie)

Sint doua aspecte importante care trebuie urmarite: bugetul si calitatea lucrarilor.

BUGETUL

Daca etapa de evaluare si studiul de solutie au fost bine realizate, ar trebui sa va incadrati in buget sau sa-l depasiti cu putin. Desigur, exista asa numitele lucrari ascunse (de obicei structurale) care pot fi evaluate doar partial sau de loc. De exemplu putem descoperi ca peretii interiori sint realizati din vaiuga (pamint batut) si nu din caramida, lucru evident doar dupa decopertarea lor (indepartarea tencuielii).

In cazul in care, pe parcurs, lucrarile descopera probleme suplimentare, pentru a ne inscrie in buget este necesar realizarea de artificii, care sa includa regindirea intregului proces de reparatie. De exemplu, daca tuburile sistemului de incalzire, situat in pardoseala, sint compromise, decit sa spargem toata podeaua pentru a inlocui tevile, mai bine abandonam tevile vechi in pardoseala si refacem legaturile cu tuburi aparente.

De multe ori este necesara o investitie suplimentara de imaginatie si mai putin de bani. De aceea este de o importanta colosala alegerea unor colaboratorii potriviti. Un constructor care gaseste solutii costisitoare nu va este un bun aliat. Daca suspectati acest lucru, mai bine il concediati si cautati altul decit sa continuati, intrind in depasire de buget si in pierdere. Din pacate, sint cazuri in care veti gasi colaboratorul potrivit numai dupa un sir de insuccese.

CALITATEA LUCRARILOR
Chiar daca aveti un constructor bun, trebuie sa fiti in permanenta pe santier. Calitatea lucrarilor trebuie verificata iar constructorul trebuie sa stie ca e verificat. Cel mai bine este sa stabiliti, de comun acord, un grafic de lucrari si verificari pe parcurs. Sa nu se treaca la o etapa noua pina ce etapa executata nu a fost verificata si s-a dat acordul de continuare a lucrarilor.

Self fixing sau fixingul in regie proprie

Daca sinteti la inceputul investitiilor imobiliare si aveti expertiza, adica aveti studii in domeniul constructiilor sau experienta ca si constructor, cel mai potrivit ar fi sa alegeti o lucrare pe care o puteti realiza singuri. Asa am inceput eu si sotia. Primele doua investitii (o casa la tara si un garaj) le-am reparat si cosmetizat impreuna, in week-end-uri. A fost o experienta extraordinara. Cind pui mina si faci un lucru, cind te pricepi la ceva iti este mult mai usor sa ceri calitate si sa explici ce vrei, in termeni exacti.

Self fixing-ul este bun si din punct de vedere al cheltuielilor. Daca lucrarile nu sint de anvergura si le puteti realiza singuri, investitia in reparatii se va rezuma doar la cumpararea materialelor. Faceti o economie importanta, lasind loc unui profit mai mare.

Dintre toate etapele, fixingul propriu-zis este cea care va consuma o buna parte a resurselor financiare. De aceea e bine sa aveti un plan pus la punct si sa va asigurati de colaborarea eficienta a constructorului. Sau sa faceti fixingul in regie proprie.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

Citeste articolul anterior din aceasta serie Citeste articolul urmator din aceasta serie
Standard
Investitii imobiliare

Fixing – identificarea si analiza proprietatii

, , , , , 3 comentarii

Cuprinsul seriei Fixing-ul imobiliar

  1. Fixing – elemente de baza
  2. Fixing – identificarea si analiza proprietatii
  3. Fixing – negocierea si achizitionarea
  4. Fixing – rezolvarea problemelor
  5. Fixing – valorificarea proprietatii

Identificare a unei proprietati in vederea achizitiei este comuna tuturor investitiilor imobiliare. Pina voi scrie un articol special pe acest subiect, va voi da citeva recomandari generale:

  1. sursele de informatii sint dobindite pasiv (prin consultarea ziarelor cu anunturi de imobiliare, preluarea de informatii de pe internet, de la agentii imobiliare, etc) si activ (spunind prietenilor ce tip de proprietate doriti sa achizitionati, „angajind” administratorii de bloc din zonele de interes, pentru a fi informati daca sint apartamente scoase la vinzare, patrulind zonele de interes in vederea gasirii de anunturi pe stilpi, pe cladiri, etc.)
  2. se face o lista de vizitare. Se trece la vizionarea proprietatilor, INTOTDEAUNA cu aparatul foto digital pentru a lua imagini. Nu uitati sa cereti acceptul proprietarului pentru aceasta. Se iau cit mai multe instantanee, din toate zonele de interes, mai ales acolo unde sint necesare reparatii.
  3. daca nu aveti expertiza in constructii si instalatii, angataji un specialist pentru a identifica problemele ce trebuie rezolvate, pe sectiuni. O lista a posibilelor probleme o aveti in articolul cu elementele de baza ale fixingului.
  4. instruiti expertii sa va faca o analiza a problemelor tehnice ce trebuie remediate si sa v-o prezinte, de asemenea sa inceapa munca pentru furnizarea solutiei de rezolvare si estimarea costurilor de realizare.
  5. restringeti lista de proprietati la citeva. Selectia se face in functie de pretul cerut de proprietar, disponibilitatea acestuia la negociere, extinderea problemelor, o analiza initiala la prima vedere a costurilor de fixing. NU ALEGETI proprietati care va depasesc capacitatea de rezolvare a problemelor sau bugetul.
  6. cereti actele de proprietate asupra imobililui si un extras de carte funciara (de cel mult o zi-doua). Proprietatea e recomandabil sa aiba un singur proprietar si sa fie libera de sarcini (ipoteci, etc.)
  7. daca sint mai multi proprietari, vorbiti cu fiecare in parte si asigurati-va de acordul lor asupra vinzarii.

Acestea sint citeva recomandari pentru identificarea si analiza proprietatii.
Nu ignorati nici o etapa.
Daca nu aveti cunostinte sau experienta in constructii, nu va zgirciti sa platiti experti tehnici, ei va pot da o estimare cit de cit exacta asupra problemelor. Daca ati avut o colaborare buna cu ei, includeti-i in echipa de specialisti pe care o folositi.
Cel mai important, nu sariti peste etapele 6 si 7. Cind aveti dubii in legatura cu actele sau proprietarii, cereti extrasul de CF inainte de a aduce expertii. In felul acesta puteti economisi taxa de analiza.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!


Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

Citeste articolul anterior din aceasta serie Citeste articolul urmator din aceasta serie
Standard
Investitii imobiliare

Fixing – elemente de baza

, , , 5 comentarii

Cuprinsul seriei Fixing-ul imobiliar

  1. Fixing – elemente de baza
  2. Fixing – identificarea si analiza proprietatii
  3. Fixing – negocierea si achizitionarea
  4. Fixing – rezolvarea problemelor
  5. Fixing – valorificarea proprietatii

Fixingul este una din investitiile imobiliare cele mai accesibile. El se preteaza in special pentru investitorii incepatori, pentru ca prezinta un grad scazut de risc si posibilitati crescute de a obtine profit .

Definitie

Este procedeul prin care investitorul achizitioneaza o proprietate imobiliara cu probleme de natura specifica pe care pe care le va rezolva in vederea cresterii valorii, in scopul vinzarii in profit.

Probleme de natura specifica pot fi la:

  • finisaje (distruse, imbatrinite, mai multe finisaje din epoci diferite, neadaptate temei cladirii sau vecinatatilor)
  • compartimentare (compartimente mici, inghesuite, lipsa anexelor esentiale-baie, bucatarie, etc.)
  • izolatii (igrasie, infiltratii prin acoperis, pe linga ferestre, etc.)
  • instalatii (distruse, invechite, subdimensionate, inexistente, etc.)
  • anexe (care sint redundante sau nu mai sint necesare noii destinatii-grajduri, cotete, hale, etc.)
  • imprejmuire (inexistenta, invechita, ineficienta, etc.)
  • terenul pe care se afla proprietatea (mlastinos, inundabil, surpabil, erodabil, poluat, etc.)
  • vecinatati (poluare fonica, chimica, vecini-problema, etc.)
  • acte, documentatii, aprobari (lipsa, cu probleme legate de noua legislatie, cu probleme de succesiune, acte pierdute, instrainate, etc.)

ATENTIE! Nu se cumpara proprietati cu probleme structurale sau probleme care nu pot fi rezolvate de investitor, din lipsa de experienta, capital sau pirghii specifice.

Etapele investitiei

  1. identificarea si analiza proprietatii
  2. studiu de solutie a problemelor si bugetarea
  3. negocierea si achizitionarea
  4. fixingul (rezolvarea problemelor)
  5. vinzarea

Avantaje:

  • faptul ca investitorul contribuie la ridicarea valorii proprietatii creste posibilitatea obtinerii profitului
  • faptul ca proprietatea este cu probleme usureaza considerabil procesul de negociere
  • faptul ca proprietatea este cu probleme scade din pretul de achizitie deci din capitalul necesar
  • faptul ca, la proprietatile de mici dimensiuni, investitorul care are expertiza in domeniu poate realiza unele, daca nu toate etapele fixingului, reduce mult cheltuielile

Dezavantaje

  • analiza problemelor si bugetarea poate sa depaseasca experienta unui investitor incepator

Sursa profitului

  1. negocierea sub valoarea reala (facilitata de problemele proprietatii)
  2. procesul de fixing , ce creste valoarea proprietatii
  3. realizarea lucrarilor de fixing in regie proprie sau prin implicarea personala
  4. pe o piata cu trend ascendent, timpul necesar fixingului poate fi un avantaj, crescind valoarea proprietatii prin cresterea generala a pietei imobiliare

Capcane

  • analiza initiala a proprietatii poate fi insuficienta, incompleta, nesesizind anumite defecte majore (structurale) sau de alta natura, care vor apare ulterior, dupa inceperea lucrarilor; bugetul calculat va deveni insuficient, terminarea lucrarii se va face in detrimentul profitului
  • bugetarea nerealista poate conduce la un calcul general al investitiei care sa impiedice realizarea profitului
  • un investitor incepator poate crede ca e capabil sa rezolve problemele proprietatii, dar acestea ii depasesc expertiza si capitalul disponibil

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!


Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

Citeste articolul urmator din aceasta serie
Standard
In atentia mea

Scriu pentru voi; voi despre ce vreti sa scriu?

, , , , , , , , , Lasa un comentariu

Dupa lansarea „Ghidului de supravietuire financiara”, spre surprinderea mea au existat o multitudine de raspunsuri, atit pro cit si contra. Nu ma asteptam la o reactie atit de pasionala din partea cititorilor, care s-au grupat repede in doua tabere antagoniste. Asta m-a determinat sa reanalizez motivele pentru care am pornit Milionarul mioritic.

De la inceput, acest blog s-a dorit a fi un loc de informare, intr-un domeniu in care eram indreptatit sa cred ca românul are mari deficiente: educatia financiara personala. Trebuie sa recunosc, dragii mei, ca v-am subestimat. Prin reactia voastra la „Ghid…” mi-ati demonstrat ca voi stiti ce vreti, cu intensitatea omului sigur de parerea sa.

De aceea mi-am reconsiderat abordarea. Am lansat un sondaj de opinie prin care va invit sa-mi spuneti care este tema ce va intereseaza cel mai tare. Il gasiti in dreapta paginii, sub chestionarul despre ocupatia cititorilor Milionarului Mioritic.

Sint sigur ca fiecare are cel putin o tema preferata. Din acest punct de vedere, faptul ca sondajul va permite doar o singura optiune este un lucru bun, pentru ca va pune sa alegeti.

Mai jos voi detalia ce reprezinta fiecare sectiune pentru care puteti vota:

  • Cartea care imbogateste -recenzii de carti pe teme de educatie financiara personala si dezvoltare personala
  • Ghid de supravietuire financiara – metode de reducere a cheltuielilor de trai in cazul unui venit insuficient
  • Investitii imobiliare – teoria si practica investitiilor imobiliare
  • Investitii la bursa – teoria si practica investitiilor la bursa
  • La servici – cum sa-ti imbunatatesti pozitia la servici si sa obtii mai multi bani ca angajat
  • Psihologia milionarului – cum trebuie sa gindesti si ce trebuie sa faci ca sa devii bogat
  • Resurse (imobiliare si de la bursa) – unde se gasesc informatii pe teme de imobiliare si bursa
  • Insomniile romanului – articole prin care raspund intrebarilor care apar cel mai des in emailurile voastre

Va invit sa votati. Prin votul vostru puteti sa imi indreptati atentia spre subiectele care va intereseaza.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!


Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

Standard
In atentia mea

Multitasking: cum sa faci mai multe lucruri deodata (sau “daca tot trebuie sa stai, fa ceva!”)

, , , , , , Lasa un comentariu

Se spunea ca Napoleon putea sa faca trei lucruri deodata (sau sapte? poate stiti voi cite…)

Nu trebuie sa fiti un tip deosebit ca Napoleon, sau un geniu pentru a face mai multe lucruri deodata. Pur si simplu invatati de la computere.

Termenul de multitasking este folosit in informatica pentru a defini mai multe sarcini pe care calculatorul le realizeaza in paralel. Aici e smecheria, insist pe cuvintul paralel.
Multi dintre voi stiti ca poti deschide mai multe programe simultan, care sa mearga in background. Un program poate coda filmul preferat, altul sa fac un download pe internet in timp ce voi navigati sau scrieti un text.

Pe ce se bazeaza multitasking-ul?

Pe doua lucruri:

1. anumite procese se pot realiza automat
2. eliminarea timpilor morti

Procese automate

Computerul este unealta ideala. Daca l-ai programat, el face TOTUL automat. Din cauza aceasta se preteaza pentru multitasking. Ii dai de lucru, el executa.

In natura si in viata sint o multime de procese automate. Plantele cresc automat. Poti sa-ti fierbi apa fara sa stai in preajma ei, cu un fierbator electric sau la aragaz. Dupa ce ai spalat rufele, le pui pe sfoara si se usca automat 🙂 Aici intervine al doilea element :

Eliminarea timpilor morti

Daca ai pus ceaiul la facut, te poti apuca de altceva. Pina se incarca sitemul de operare al computerului, fa ordine la masa calculatorului. Pina se usca rufele, pune alt rind de rufe in masina de spalat (automata, evident).

Trebuie sa ai acest principiu in minte, permanent. Cind cumperi un obiect, fie el de uz casnic sau personal, incearca sa iei unul cu functii automate. Cind vrei sa-ti faci un site web, cauta soft care sa faca lucruri automat. Cind iti alegi o banca, un criteriul sa fie serviciile care se pot realiza fara prezenta ta. Cred ca ai prins ideea.

Cum se aplica in investitii?

Investitiile la bursa

Imi place automatizarea. Iubesc platforma de trading de la brokerul meu pentru ca imi ofera o multime de procese automate. Cind lansez un ordin, pot sa pun iesirea automat, in functie de profit sau pierdere, in functie de pret, in functie de timpul de executie al ordinului. Toate aceste variabile le stabilesc, lansez ordinul, apoi imi vad de viata mea. Nu trebuie sa stau toata ziua in fata computerului. Sistemul se ocupa de urmarirea pietei. Daca mai verific cotatiile, o fac din curiozitate.

Acest principiu se foloseste in strategia militara si se numeste fire and forget adica in traducere adaptata trage si vezi-ti de treaba. Racheta odata lansata, se indreapta singura spre tinta. In timpul acesta, soldatul mai poate trimite citeva proiectile spre inamici.

Investitiile imobiliare

Multitasking-ul nu se refera numai la gestiunea timpului ci si la gestiunea resurselor. Altfel spus, fa cit mai multe lucruri cu un singur obiect. Un exemplu este un apartament pe care il inchiriezi. Daca este al tau, il poti inchiria dar poti de asemenea sa iei un imprumut de la banca si sa garantezi cu apartamentul.

Valoarea in sine (apartamentul) este folosit in doua scopuri: pentru a produce bani prin inchiriere si pentru a produce bani prin investirea imprumului acordat cu garantia apartamentului.

Alt exemplu vizeaza constructiile, si e vorba de gestiunea resurselor umane. Cind construiam vile pentru vinzare, existau timpi morti. Dupa ce turnai betonul la fundatie, trebuia sa astepti sa se intareasca. In acest timp, fierarii betonisti lucrau la gardul din jurul proprietatii. Decit sa stea pe bani mai bine munceau pe bani!

Se pot imagina o multime de exemple. Sint sigur ca le folositi in viata de zi cu zi. Trimiteti exemplele voastre de multitasking. Voi scrie un articol separat pentru a le prezenta – asta in cazul in care iesiti din zona de confort si mi le trimiteti prin email.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!


Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

Standard