Investitii imobiliare

Scaderea preturilor la imobiliare

Imagine: svilen001

Proprietatile imobiliare, cu mare interes pentru populatie, sunt reprezentate de doua sectoare:

  1. terenurile pentru case
  2. imobile de locuinte

Din sectorul imobilelor de locuinte, cea mai mare pondere, in cadrul marilor orase, o au apartamentele din blocuri, atat cele vechi cat si cele nou construite.

Dupa aparitia crizei imobiliare, primele proprietati care au inregistrat o scadere abrupta au fost terenurile de case. Cauzele sunt evidente:

  • o mare parte din piata a fost “victima” tranzactiilor speculative
  • un teren de casa necesita o investitie suplimentara pentru a fi adus la valoarea finala, si anume construirea casei

Ca atare, preturile au plonjat vertiginos, pe parcursul celor doi ani de cand simtim criza economica si financiara in Romania. Eu locuiesc intr-o zona periferica a Timisoarei, intr-un cartie de vile nou, care nu a fost dezvoltat in intregime (inca se gasesc parcele de teren pe care nu s-a construit). In zona mea, preturile terenurilor au scazut in medie cu 30-40% (pret de oferta). In realitate, preturile de tranzactionare sunt mai mici cu 50% sau chiar mai mult, fata de varful pietei dinainte de cadere.

Situatia este diferita in cazul apartamentelor. Ele se tranzactioneaza la preturi cu 20-30% sub pretul pietei (vorbesc in continuare de Timisoara), cele mai mari scaderi fiind cele suferite de apartamentele vechi.

Economistul Cristian Orgonas arata intr-un articol recent ca in luna iunie piata imobiliara a apartamentelor din Timisoara a scazut mai puternic decat in lunile de la inceputul anului si pana acum. Chiar si asa, scaderile preturilor la apartamente nu se compara cu amplitudinea scaderilor la preturile terenurilor.

Ca atare ma astept ca preturile apartamentelor sa urmeze trendul deschis de terenuri, mult mai devreme, si sa inregistreze noi scaderi in perioada care vine. Marimea acestor scaderi si perioada cat acestea vor dura depind in mare masura de evolutia economica din Romania si de cea financiara  la nivel local si mondial. Cristian Orgonas spune ca va urma o cadere “cel putin pana la sfarsitul anului 2010”. Personal cred ca ea va fi mult mai lunga, pentru ca nu vad nici o “luminita la capatul tunelului”, din punct de vedere al revenirii capacitatii de cumparare a romanului si a disponibilitatii bancilor de a oferi credite imobiliare lejere pentru populatie.

Unul din posibilele scenarii ar fi o criza imobiliara prelungita, asemanatoare cu cea a Japoniei, care dupa un boom imobiliar, a inregistrat o cadere in 1991. Aceasta a continuat pana in momentul in care proprietatile de clasa “A” din zonele financiare din Tokio au ajuns, in unele cazuri, la 1% din valoarea lor de piata dinainte de cadere, iar locuintele au scazut pana la o valoare de 10% fata de pretul lor dinainte de criza imobiliare.  Preturile si-au reluat cresterea numai in 2007, dar in 2008, odata cu criza mondiala, au inceput sa scada din nou.

Desigur, Romania nu e Japonia si nu ma astept ca locuintele sa scada la 10% din valoarea actuala. Dar un lucru ramane clar:  pretul apartamentelor mai are mult loc de scadere, mai ales pretul apartamentelor vechi.

De citit: Japanese asset price bubble

Standard
Finante personale

Cc: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea I)

Cuprinsul seriei Negative equity

  1. Invata sa negociezi

Intr-un articol de acum mai bine de jumatate de an abordam problema negative equity, termen a carui traducere (nefericita prin complexitatea ei) ar fi capital propriu negativ (vezi articolul initial pentru definitie).

Pe scurt, este situatia in care ai cumparat o proprietate, cu imprumut de la banca, pe o piata imobiliara in crestere, spre finalul cresterii. Dupa prabusirea pietei, valoarea actuala a proprietatii nu acopera diferenta dintre pretul initial de achizitionare al proprietatii si avansul dat de tine.

Exista doua situatii diferite, care necesita abordari diferite pentru a solutiona aceasta problema:

  • proprietatea este locuinta in care ai domiciliu
  • proprietatea este o investitie imobiliara

Negative equity in “casa ta”

In primul rand trebuie sa intelegi un lucru foarte important: pentru ca ai cumparat apartamentul (sau casa) cu credit de la banca, esti in situatia in care casa ta nu e … casa ta. Imobilul e de fapt al tau (ai un contract de cumparare si esti proprietar)  si de drept al bancii, pana in momentul in care ti-ai platit tot creditul restant.

Daca ai reusit sa “digeri” aceasta realitate, te mai asteapta doua socuri care ar trebui sa te trezeasca:

  1. indiferent de perioada in care ai cumparat imobilul (de crestere sau scadere  a pietei imobiliare), atata timp cat l-ai achizitionat cu bani de la banca, vei plati, de-a lungul timpului, mai mult decat valoarea pe care o avea la acel moment
  2. daca dupa achizitionarea imobilului piata imobiliara a cunoscut o cadere, pe langa vestea de la puntul 1 mai trebuie sa adaugi faptul ca acum platesti pentru o proprietate a carei valoare este mai mica decat restul banilor ce trebuie dati la banca.

Punctul doi are o consecinta foarte interesanta: daca nu ai fonduri suplimentare, esti blocat cu imobilul respectiv. De ce? Pentru ca la acest moment, daca ai dori sa-l vinzi, pretul pe care l-ai obtine nu ar fi suficient pentru a acoperi restul creditului. Pentru a intelege iti voi da un exemplu.

Ai cumparat, inainte de prabusirea pietei imobiliare, un apartament ce valora 100.o00 euro. Ai dat un avans la banca de 20.000 de euro, banca a platit restul (catre vanzator) si ai devenit proprietarul unui apartament ipotecat.

Piata imobiliara a scazut, intre timp, cu 40% (cifra care se regaseste in realitate, in unele locatii din tara). Apartamentul tau valoreaza 60.000 de euro.

Daca ai vrea sa vinzi acest apartament, ar mai trebui sa obtii inca 20.000 de euro pentru a acoperi banii completati de banca (80.000 de euro). In concluzie:

  • ai dat 20.000 euro (avansul)
  • ai primit 60.000 de euro la vanzarea apartamentului, bani care i-ai dat bancii
  • ai mai dat in plus 20.000 euro pentru a completa ce ti-a dat banca pentru a achizitiona apartamentul
  • rezultat final: esti in minus cu 40.000 euro si n-ai apartament

Desigur, situatiile reale sunt un pic mai complicate, pentru ca intre timp ai mai platit rate la banca. Ce trebuie sa intelegi este ca, la acest moment, daca vrei “sa iesi” din aceasta achizitie, o vei face cu un minus foarte mare. Acest lucru este determinat de decizia ta catastrofala de a cumpara un imobil la varful cresterii pietei imobiliare.

Situatia este mai dramatica daca intri in incapacitate de plata. Banca va vinde imobilul tau si te va urmari pentru a-si recupera restul de 20.000 de euro, deci iti va lua orice alta proprietate pe care o ai pentru a stinge datoria.

Ce-i de facut?

Sa platesti in continuare ratele si sa te consolezi cu gandul ca ai facut o afacere proasta. Va trebui sa mai astepti ani si ani pana cand piata imobiliara va creste intr-atat incat sa inchida bresa dintre valoarea imobilului si restul de plata la banca. Atunci vei iesi din negative equity. In acel moment, in cazul in care vei dori sa vinzi imobilul, vei fi capabil sa-ti acoperi restul de bani pe care trebui sa-i dat bancii, dar tot vei iesi in minus (cu avansul dat catre banca).

E posibil ca preturile sa revina la vechile valori?

Da. Sau nu. Numai timpul va da raspuns la aceasta intrebare, iar daca raspunsul este da, nu putem sti in cati ani se va intampla acest lucru.

Foloseste acest episod negativ din viata ta financiara pentru a reflecta la greseala pe care ai facut-o si a te informa temeinic in cazul in care vei fi pus intr-o situatie similara, de a cumpara o prorietate imobiliara sau de a face o investitie, de orice fel. Acelasi lucru il poti pati si la bursa sau cu orice alt obiect de investitie, pentru ca pietele, indiferent ce tranzactioneaza ele, evolueaza in cicluri.

Cunoaste aceste cicluri si vei fi in stare sa stai departe de acest gen de achizitii falimentare. Mai mult, cunoaste ciclurile economice si vei putea sa obtii profit de pe urma lor.

In urmatorul articol voi analiza situatia in care negative equity apare la un imobil de investitie.

Standard
In atentia mea

Facelift la ebooks

Pentru cei care nu stiu ce inseamna facelift: o operatie de chirurgie plastica menita sa reduca ridurile pe fatza. Termenul se foloseste si in industria auto, pentru a desemna o modificare de suprafata la nivelul unui model auto.

Cum m-a pocnit ideea?

Pera e devina! Pera e pasionat de marketing online si mi-a analizat site-ul (milionarul mioritic). Mi-a spus din start ca am doua probleme mari:

  • nu exista pe home page, la vedere, nici un formular prin care vizitatorul sa-si lase emailul, pentru a primi cartile electronice gratuite
  • (legat de prima) sistemul de primire a cartilor electronice gratuite este prea complicat
  • titlurile ebook-urilor sunt de cacao…

Referitor la ultimul punct, pe cand stateam cu Pera la discutii, impreuna cu prietena lui, Pera imi spune:

-Ce naiba vrea sa insemne titlurile astea? Auzi, “Fixingul imobiliar”!
Se intoarce spre prietena lui:
-Auzi, draga, pana ne bem cafelele astea, nu vrei sa discutam despre “fixingul imobiliar”? Si trage o stambatura sugestiva.

Am inteles din prima. Ca de fiecare data, Pera este deosebit de sugestiv.

Cum am modificat

Ia sa vedem cum au fost titlurile initiale:

  • Bazele finantelor personale
  • Fixingul imobiliar (da, stiu, suna… cum suna)
  • Dincolo de bani (“dincolo…unde?” mi-a zis Pera)
  • Cum sa faci un milion de dolari (“prea populist” in viziunea aceluiasi Pera)

Dupa facelift, iata titlurile:

  • Controleaza banii… sau ei te vor controla pe tine (un ghid ce prezinta bazele finantelor personale)
  • Bani noi dintr-o casa veche (invata o metoda eficienta de investitie imobiliara din care poate profita si un incepator)
  • Magia inmultirii banilor (care este secretul acumularii financiare)
  • Trei chei care iti deschid usa spre libertatea financiara (metoda personala prin care urmaresc libertatea financiara)

M-am straduit ca titlurile sa fie cat mai sugestive si atractive iar subtitlurile sa furnizeze informatii suplimentare pentru cititor.

Intre timp am lansat si Buletinul Informativ (editat de Luca Dezmir…stiu, suna pompos, dar n-am gasit alta solutie). Este un newsletter lunar unde vor apare tot felul de informatii, unele in exclusivitate, care nu vor apare pe nici un al site pe care il detin. Teme: finante si dezvoltare personala.

Cei care se aboneaza la Buletin primesc gratuit, prin email, cele patru (momentan) ebook-uri.

Legat de dezvoltarea peronala si primul ebook care l-am scris, “Bazele finantelor personale”… am avut o experienta interesanta. Deoarece ebook-ul era doar partial scris cu diacritice (nu stiu cum am reusit performanta), l-am luat la puricat. Am gasit o groaza de greseli de “dactilografie” plus ceva greseli gramaticale, o multime de exprimari care astazi nu le-as mai folosi, optand pentru altele mai usor de perceput. Am facut modificarile de rigoare, deci este o copie cu adevaratfacelift-ata. Cu toate acestea e posibil sa se fi strecurat greseli.

Ebook-ul a fost scris la finalul anului 2007. Au trecut de atunci doi ani si un pic dar pot spune cu mana pe inima ca stilul meu de scris a progresat foarte mult in aceasta perioada. Acest lucru este datorat in parte celor peste 640 de articole scrise pe Milionar si a unei carti cu peste 300 de pagini. Un volum de munca important, care m-a ajutat sa progrezes. Dezvoltare personala pura…

Ce ma bucura este ca modul in care privesc finantele personale nu s-a schimbat, doar s-a slefuit. Bazele au ramas, abordarea a suferit imbunatatiri de tehnica. Si acest lucru il vad ca un progres normal, care e bine sa existe. Atunci cand vedem ca nu progresam trebuie sa ne gandim ca acest lucru este de fapt un semn de regres.

Pentru cei care inca n-au aflat de Buletinul Informativ sau cei care doresc sa descarce varianta “periata” a “Bazelor finantelor personale”, acum sub titlul “Controleaza banii…sau ei te vor controla pe tine” ii invit la homepage unde in dreapta sus este un formular unde pot sa-si lase adresa de email si vor primi un mesaj cu toate ebook-urile atasate. Atasamentele nu sunt mari.

Astept parerile voastre (sub forma de comentarii la acest articol) despre titlurile ebook-urilor si despre simplificarea procedurii de abonare plus alte sugestii de imbunatatire a site-ului.

Standard
Investitii imobiliare

Cc: Piata imobiliara: povestea unui caderi cu sfarsit necunoscut

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Tocmai citeam un articol in care se spunea ca in ultimul an si jumatate pretul apartamentelor a scazut in medie cu 40%. O reducere drastica, resimtita mai mult in Bucuresti decat in restul tarii (detalii aici).

Piata imobiliara este intr-un declin ce nu are nici cea mai mica tendinta de incetinire. Nici macar incercarile guvernului de a tempera lucrurile, prin lansarea programului Prima Casa, nu au dat rezultate. Analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu vorbeste, intr-un articol din Banii Nostri de o posibila abandonare a programului de catre guvern, odata cu noua coalitie care ar putea ajunge la putere.

Prima Casa era menita sa stimuleze vanzarea locuintelor noi, catre acei care doreau sa achizitioneze pentru prima data un imobil. A ajuns sa fie un program “pentru toata lumea” si a favorizat achizitia apartamentelor vechi. Doar 28% din credite au fost alocate pentru apartamente construite dupa 2008 (sursa).

Intr-un articol din luna mai 2009 spuneam ca preturile imobilelor se vor adapta pentru a intra in “raza de actiune” a sumei maxime din cadrul “Primei case”. Se pare ca am avut dreptate , deoarece “Prima Casa” a avut un efect de “Pat a lui Procust”: apartamentele ieftine s-au scumpit iar cele scumpe s-au ieftinit (sursa). Dar nici acest lucru nu a ajutat prea mult, pentru ca numarul contractelor incheiate a fost mai mic decat cel asteptat (aici ai informatii recente despre program).

Mai poate ceva (sau cineva) salva piata imobiliara romaneasca de o continuare a caderii? Ma indoiesc. Trendul este mult prea bine cimentat; el va trebui “sa-si faca treaba”, adica sa continue pana isi va consuma parcursul. Doar o revenire economica va putea alunga psihoza negativa a marii mase a cumparatorilor, sigurul element care poate cu adevarat sa modifice cererea. Revenirea economiei romanesti pare sa fie dincolo de 2010, iar dupa revenire mai trebui sa treaca ceva vreme  pentru ca piata sa arate semne de crestere.

O asemenea evolutie ar produce o continuare a blocajului, care ar afectat intregul sector de populatie ce are o legatura oarecare cu piata imobiliara, persoane in calitate de vanzatori, cumparatori sau investitori. Singurii avantajati ar putea sa fie cei care au bani pusi deoparte pentru asemenea vremuri interesante, dar chiar si ei sunt in expectativa, pentru a prinde scaderea pietei la maxim.

Voi in ce situatie sunteti?

Standard
Finante personale

Cc: ‘Prima casa’ vs. ingeniozitatea romanului

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Asistam acum citeva zile la o discutie intre doua persoane, adulti de virsta tinara (sub 30 de ani) in legatura cu programul ‘Prima casa’. Unul dintre ei ii explica celuilalt avantajele programului, din punctul de vedere al cumparatorului pus in situatia de a a-si achizitiona un apartament. Isi explica situatia financiara familiara, cum avea el impreuna cu sotia in jur de 900 de euro din salarii si ca isi vor putea permite sa ‘duca in spate’ o rata.

“Stii”, spune domnul in cauza, “programul este inspirat dintr-o chestie similara care se face in Austria, unde statul garanteaza asemenea credite. Daca nu mai poti sa-ti platesti creditul, statul ia casa iar tu ramai in continuare in ea, platind chirie, care oricum renteaza, pentru ca e mai mica decat rata in sine. E simplu, dupa cateva luni daca lucrurile merg prost fac si eu miscarea asta si devin chirias la stat, e mai sigur decit la particular si in plus, nu se stie, cum a vindut statul casele pe nimic la chiriasi in 1990 poate ne vinde si noua astea din ‘Prima casa’. ”

Nu pot sa nu recunosc un lucru: romanul are o inventivitate iesita din comun. Este in stare sa gaseasca solutii in functie de situatie, in asa fel incit sa fenteze cit mai mult si cit mai des statul, jucind pe teritoriul lui. Pina acum nu am auzit o asemenea ‘ipoteza de lucru’ prin presa sau prin blogurile analistilor pe care ii urmaresc, de aceea ma intreb daca nu cumva aceasta varianta este de fapt ideea ascunsa din spatele programului. Guvernul va atinge (cel putin ipotetic) noi nivele de popularitate in rindul electoratului roman, atit pentru cei care isi permit sa plateasca rata cit si pentru cei care nu vor putea. Amindoua categoriile isi vor aduce aminte ca premierul Boc “le-a dat casa”. Sincer sa fiu, nu stiu care dintre cele doua categorii vor fi cele mai avantajate.

Oricum, tot noi, ‘ceilalti’, vom plati pentru aceste manevre, pentru ca statul a intrat deja in hora, cu concursul Bancii Nationale, eliberind indirect e drept, primele halci din sumele necesare acestui program, printr-o manevra interesanta de reducere a dobanzii de referinta si a rezervelor minime obligatorii (detalii aici si aici).

Iar piesa nu s-a terminat. De fapt nici nu a inceput inca, deci ma asez confortabil in fotoliu si sint gata sa savurez reprezentatia.

Standard