Categoria: Investitii imobiliare

Informatii despre tehnici si strategii utilizate in investitiile imobiliare, stiri si analize din domeniu.

Investitii imobiliare

Fixing – rezolvarea problemelor

, , , , Un comentariu

Cuprinsul seriei Fixing-ul imobiliar

  1. Fixing – elemente de baza
  2. Fixing – identificarea si analiza proprietatii
  3. Fixing – negocierea si achizitionarea
  4. Fixing – rezolvarea problemelor
  5. Fixing – valorificarea proprietatii

Fixingul este etapa in care proprietatea achizitionata primeste intreaga voastra atentie pentru a rezolva problema sau problemele pe care le are, in vederea vinzarii. Aceste probleme pot fi:

  • legate de acte: proprietati obtinute prin mostenire dar fara realizarea succesiunii, proprietati neintabulate sau in curs de intabulare, proprietati care nu pot fi vindute din lipsa de aprobari sau acte administrative, etc.
  • legate de impartire sau functionalitate: cladiri anexe nefunctionale sau fara folosinta, care trebuie demolate, reimpartirea spatiului locativ (prin decompartimentare sau compartimentare)
  • legate de instalatii si structuri exterioare (instalatii lipsa sau nefunctionale, usi, geamuri, acoperis ce necesita reparatii/inlocuire, etc.)
  • legate de cosmetizare (vopsit, zugravit, curatenie)

Sint doua aspecte importante care trebuie urmarite: bugetul si calitatea lucrarilor.

BUGETUL

Daca etapa de evaluare si studiul de solutie au fost bine realizate, ar trebui sa va incadrati in buget sau sa-l depasiti cu putin. Desigur, exista asa numitele lucrari ascunse (de obicei structurale) care pot fi evaluate doar partial sau de loc. De exemplu putem descoperi ca peretii interiori sint realizati din vaiuga (pamint batut) si nu din caramida, lucru evident doar dupa decopertarea lor (indepartarea tencuielii).

In cazul in care, pe parcurs, lucrarile descopera probleme suplimentare, pentru a ne inscrie in buget este necesar realizarea de artificii, care sa includa regindirea intregului proces de reparatie. De exemplu, daca tuburile sistemului de incalzire, situat in pardoseala, sint compromise, decit sa spargem toata podeaua pentru a inlocui tevile, mai bine abandonam tevile vechi in pardoseala si refacem legaturile cu tuburi aparente.

De multe ori este necesara o investitie suplimentara de imaginatie si mai putin de bani. De aceea este de o importanta colosala alegerea unor colaboratorii potriviti. Un constructor care gaseste solutii costisitoare nu va este un bun aliat. Daca suspectati acest lucru, mai bine il concediati si cautati altul decit sa continuati, intrind in depasire de buget si in pierdere. Din pacate, sint cazuri in care veti gasi colaboratorul potrivit numai dupa un sir de insuccese.

CALITATEA LUCRARILOR
Chiar daca aveti un constructor bun, trebuie sa fiti in permanenta pe santier. Calitatea lucrarilor trebuie verificata iar constructorul trebuie sa stie ca e verificat. Cel mai bine este sa stabiliti, de comun acord, un grafic de lucrari si verificari pe parcurs. Sa nu se treaca la o etapa noua pina ce etapa executata nu a fost verificata si s-a dat acordul de continuare a lucrarilor.

Self fixing sau fixingul in regie proprie

Daca sinteti la inceputul investitiilor imobiliare si aveti expertiza, adica aveti studii in domeniul constructiilor sau experienta ca si constructor, cel mai potrivit ar fi sa alegeti o lucrare pe care o puteti realiza singuri. Asa am inceput eu si sotia. Primele doua investitii (o casa la tara si un garaj) le-am reparat si cosmetizat impreuna, in week-end-uri. A fost o experienta extraordinara. Cind pui mina si faci un lucru, cind te pricepi la ceva iti este mult mai usor sa ceri calitate si sa explici ce vrei, in termeni exacti.

Self fixing-ul este bun si din punct de vedere al cheltuielilor. Daca lucrarile nu sint de anvergura si le puteti realiza singuri, investitia in reparatii se va rezuma doar la cumpararea materialelor. Faceti o economie importanta, lasind loc unui profit mai mare.

Dintre toate etapele, fixingul propriu-zis este cea care va consuma o buna parte a resurselor financiare. De aceea e bine sa aveti un plan pus la punct si sa va asigurati de colaborarea eficienta a constructorului. Sau sa faceti fixingul in regie proprie.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

Citeste articolul anterior din aceasta serie Citeste articolul urmator din aceasta serie
Standard
Investitii imobiliare

Fixing – negocierea si achizitionarea

Lasa un comentariu

Cuprinsul seriei Fixing-ul imobiliar

  1. Fixing – elemente de baza
  2. Fixing – identificarea si analiza proprietatii
  3. Fixing – negocierea si achizitionarea
  4. Fixing – rezolvarea problemelor
  5. Fixing – valorificarea proprietatii

Negocierea, fie ca e vorba de achizitia sau valorificarea unei proprietati, este o parte esentiala in obtinerea profitului. Desi nu voi intra in detalii, lasind crema tortului pentru articolul special destinat subiectului, voi puncta citeva din elementele esentiale.

  • americanii au o vorba: profitul apare la cumparare, nu la vinzare; afirmatia nu se refera neaparat la faptul ca trebuie sa negociezi agresiv la cumparare, cit la alegerea investitiei. Cu toate acestea, un discount la pretul de achizitie, obtinut prin negociere, se adauga la profit
  • pentru a avea baza de negociere, trebuie sa-ti faci lectia; aduci la tratative fotografiile luate in etapa de evaluare si analiza, pe cele care arata cele mai grave probleme ale proprietatii, spunind ca aceste fotografii sint doar citeva din cele luate; aduci o lista cu remedierile necesare si aprecierea bruta a specialistilor cu privire la costul reparatiilor necesare. Cind prezinti aceste argumente, nu te grabesti, atentionind interlocutorul sa nu te intrerupa. La final, concluzionezi ca vrei sa cumperi proprietatea, in ciuda starii jalnice pe care o are, numai pentru ca… si spui argumentul tau, dar pretul de cumparare trebuie sa reflecte starea dezastroasa in care se afla cladirea/apartamentul/terenul
  • subliniezi ca pentru tine evaluarea proprietatii a reprezentat o cheltuiala suplimentara
  • trebuie sa pornesti negocierea de la o reducere substantiala a pretului de pornire; pe parcurs faci concesii la pret dar numai in contrapartida cu alte variante (reducerea avansului, plata in transe sau pe o perioada prelungita, fara dobinda,etc.)
  • in negociere folosesti tehnica patefonului stricat, repetind cu obstinatie ca proprietatea este devastata si necesita o groaza de bani pentru a fi adusa intr-o stare normala

Dupa ce ati ajuns la un pret acceptat de ambele parti, urmeaza achizitionarea propriu-zisa. Nu incepe sa pregatesti formalitatile legale pina nu:

  1. vezi un extras de carte funciara vechi de cel mult o zi, pentru a verifica proprietarul de drept si faptul ca proprietatea este libera de sarcini
  2. daca e vorba de un teren , cere o ridicare topografica pentru a fi sigur de amplasament
  3. daca vrei sa folosesti proprietatea pentru o activitate de productie sau servicii, asigura-te mai intii ca nu vei intimpina rezistenta din partea vecinilor, atunci cind vei cere acceptul acestora pentru a deschide activitatea in cauza
  4. obtine acordul ca actele sa se realizeze la notarul tau (asta presupune ca ai un notar cu care colaborezi!). Notarul va sti ce sa verifice la proprietate, din punct de vedere al actelor legale, lucruri care tie ar putea sa-ti scape.

Trebuie sa fii flexibil. Citeodata, cind simti presiunea altor cumparatori, e bine sa dai un avans. Nu te zgirci, semneaza actul provizoriu la notar, te poate scapa de multe neplaceri. In alte cazuri, poate e mai bine sa faci direct actul de vinzare-cumparare final. Indiferent de situatie, asigura-te ca incluzi acest aspect in negociere, aratind ca ai facut o concesie ca ai acceptat varianta contract provizoriu/contract final, concesie ce trebuie sa se manifeste in vreun fel in cadrul negocierii.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!
Citeste articolul anterior din aceasta serie Citeste articolul urmator din aceasta serie
Standard
Investitii imobiliare

Fixing – identificarea si analiza proprietatii

, , , , , 3 comentarii

Cuprinsul seriei Fixing-ul imobiliar

  1. Fixing – elemente de baza
  2. Fixing – identificarea si analiza proprietatii
  3. Fixing – negocierea si achizitionarea
  4. Fixing – rezolvarea problemelor
  5. Fixing – valorificarea proprietatii

Identificare a unei proprietati in vederea achizitiei este comuna tuturor investitiilor imobiliare. Pina voi scrie un articol special pe acest subiect, va voi da citeva recomandari generale:

  1. sursele de informatii sint dobindite pasiv (prin consultarea ziarelor cu anunturi de imobiliare, preluarea de informatii de pe internet, de la agentii imobiliare, etc) si activ (spunind prietenilor ce tip de proprietate doriti sa achizitionati, „angajind” administratorii de bloc din zonele de interes, pentru a fi informati daca sint apartamente scoase la vinzare, patrulind zonele de interes in vederea gasirii de anunturi pe stilpi, pe cladiri, etc.)
  2. se face o lista de vizitare. Se trece la vizionarea proprietatilor, INTOTDEAUNA cu aparatul foto digital pentru a lua imagini. Nu uitati sa cereti acceptul proprietarului pentru aceasta. Se iau cit mai multe instantanee, din toate zonele de interes, mai ales acolo unde sint necesare reparatii.
  3. daca nu aveti expertiza in constructii si instalatii, angataji un specialist pentru a identifica problemele ce trebuie rezolvate, pe sectiuni. O lista a posibilelor probleme o aveti in articolul cu elementele de baza ale fixingului.
  4. instruiti expertii sa va faca o analiza a problemelor tehnice ce trebuie remediate si sa v-o prezinte, de asemenea sa inceapa munca pentru furnizarea solutiei de rezolvare si estimarea costurilor de realizare.
  5. restringeti lista de proprietati la citeva. Selectia se face in functie de pretul cerut de proprietar, disponibilitatea acestuia la negociere, extinderea problemelor, o analiza initiala la prima vedere a costurilor de fixing. NU ALEGETI proprietati care va depasesc capacitatea de rezolvare a problemelor sau bugetul.
  6. cereti actele de proprietate asupra imobililui si un extras de carte funciara (de cel mult o zi-doua). Proprietatea e recomandabil sa aiba un singur proprietar si sa fie libera de sarcini (ipoteci, etc.)
  7. daca sint mai multi proprietari, vorbiti cu fiecare in parte si asigurati-va de acordul lor asupra vinzarii.

Acestea sint citeva recomandari pentru identificarea si analiza proprietatii.
Nu ignorati nici o etapa.
Daca nu aveti cunostinte sau experienta in constructii, nu va zgirciti sa platiti experti tehnici, ei va pot da o estimare cit de cit exacta asupra problemelor. Daca ati avut o colaborare buna cu ei, includeti-i in echipa de specialisti pe care o folositi.
Cel mai important, nu sariti peste etapele 6 si 7. Cind aveti dubii in legatura cu actele sau proprietarii, cereti extrasul de CF inainte de a aduce expertii. In felul acesta puteti economisi taxa de analiza.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!


Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

Citeste articolul anterior din aceasta serie Citeste articolul urmator din aceasta serie
Standard
Investitii imobiliare

Fixing – elemente de baza

, , , 5 comentarii

Cuprinsul seriei Fixing-ul imobiliar

  1. Fixing – elemente de baza
  2. Fixing – identificarea si analiza proprietatii
  3. Fixing – negocierea si achizitionarea
  4. Fixing – rezolvarea problemelor
  5. Fixing – valorificarea proprietatii

Fixingul este una din investitiile imobiliare cele mai accesibile. El se preteaza in special pentru investitorii incepatori, pentru ca prezinta un grad scazut de risc si posibilitati crescute de a obtine profit .

Definitie

Este procedeul prin care investitorul achizitioneaza o proprietate imobiliara cu probleme de natura specifica pe care pe care le va rezolva in vederea cresterii valorii, in scopul vinzarii in profit.

Probleme de natura specifica pot fi la:

  • finisaje (distruse, imbatrinite, mai multe finisaje din epoci diferite, neadaptate temei cladirii sau vecinatatilor)
  • compartimentare (compartimente mici, inghesuite, lipsa anexelor esentiale-baie, bucatarie, etc.)
  • izolatii (igrasie, infiltratii prin acoperis, pe linga ferestre, etc.)
  • instalatii (distruse, invechite, subdimensionate, inexistente, etc.)
  • anexe (care sint redundante sau nu mai sint necesare noii destinatii-grajduri, cotete, hale, etc.)
  • imprejmuire (inexistenta, invechita, ineficienta, etc.)
  • terenul pe care se afla proprietatea (mlastinos, inundabil, surpabil, erodabil, poluat, etc.)
  • vecinatati (poluare fonica, chimica, vecini-problema, etc.)
  • acte, documentatii, aprobari (lipsa, cu probleme legate de noua legislatie, cu probleme de succesiune, acte pierdute, instrainate, etc.)

ATENTIE! Nu se cumpara proprietati cu probleme structurale sau probleme care nu pot fi rezolvate de investitor, din lipsa de experienta, capital sau pirghii specifice.

Etapele investitiei

  1. identificarea si analiza proprietatii
  2. studiu de solutie a problemelor si bugetarea
  3. negocierea si achizitionarea
  4. fixingul (rezolvarea problemelor)
  5. vinzarea

Avantaje:

  • faptul ca investitorul contribuie la ridicarea valorii proprietatii creste posibilitatea obtinerii profitului
  • faptul ca proprietatea este cu probleme usureaza considerabil procesul de negociere
  • faptul ca proprietatea este cu probleme scade din pretul de achizitie deci din capitalul necesar
  • faptul ca, la proprietatile de mici dimensiuni, investitorul care are expertiza in domeniu poate realiza unele, daca nu toate etapele fixingului, reduce mult cheltuielile

Dezavantaje

  • analiza problemelor si bugetarea poate sa depaseasca experienta unui investitor incepator

Sursa profitului

  1. negocierea sub valoarea reala (facilitata de problemele proprietatii)
  2. procesul de fixing , ce creste valoarea proprietatii
  3. realizarea lucrarilor de fixing in regie proprie sau prin implicarea personala
  4. pe o piata cu trend ascendent, timpul necesar fixingului poate fi un avantaj, crescind valoarea proprietatii prin cresterea generala a pietei imobiliare

Capcane

  • analiza initiala a proprietatii poate fi insuficienta, incompleta, nesesizind anumite defecte majore (structurale) sau de alta natura, care vor apare ulterior, dupa inceperea lucrarilor; bugetul calculat va deveni insuficient, terminarea lucrarii se va face in detrimentul profitului
  • bugetarea nerealista poate conduce la un calcul general al investitiei care sa impiedice realizarea profitului
  • un investitor incepator poate crede ca e capabil sa rezolve problemele proprietatii, dar acestea ii depasesc expertiza si capitalul disponibil

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!


Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

Citeste articolul urmator din aceasta serie
Standard
Investitii imobiliare

Resurse pe internet despre investitiile imobiliare

, , , , , , , , 9 comentarii

Internetul se dovedestea fi o mina de aur cu acces gratuit, indiferent de informatiile pe care le doresti. Investitiile imobiliare nu fac exceptie. Numarul site-urilor care ofera newsletters (buletine informative) sau pur si simplu articole pe o multitudine de teme este impresionant. Acest avantaj se transforma in munca de selectie obositoare imediat ce incerci sa fructifici aceasta resursa.

Daca esti novice, efortul tau devine deosebit de frustrant. Lipsa de experienta te impiedica sa sortezi continutul in functie de valoare si te trezesti pierzind saptamini de zile in site-uri care de fapt au o calitate indoielnica.

Mai jos voi da o lista de propuneri, o lista de pornire. Am adaugat citeva scurte informatii pentru a va orienta alegerea.

http://www.realtor.org
-are o sectiune pentru incepatori destul de buna, mai ales despre cum sa-ti construiesti un site internet, daca esti agent imobiliar/investitor

http://www.reiclub.com
-desi este un site cu materiale educative platite, iti recomand sa te inscrii la un newsletter cu acces liber, avind urmatoarele resurse gratuite:
1.) Ebook ==> „Buying Homes Nothing Down” (288 pages)
2.) Ebook ==> „Introduction to Real Estate Investing” (112 pages)
3.) Ebook ==> „Think and Grow Rich” (260 pages)
4.) Audio ==> „Profit in Commercial Real Estate” (103 minutes)

http://www.biggerpockets.com/
-multe articole gratuite pe teme de investitii imobiliare

http://www.resourcehelp.com/qserrealestate.htm
-link-uri spre alte resurse de imobiliare

http://www.buyinghome.org/
-ce trebuie sa stii si sa faci cind cumperi o casa

http://www.propertyflippinginfo.com/
-site cu articole despre un anumit tip de investitie imobiliara, flipingul

http://www.realestateclipart.com/
-resurse pentru momentul cind iti construiesti un web site pe teme de imobiliare

http://www.mrlandlord.com/
-resurse gratuite si cursuri platite pentru cei care detin si inchiriaza proprietati

Dupa ce ai vizitat aceste site-uri, iata ce trebuie sa faci:

-citeste pentru a te familiariza cu terminologia, pe care trebuie s-o traduci in romaneste (foloseste dictionarul on-line roman-englez-roman de la www.hallo.ro)
-aboneaza-te la buletine informative gratuite, cit mai multe; studiaza prin arhiva lor; renunta la cele care nu furnizeaza informatii de valoare
-fa-ti un dictionar cu toti termenii si explicatiile lor
-fa-ti un caiet cu tehnici de investitie imobiliara, cu descrierea lor
-fa-ti un caiet cu tehnici de vinzare
-gindeste-te cam ce ar trebui sa contina site-ul tau de investitii imobiliare

Daca nu stii engleza, asteapta articolele mele pe teme imobiliare. In timp o sa dobindesti informatiile necesare, dar mult mai incet decit daca ai fi cunoscut limba engleza 🙂

Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu. In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.Iti multumesc pentru vizita!
Standard