Investitii imobiliare

Scaderea imobiliara in Romania in grafice si o discutie…

Suntem de vreo cinci ani in criza economica si financiara, la nivel mondial si la nivel de tara, dar ca sa fiu (ceva)  mai exact voi spune ca la noi criza a venit cu o intarziere de cam un an. Piata imobiliara a cazut in toate sectoarele, la nivel general, dar dupa caderile prelungite din ultimii ani, situatia incepe sa se nuanteze, adica sa evolueze diferit in functie de sectorul de piata.

Piata imobiliara este constituita din mai multe sub-piete, in functie de “consumatori”. Sunt trei consumatori mari, si anume:

  • persoanele fizice
  • firmele (exceptand sectorul agricol)
  • firmele si persoanele fizice din sectorul agricol

Fiecare dintre acesti consumatori vizeaza traditional anumite sectoare de piata:

  • persoanele fizice au nevoie, in general, de proprietati cu destinatie de locuinte
  • firmele au nevoie de spatii de birouri, spatii de productie si spatii de depozitare
  • cei care activeaza in sectorul agricol au nevoie de teren arabil

Am simplificat voi tabloul, pentru a da o informatie de ansamblu.

Voi analiza numai sectorul locuintelor pentru persoanele fizice, pentru ca fiecare dintre cititorii acestui blog este in situatia de a avea sau a avea nevoie de o locuinta.

Piata imobiliara a locuintelor a inregistrat din 2009 o scadere cu o panta relativ constanta. Iti reproduc mai jos un grafic preluat de la Cristian Orgonas, de la businessday.ro. Cristian face, ca de obicei, analize deosebit de pertinente pe datele oferite public de diferite surse.

Uite graficul (da click pentru marire):

Sursa: businessday.ro

Sursa: businessday.ro

Am facut cateva adnotari la grafic, adica liniile verzi marcate cu 1 si 3 si cercul cu numarul 2.

  • linia marcata cu 1 este panta medie a  scaderii preturilor la locuinte, din 2010 pana in 2011
  • zona cu cercul 2 este o crestere de mica amploare care a avut loc trimestrul 4 din 2011 . Personal cred ca ea este nesemnificativa ca marime si este determinata de factori economici, sociali si/sau financiari pasageri (desi unii analisti au anuntat  o revenire a pietei)
  • linia verde marcata cu 3 este reluarea trendului de scadere.Este inca devreme sa stabilim panta de scadere

Pentru

a analiza scaderea, voi folosi teoria Valurilor Eliott, o teorie care se incadreaza intre cele care descriu ciclurile economice si care este folosita in analiza economica si in tranzactionarea la bursa (detalii aici, la investopedia.com)

Tot din aceeasi sursa, reproduc o imagine a graficului ciclului de piata (vezi mai jos):

sursa: investopedia.com

sursa: investopedia.com

Pe scurt, un ciclu este constituit dintr-o perioada de crestere (graficul de la 1 la 5) si o perioada de descrestere (graficul de la 5 prin A, B si C).

Teoria este destul de complexa, nu voi intra in detalii. Pentru simplitate, voi spune ca scaderea (din partea dreapta a graficului) trece printr-o perioada de revenire (punctul B al graficului), denumita de unii analisti  “dead cat bounce” sau “saltul pisicii moarte” , pentru a arata ca este doar o crestere falsa.

Discutia care urmeaza este o analiza personala si trebuie luata ca atare:

  • e posibil ca faza B sa fie prezenta, pe graficul scaderii imobiliare din Romania, in perioada 2009, unde este o crestere in trimestrul patru din 2009
  • e clar acum ca acea crestere din 2011 a fost doar o zvacnire fara importanta, pentru ca s-a reluat caderea preturilor
  • caderea preturilor va continua, nu se stie cat, probabil pe tot parcursul anului 2013
  • pentru a fi siguri ca urmeaza o crestere, aceasta trebuie sa fie lunga, pe parcursul a cel putin cateva trimestre, pentru a reprezenta valul 1 din teoria lui Eliott
  • cresterile in sectoarele economic si financiar se bazeaza pe date initiale, pozitive si care sunt sustinute ulterior de optimismul uman. Personal nu vad cresteri in Romania (cresteri subunitare nu pot fi denumite cresteri), cu atat mai putin un optimism al romanului, puternic muscat de posterior de criza actuala, optimism care are nevoie de un stimulent puternic pentru a reveni la lumina

In concluzie, nu intrevad o revenire a preturilor la locuinte. Daca aceasta revenire va exista, ea trebuie sa fie sustinuta prin date clare, de crestere pe cel putin cateva trimestre, pentru a valida cresterea respectiva.

Tu ce parere ai: cum va evolua piata locuintelor in Romania in 2013?

 

Standard