Cuprinsul seriei Fixing-ul imobiliar
- Fixing – elemente de baza
- Fixing – identificarea si analiza proprietatii
- Fixing – negocierea si achizitionarea
- Fixing – rezolvarea problemelor
- Fixing – valorificarea proprietatii
Etapa finala a oricarui proces de investitie este incasarea profitului, indiferent de forma acestuia (vinzarea investitiei in cazul speculatiei, colectarea venitului pasiv in cazul dividendelor la actiuni sau al chiriei la proprietati imobiliare).
In cazul fixing-ului, aceasta etapa consta in vinzarea proprietatii. Ea contine aceiasi pasi cunoscuti:
- promovarea proprietatii (prin anunturi in ziarele de specialitate, la rubrica imobiliare, prin listarea la agentii imobiliare, prin afise postate in imprejurimi, prin panouri cu anuntul de vinzare la locatia proprietatii, prin anunturi pe internet, etc.); fiecare din metodele de promovare se adreseaza unui anumit public, are avantajele si dezavantajele sale precum si modalitati specifice care sa-i creasca eficienta.
- intilnirea cu posibilii cumparatori; vizitarea proprietatii de catre cumparatori este un proces care necesita timp, abilitati de comunicare; este punctul de unde incepe procesul de negociere
- negocierea propriu-zisa; trebuie sa acordati o atentie deosebita acestui aspect, care depinde in mare masura de pregatirea si experienta voastra
- concluzionarea vinzarii prin perfectarea actelor; o alta etapa esentiala, fara de care intreg procesul de valorificare al proprietatii nu este posibil
Nu voi intra in detaliile. Este important sa subliniez doua aspecte specifice fixing-ului:
- nu trebuie sa spuneti clientului, din proprie initiativa, problemele pe care le-a avut proprietatea; cred ca nu e necesar sa detaliez acest subiect
- trebuie sa eliminati din abordarea negocierii ideea ca proprietatea a suferit un proces de fixing
In mintea investitorului sint proaspete toate problemele pe care le-a avut proprietatea, precum si greutatile intimpinate in fixing. Acest balast emotional poate avea un rol negativ in negociere. Poate sa creeze un element subconstient care sa-l faca pe investitor sa cedeze usor presiunilor de scadere a pretului (doar a fost o proprietate cu probleme, nu?)
Trebuie sa tineti seama ca:
- problema proprietatii a fost rezolvata
- cumparatorul nu stie ca proprietatea a avut o problema
De aceea negocierea va fi abordata ca si cum sinteti un agent imobiliar, care judeca proprietatea pentru prima data, in functie de situatia ei IN ACEST MOMENT. Nu sint motive de concesii, nu exista probleme.
Chiar daca pe parcurs clientul va aduce la cunostinta ca a aflat de problemele pe care le-a avut proprietatea, trebuie sa prezentati detaliat, daca e posibil cu documente, etapele rezolvarii problemelor, pentru ca acest subiect sa nu aibe un aspect negativ in negocierea pretului. A trata cu superficialitate aspectul, expediind clientul cu o propozitie de genul „am rezolvat problema” va poate aduce mari deservicii.
Fixing-ul ramine o metoda de investitie imobiliara draga inimii mele, poate si pentru ca primele investitii facute impreuna cu sotia au fost fixing-uri si ne-au adus rate consistente ale profitului. Ce trebuie sa intelegeti este ca fixing-ul nu este o metoda destinata numai incepatori. Ea poate fi aplicata si proprietatilor mari, in valoare de milioane de dolari. La orice nivel de pret regulile prezentate de mine sint valabile, schimbindu-se doar detaliile de aplicare.
Fixingul este o metoda buna, care trebuie sa o aveti in vedere si sa fie una armele prezente in arsenalul vostru de investitor imobiliar.
Observatie importanta:
Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.
