Negative equity devine o problema tot mai pregnanta, pe masura ce piata imobiliara inregistreaza scaderi. Ca atare, persoanele particulare si firmele incearca sa scape de investitiile nerentabile, proprietati imobiliare construite cu bani imprumutati de la banca, proprietati pe care nu au mai putut sa le vinda pentru ca piata a inghetat. Ca urmare, au ramas cu cladirea (sau terenul) si continua sa plateasca rate pentru un bun care se devalorizeaza pe zi ce trece.

In aceasta situatie se afla cunostinta unui cititor care mi-a scris, cerindu-mi parerea. Am schimbat o serie de emailuri, pe masura ce eu ceream tot mai multe detalii despre situatia respectiva. Am pus cap la cap aceste emailuri, care sint prezentate mai jos:

Problema este, de fapt, a unei cunostinte. A contractat un credit ipotecar de 400.000 de euro si a ridicat o constructie in Baneasa, evaluata acum 2 luni (emailul era scris inainte de sarbatorile de Paste) la 750.000 de euro, a carei valoare se diminueaza pe zi ce trece si care nu se reuseste a fi vanduta nici macar cu suma de 400.000 de euro, cat ar fi creditul. Intrebare: exista vreo posibilitate ca banca sa execute imobilul si sa fie suficient acest lucru pentru stingerea creantei, incat sa nu fie nevoie a fi urmarite alte bunuri ale debitorului, aflat acum in incapacitate de plata si somat de cateva luni de banca creditoare? Mentionez ca in prezent banca nu a pus sechestru pe imobil, se tot incearca negocieri cu proprietarul, insa acesta efectiv nu isi mai permite plata ratelor.

Creditul este la….. (am sters numele bancii), unde are relatiile normale client-banca, e prima colaborare cu ei. E vorba de o refinantare, de fapt… la care a platit cateva rate…pana n-a mai avut bani. Acum sunt 2 rate neplatite. Cladirea e gata, cu ea a garantat cand a obtinut refinantarea, iar in caz de neplata este executat cu ea si cu alte bunuri (cum precizeaza, de altfel, cam toate contractele de credit), pana la limita de 400.000, cat e imprumutul. In continuare banca nu se grabeste deloc sa-i ia banii. Cum face sa urgenteze procedura, sa scape doar dand cladirea?

Este in Baneasa, e casa cu vreo 20 de camere, nu e nimeni interesat nici s-o cumpere, nici s-o inchirieze. Cand a luat credit, a zis c-o vinde cu 800, adica dublu, dar socoteala de-acasa…

… 500 mp construiti, parterul e un living imens, la etaj sunt 3 camere, la mansarda inca o camera plus o hala imensa :))))))))))) care poate fi portionata in 7 camere, dupa bunul plac al cumparatorului; deci, spatii largi, inutile, din punctul meu de vedere si rezultatul il cunosti.

Zona e plina de astfel de case abandonate in stadii mai mult sau mai putin avansate de construire, metri patrati ridicati in exces – culmea, spatii imense construite, iar cand te uiti pe fereastra il vezi pe vecinul cum se cearta cu nevasta, pt ca urmatoarea casa e la 4 m distanta, iar drumurile sunt atat de inguste, ca nu incape masina de pompieri, totul pentru cumparatori acum inexistenti; ca, de altfel, mai toata periferia capitalei.
Trist…

Trebuie sa recunosc, tabloul zugravit de cititor este foarte sugestiv. Situatia persoanei in cauza este de neinvidiat. Din pacate pentru cel care s-a imprumutat, conform contractelor de acest gen, clientul care imprumuta bani de la banca garanteaza suma cu toate bunurile pe care le are iar banca este abilitata sa isi urmareasca ‘victima’ pina cind isi acopera creditul dat, dobanzile si taxele de penalizare.

Dupa cunostintele mele, aceasta e legislatia in Romania, spre deosebire de SUA unde garantezi cu imobilul si atit. Cei care au mai multe informatii de specialitate sint rugati sa ma contrazica, lasind comentarii la articol, argumentind cu legi sau regulamente si precizind sursa.
In timpurile actuale banca nu are tendinta sa-ti ia imobilul, pentru ca nu are cum sa-l vinda, piata e blocata. In plus, in momentul in care vinde imobilul, ea transforma o pierdere virtuala intr-o pierdere reala. Daca nu ar vinde casa si ar astepta pina cind piata si-ar reveni, nu ar avea pierderi. Atita timp cit are cladirea in patrimoniu, pierderea e virtuala. Dar nici sa te execute si sa tina casa nu i-ar renta, pentru ca o cladire necesita bani pentru a fi mentinuta in conservare. O alta varianta ar fi ca banca sa inchirieze imobilul confiscat, dar daca acest lucru nu a fost reusit de client, ma indoiesc ca banca va avea succes.

Revenind la situatie, persoana in cauza nu prea are sanse sa renunte la cladire si sa scape doar cu atit. Banca o va urmari pentru a-si scoate pierderile, aceasta insemnind ca este in pericol de a-si pierde orice bun, inclusiv apartamentul in care sta, masina etc. daca ele sint in proprietate personala (nu sint ipotecate sau luate in leasing).

Este o veste proasta. O situatie la care trebuie sa se gindeasca oricine care a luat un apartament sau o casa pe credit, iar valoarea de piata a imobilului a scazut sub valoarea creditului luat. Mai mult, dupa unele contracte, banca ar putea fi in masura sa mareasca rata celui care a luat creditul. Aceasta operatie se bazeaza pe faptul ca banca, prin situatia de negative equity a clientului, are o crestere a riscului creditului dat, pe care il poate reduce marind rata.

Stiu, pare o stupiditate, pentru ca omul, in conditiile actuale, deabia isi mai plateste rata iar daca banca ii mareste rata, clientul ei ar putea intra in  incapacitate de plata. Iar in acest caz, banca oricum nu-si poate recupera pierderea, pentru ca piata imobiliara este moarta. Aceasta este explicatia ca pina acum, doar in putine cazuri, bancile au marit ratele la creditele ipotecare, bazindu-se pe acest motiv.

Daca stati intr-o casa cumparata prin credit ipotecar si sunteti in situatie de negative equity, va recomand sa va cititi contractul de imprumut. Sunt sigur ca majoritatea dintre cei care au un astfel de imprumut nu au citit contractul din scoarta in scoarta.
De asemenea, s-ar putea sa aveti nevoie de interpretarea contractului de catre un avocat, pentru ca aceste contracte folosesc, de multe ori, un limbaj de specialitate, deseori ambiguu. Ar fi bine sa faceti acest lucru cel putin pentru a fi informati, ca in caz de imposibilitate a platii ratelor creditului sa aveti pregatita o strategie de rezolvare a problemelor.

S-ar putea ca lucrurile din economie sa mearga mai rau, in loc sa-si revina. In ziua de azi e posibil sa fii dat afara din slujba in orice moment, fapt care aduce probleme celor care au o rata la un credit ipotecar. Stiu ca par apocaliptic, dar ‘frica pazeste padurea’.

Pentru cei care vor sa se mai documenteze, va recomand doua articole:

http://khris.ro/index.php/05/2009/ii-vor-executa-bancile-pe-cei-cu-negative-equity/

http://indeximobiliar.blogspot.com/search/label/reevaluare%20garantii