Piata imobiliara s-a oprit. Urmeaza caderea...

Faptul ca piata imobiliara din Romania a ajuns la apogeu pentru a intra in declin este o veste veche, a carei radacini se afla in primavara acestui an. Voi incerca sa va prezint citeva aspecte istorice ale pietei imobiliare romanesti si sa trasez citeva directii posibile de evolutie.

Piata imobiliara romaneasca a fost un continuu banchet pentru oricine avea ceva bani si investea in cladiri sau terenuri. Totul a inceput imediat dupa revolutie, cind s-a deschis aceasta oportunitate extraordinara. Pe atunci singurii care dispuneau de capital pentru asa ceva au fost ex nomenclaturisti si securistii regimului Ceausescu. Dar ei erau produsul comunismului si nu au stiu sa beneficieze „in masa” de aceasta epoca „de aur” din istoria imobiliarelor romanesti.
Dupa citiva ani s-a inchegat bruma de intreprinzatori care au facut bani in degringolada post-revolutionara. Rechini cu miros de singe si intuitie pentru prada usoara, unii dintre ei au stiut sa beneficieze cu istetime financiara de oportunitatile imense care au aparut. Nu trebuie decit sa te uiti la „elita” financiara a Romaniei si sa vezi cel putin citeva figuri care au propasit in acest fel, in frunte cu „razboinicul luminii”.

Pe masura ce anii au trecut, tot mai multe firme s-au prins in hora imobiliarelor. Au inceput sa vina gigantii europeni, apoi mondiali, finantatori cu miliarde de dolari gata sa-i inmulteasca pe aceasta piata emergenta deosebit de atractiva. La nivelul inalt al politicului s-au tras sfori si s-au nivelat drumurile in asa fel incit lucrurile sa mearga „cum trebuie”, fapt ce a imbogatit la rindul lor citeva nume „de vaza” ale politicului. Politicul mulge economicul si invers.

Ultimii veniti au fost investitorii de rind. Multi dintre ei s-au trezit prea tirziu, apucind o piata la apogeu, gata sa plezneasca. Pentru ca balonul s-a umflat peste masura, preturile au crescut inimaginabil, dincolo de orice logica. Doar cea a lacomiei fara de margini a noastra, a tuturor.

Oprirea cresterii a venit pe nesimtite, de unde te asteptai cel mai putin: de la guvern. Acesta a lansat zvonuri si apoi ordonante de urgenta legate de impozitarea tranzactiilor imobiliare. In stilul pur mioritic, aceste ordonante au fost lasate deliberat fara norme de aplicare. Toata lumea era in ceata: investitori, notari, cumparatori. Nimeni nu stia cum se vor aplica directivele guvernului. Piata speculatorilor s-a oprit. Poate chiar asta se urmarea.

Singurul sector care a continuat sa functioneze a fost cel al firmelor, care aveau reglementari clare de impozitare. Ele si-au continuat activitatea, fara sa banuiasca colapsul iminent.
Pentru ca dincolo de efectul de oprire al speculatiilor imobiliare, piata imobiliara incremenita a reactionat ciudat: nu numai investitorii s-au oprit din vinzari (nestiind cind si cum li se va impozita profitul) dar si cumparatorii. Ca urmare, dezvoltatorii care ridicau blocuri de apartament pe banii clientilor, cu plata in avans (si care isi spuneau cu mindrie „investitori”) au observat cu stupoare ca… nimeni nu mai da bani in avans.

Lucrurile stateau foarte simplu: mecanismul pietei este unul psihologic, suprapus peste cel economic, pentru ca cererea vine de la populatie, iar populatia nu are cunostinte de macro sau microeconomie. Ea cumpara si vinde dupa propriile emotii.

La nebunia existenta s-au adaugat, rind pe rind, lovituri de topor in copacelul sectorului imobiliar romanesc: restrictionarea la credite, de la BNR citire si apoi criza mondiala. Slabele elemente pozitive (diminuarea cererii mondiale de fier si beton datorita incheierii olimpiadei din China, influxul de capital strain care a continuat) nu au reusit sa contrabalanseze situatia.

Cum stam azi?

• piata terenurilor este blocata: se vinde numai la disperare, uneori chiar cu 50%  sub preturile din primavara
• piata apartamentelor vechi e in cadere libera: nu se vinde mai nimic. Toamna, altatadata frenetica in achizitionarea de garsoniere si apartamente cu doua camere pentru studenti, in centrele universitare, inregistreaza o apatie evidenta
• proiectele imobiliare finantate cu bani in avans de catre cumparatori s-au oprit, cei care au dat avansul sint in situatia de a nu putea sa primeasca apartamentul la termen sau, mai rau, sa piarda banii
• blocurile nou construite stau goale, fara cumparatori

Stupoare. Neliniste. Inceput de panica. Ce naiba se intimpla?

E criza, Doamnelor si Domnilor. Ce credeati, ca piata o sa urce la nesfirsit? Ciclurile economice, artificial create sau nu, exista. Banchetul s-a sfirstit.

In traducere, in anii ce vor urma, in care piata imobiliara o sa scada, vor exista urmatoarele (posibile) urmari:

• valoarea de piata a proprietatilor va scade, la inceput incet, apoi mai tare, pentru a se stabiliza la o rata de scadere moderata. Scaderea va avea, probabil, 3 ani, posibil mai mult datorita cuplarii cu mega-criza mondiala care ne paste (ultimele cifre vehiculate in presa de specialitate spun de 10-15 ani de criza… )
• cele mai afectate vor fi apartamentele vechi. Pretul lor va scadea cel mai tare datorita caracteristilor lor (confort redus, necesitatea de imbunatatiri structurale continue, lipsa de atractivitatea pentru cumparatorii de rind si pentru investitori).
• terenurile scumpe, mai ales din zonele Zero si Unu, vor scadea cel mai mult.
• dupa ele urmeaza terenurile din zonele rezidentiale care nu sint dezvoltate (si a caror dezvoltare ulterioara se va incetini pina aproape de zero, datorita crizei care vine)
• de asemena vor scadea terenurile industriale, a caror cerere se va diminua datorita crizei economice
• cu cit terenurile sint mai ieftine, cu atit scaderea procentuala va fi mai mica
• vor apare situatii ciudate, cind terenuri din zonele industriale vor fi date in folosinta „pe gratis„, numai pentru a atrage investitori

Ca in orice criza, marea majoritate a oamenilor vor pierde iar o mina mica de oameni (cei care stiu mecanismele manipularii valorii si au capacitatea financiara sa investeasca) vor face o groaza de bani. Asa se desfasoara lucrurile de sute de ani, nimic nou sub soare.