In primul rand, Doamne si Domnisoare, va invit sa primiti un martisor …
imagine: nkzs
Titlul de mai sus este titlul ultimului articol de pe lucadezmir.com, unde fac un update despre mersul publicarii cartii si dau detalii deosebit de importante despre carte.
Va invit sa-l cititi aici.
Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro
Perioada dintre 1990 si 2008 a reprezentat, pentru piata imobiliara, o crestere continua a preturilor, cu viteze diferite de la an la an. Pentru investitorii care au activat in imobiliare, mari sau mici (printre cei mici m-am aflat si eu), a fost o perioada „de aur”, un festin continuu care le-a adus castiguri financiare. Acest lucru a durat pana la un punct, momentul in care piata s-a oprit (mai mult sau mai putin) brusc din urcarea ei, pentru a incepe sa se prabuseasca.
La inceput abia vizibila, caderea a continuat sa prinda viteza, pana la momentul in care nu mai conta daca viteza e mare sau mica: piata aluneca in flux continuu spre niveluri tot mai mici. Aceasta evolutie a pietei a „prins” pe unii investitori, nu putini, cu obiectul investitiei (proprietati imobiliare) in portofoliu, in imposibilitatea de a le fructifica la un pret la care se asteptau, tinand cont de evolutia crescatoare care a avut loc in Romania aproape douazeci de ani.
O parte din acesti investitori au imprumutat sume de la banca pentru a realiza investitia. Daca nu au vandut la timp, au ajuns in situatia de a-si contempla decizia prin prisma unui fenomen la care nu s-au gandit: negative equity.
Indiferent daca esti investitor de calibru mare sau un mic investitor, situatia de negative equity este la fel de dureroasa. Ea presupune un esec al fenomenului de investitie, care trebuie sa fie rezolvat in vreun fel sau altul. Exista doua mari tipuri de proprietati imobiliare:
In general, in perioada de crestere a pietei imobiliare, terenurile au fost luate pentru a fi speculata cresterea de pret sau pentru a transforma terenurile agricole din apropierea oraselor sau drumurilor importante (de exemplu centurile oraselor mari) in parcele destinate constructiilor. A mai existat si situatia in care au fost cumparate terenuri agricole care au fost mentinute in portofoliu, pentru o ulterioara revanzare.
Acestea au, paradoxal, situatia cea mai buna. Chiar daca sunt in negative equity, au marele avantaj ca pot fi utilizate pentru activitatea de productie agricola, pentru a realiza recolte care ulterior sa fie valorificate. Desigur, in situatia de astazi, cand cartelurile importatorilor si procesatorilor de materii prime agricole duc o politica agresiva pentru mentinerea cat mai scazuta a pretului materiilor prime agricole, de productie autohtona, sa faci agricultura in Romania este o adevarata aventura financiara. Cu toate acestea, sunt producatori care supravietuiesc sau chiar sunt pe profit.
Acestia, daca au luat terenurile agricole pentru o investitie cu bataie mai lunga, isi pot permite sa plateasca in continuare ratele la banca, pentru acele terenuri si vor astepta vremuri mai bune.
Aici situatia este cea mai dramatica. O parcelare a terenului agricol inseamna o odisee ce implica scoaterea din circuitul agricol, proces deosebit de indelungat, care necesita o groaza de avize si sume de bani pe masura. De asemenea, parcelarea are caracteristicile ei speciale. Daca investitorul a fost prins de criza in plin proces de parcelare, el trebuie sa termine parcelarea (care inghite bani) si se trezeste cu parcele in proprietate, intr-o piata cu supra oferta. In plus, daca e si in negative equity datorita imprumuturilor luate, nu-l vad prea bine. Chiar daca are alte surse de castig financiar, investitia imobiliara in care e prins ii consuma capital, atat de pretios intr-o situatie de criza financiara. Iesirea din aceasta situatie nu poate fi decat in pierdere, fie ca se face cu renuntarea la terenuri, fie ca se plateste in continuare ratele la banca, in asteptarea redresarii pietei imobiliare.
Exista foarte multi mici investitori imobiliari care au cumparat parcele de teren in vederea speculatiei pe piata imobiliara. Ei au ramas cu terenurile in portofoliu, incapabili sa le fructifice in profit.
Situatia de negative equity i-a obligat, mai mult sau mai putin, sa ia o decizie. Problema cu parcelele destinate constructiilor este ca ele nu pot fi valorificate decat prin vanzare sau dezvoltare imobiliara, adica prin construirea de imobile. Sa construiesti in situatia de azi, pentru vanzare, este o sinucidere financiara.
Ca atare, micilor investitori nu le ramane decat:
Am intalnit nu putine cazuri in care investitorii care au ramas cu terenuri, au construi pe ele imobile pentru uz personal, fie o casa in care sa locuiasca, fie o casa pentru parinti sau pentru copii. Este si aceasta o metoda de valorificare pentru cei care isi permit sa construiasca, din alte surse financiare. Pentru constructii vremurile sunt bune, pretul materialelor a scazut, la fel si manopera.
Imobilele nou construite de dezvoltatori, pentru vanzare, au ramas in mare parte nevandute. Chiar si reducerile de pret din ultimul timp nu au fost suficiente pentru a dinamiza piata. Ca urmare, dezvoltatorul care a apelat la credite pentru a construi, a fost nevoit sa scoata la inchiriere imobilele, pentru a acoperi obligatiile lunare fata de banca. In acest fel numarul de apartamente noi oferite spre inchiriere a crescut, ducand la scaderea chiriilor pe piata.
O categorie aparte sunt micii investitori care au cumparat apartamente noi, inca din momentul inceperii constructiei imobilului, la preturi „promotionale”, cu scopul de a le vinde cand sunt gata, la un pret crescut. Acestia au ramas cu apartamentele si cu ratele la banci. Ei au fost de asemenea nevoiti sa scoata la inchiriere apartamentele pentru a face fata ratei.
Acestea sunt cateva dintre cele mai intalnite situatii pentru investitorii care au in portofoliu proprietati imobiliare cu negative equity. In fond, nimeni nu spune ca o investitie trebuie sa-ti aduca doar profit. Pierderea face parte „din joc”. De multe ori trebuie sa stii cand e cazul sa te retragi, sa recunosti ca ai pierdut si sa pui frana scurgerii de capital pe care o produce investitia nereusita.
Acest STOP este foarte greu de spus, pentru ca de multe ori oamenii sunt tentati sa se ascunda „dupa deget”, sa ignore realitatea si sa traiasca cu speranta ca lucrurile se vor rezolva. Reactiile la pierdere sunt diferite, cum diferiti suntem fiecare dintre noi. De aceea continui sa spun ca investitiile sunt activitati care scot din noi ce e mai bun sau ce e mai rau, sunt o oglinda in care putem sa ne reflectam pe noi insine.
Foto: jason816
In seria de interviuri „Sapte intrebari care conteaza” va propun sa audiati interviul cu Ion Radu Zilisteanu, specialist in piata imobiliara, doctorand in economie. Interviul este prezent pe lucadezmir.com
Imagine: hisks
In ultimul timp primesc tot mai multe mesaje de la cititorii Milionarului Mioritic, care imi cer sfaturi despre inceperea unei „cariere” ca investitor la Forex. Acest lucru este determinat de campania insistenta a unor brokeri de Forex aparuti in Romania, in ultimul timp, pentru a-si atrage noi clienti. In momentul in care esti preyent in baza lor de date, fie prin faptul ca ai accesat un site de-al lor si ai cerut detalii, fie prin participarea la un webinar gratuit, vei fi bombardat cu emailuri si telefoane, pentru a-ti deschide un cont cu bani reali. Este o procedura „standard” la brokeri dar, dupa cate observ eu, este mult mai agresiva la unii dintre brokerii de Forex din Romania.
De aceea cred ca este oportun sa reproduc unul dintre ultimele mele raspunsuri, pe care l-am trimis prin email. De acum inainte, daca mai primesc asemenea mesaje, voi redirecta cel care doreste informatii spre acest articol. De asemenea va rog, daca sunteti intrebati de prieteni sau cunostinte despre acest subiect, sa dati linkul articolului de fata, ca referinta.
Iata care a fost raspunsul meu:
helou…,
piata de forex este cea mai facila (de accesat) si in acelasi timp, printre
cele mai periculoase piete financiare. iti recomand :1.sa citesti cat mai mult, poti incepe cu site-urile gratuite, chiar cu
sectiunea de investitii la bursa din milionarulmioritic.com (unde se
vorbeste despre trading in general, dar trading este si Forexul), apoi
fapturbo.ro pentru robotii de trading, pentru a cunoaste si acest tip de
tranzactionare. inscrie-te la forum.vamist.com, comunitatea forexistilor
romani, unde citeste toate sectiunile si interactioneaza cu forumistii2.stabileste ce tip de tranzactionare vei folosi
3.testeaza strategia ta cel putin 1-2 luni pe un cont demo, cu bani
virtuali, la un broker extern (iti recomand alpari.uk)4.daca dupa cateva luni esti la plus cu banii virtuali, deschide-ti un
cont, dar nu cu mai mult de cateva sute de euro5.daca pe real, timp de cateva luni, esti la plus, numai atunci mai pune
bani in contul de forex.spor la treaba,
—
Luca Dezmir
Iar la sfarsit, reproduc integral un comentariu scris la Alex la acest articol, care ne arata un „crampei de viata”, pentru a da o tusa realistica:
Luca,
Dupa cum bine sti te urmaresc pe milionar(si nu numai) de ceva vreme de acum si ma intereseaza parerile tale. Acum, in jur de 2 saptamani, am dat curs unui anunt venit din partea unui broker Forex din Romania pe care nu o sa-l numesc acum. Am aplicat la acest anunt pentru ca vroiam sa vad ce procedura de “cooptare” ca sa zic asa, are un astfel de agent. Mi-au trimis un mail de confirmare prin care eram rugat sa-mi reafirm interesul pentru anuntul respectiv. A urmat un telefon prin care le-am spus ca inca sunt in proces de documentare in ceea ce priveste acest mod de trading si la inceput probabil ii voi solicita pentru un cont Demo, cu bani virtuali.
Raspunsul aici a fost cel putin dezamagitor pentru mine. Am fost intrebat pentru ce sa-mi pierd timpul cu conturi demo si cu bani virtuali cand oportunitatea de castig este una reala si cu cat investesc mai repede cu atat pot castiga mai repede. Stiu ca poate par naiv (aceasta este o practica des intalnita la majoritatea marketerilor care vor sa vanda un produs sau serviciu), dar totusi unii chiar intrec o limita de minima moralitate.
Am mers mai departe si am insistat ca nu conosc toate amanuntele acestei piete si vreau mai intai sa ma documentez si ca as vrea sa-mi puna la dispozitie un material pentru incepatori, un tutorial sau orice au ei disponibil pentru a ma familiariza cu Forexul in general. Mi-a trimis un pdf cu niste generalitati si cu modul de utilizare a unei platforme, nimic despre cum ar trebui sa urmaresc indicatorii, graficele nici macar nu erau explicati majoritatea termenilor folositi. Imi pare rau ca nu mai am acest material(l-am sters), dar mai vazusem de cateva ori acest gen de material…in principiu explicau cum functioneaza platforma meta trader.
Nu am mai raspuns mailului si au urmat cateva zile de telefoane agasante cu amanari din partea mea si cu solicitari de date exacte cand as putea incepe sa investesc din partea lor. In final le-am spus ca nu sunt pregatit sa investesc asa cum vor ei si nu m-au “destupat” tutorialele furnizate, moment in care au spus ca, citez: “Stiti ca se depun eforturi si resurse pentru a va mentine pe dvs informat si pentru a pastra legatura cu dvs si am vrea si din partea dvs o data exacta la care putem incepe colaborarea” Le-am spus ca nu exista niciun angajament intre noi si am inchis. De-atunci nu m-au mai sunat.Am dat tot acest exemplu(destul de lung) pentru ca cititorii tai care se vor lovi de acest lucru sa nu plece urechea la ce zic acesti brokeri. In fond urmaresc castigul, ca majoritatea dintre noi, dar metoda prin care o fac nu este tocmai ortodoxa.
Fie ca ai de platit rate la creditele pe care le-ai luat de la banca, fie ca e vorba de impozite si taxe, pe care oricum trebuie sa le platesti, intarzierea la plata iti poate aduce neplaceri extraordinare.
Intarzierea la plata ratelor la credite merita un articol separat.
Astazi o sa-ti spun o poveste adevarata, o poveste primita de la o cititoare a Milionarului Mioritic.
Decat sa-ti tin o prelegere plictisitoare despre cat de importanta este plata la timp a impozitelor si taxelor, ma voi limita la a reproduce (fara a preciza numele persoanei) emailul pe care l-am primit. Este o poveste impresionanta, care sunt sigur ca o sa te faca sa te gandesti de doua ori atunci cand vei fi tentat sa amani plata impozitelor.
De asemenea am o mare rurgaminte la voi, cititorii acestui site: daca se gaseste cineva care are experienta si cunoaste legislatia din domeniu, il rog sa scrie un comentariu referitor la situatia de fata si sa faca o lista cu recomandari pentru persoana care se confrunta cu aceasta problema, sa incercam sa o consiliem cum se poate mai bine.
Va multumesc!
Buna ziua dle Luca ,numele meu este …,sunt din Cluj-Napoca,primesc de mult timp e-mailuri de la dvs. (este vorba de articolele scrise in Milionarul Mioritic, care sunt trimise automat de serviciul de abonare prin email – nota mea) si poate imi sunteti de ajutor.
Este despre legea C.N.A.S.(Asigurari de Sanatate )
Uitati ce am patit:in ianuarie 2007 am vrut sa intreb la CNAS Cluj ce conditii exista pentru ca sa am medic de familie si sa fiu si eu „in rand cu lumea”.
Inainte de asta 2 ani am fost plecata in Franta. Mi-au cerut CNP-ul,mi-au facut un calcul retroactiv pe 5 ani si eu am decis ca nu voi plati retroactiv si mi-am facut o asigurare privata la o companie privata de asigurari.
Dar ei m-au inregistrat deja !
Dupa cam un an mi-a venit acasa o somatie prin care mi s-a spus sa platesc in jur de 800 de ron reprezentand contributiile mele retroactive+majorari de intarziere.
Intre timp ma angajasem.
Din nou am fost in audienta la cineva care mi-a zis ca legea este lege si ca trebuie sa platesc retroactiv.Am intrebat din mai multe surse si mi s-a zis ca statul nu te poate obliga sa platesti retroactiv daca nu doresti. Si din nou am lasat-o balta.
In ianuarie 2010 mi-a venit o somatie+ EXECUTARE SILITA daca nu plateam suma de 1500 de roni in 2 saptamani ! De data aceasta le-am zis ca O.K,daca legea spune,atunci voi plati,dar sa mi se dea sansa sa platesc in rate. Am stat la cozi,m-au purtat de la un etaj la altul,de la un birou la altul si in final m-au trimis la finante sa mi se dea retroactiv situatia financiara pe ultimii 5 ani. Dupa ce iar m-au purtat,vazand ca de fapt eu am contract de mandat si lucrez de 3 ani jumatate cu comision,in sfarsit o doamna deloc amabila mi-a facut o calculatie,spunanadu-mi sec ca de data asta sa fac bine sa platesc.Am multumit,am iesit si abia acasa am avut surpriza:am de platit nici mai mult nici mai putin decat 9929 de roni(6340 contributia pe ultimii 5 ani + 3589 majorari de intarziere).Am ramas socata !!!
Eu in ultimii 4 ani am avut probleme cu tiroida trebuind periodic sa-mi fac analize,sa-mi fac ecograf etc,care m-au costat o gramada de bani din buzunarul meu.Mie nu mi se pare logic sa platesc aproape 100 de milioane cuiva care nu a facut NIMIC pt. mine.
Deocamdata mi-am facut o cerere sa mi se dea dreptul sa platesc esalonat .Nu stiu ce sa fac.De ieri nu mai am chef de nimic si ma gandesc cu groaza ce s-ar putea intampla.
V-am scris,dle Luca,poate mai aveti exemple de genul acesta si poate ma sfatuiti ce pot sa fac.Mai am cale de scapare sau o sa platesc CNAS-ului 100 de milioane pt. care nu mi-a oferit NIMIC? Oare pot sa-i dau in judecata ?Cu multumiri anticipate, …