Finante personale

Cc: Un mod inteligent de a-ti cumpara o casa

, , , , , 16 comentarii

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Zilnic, in cadrul emailurilor pe care le primesc de la cititorii Milionarului Mioritic, apar intrebari legate de finante personale, trading sau investitii imobiliare. Unele dintre ele devin mai tirziu surse de inspiratie pentru articolele scrise de mine. Iata un asemenea mesaj:

nu vreau sa-ti rapesc din timp si nu astept raspuns neaparat. dar din ce-am citit, am observat ca majoritatea populatiei Romaniei nu are acces la creditele imobiliare din cauza conditiilor impuse de banci, de ex. venituri f. mari, peste 1000 euro lunar. eu sunt invatatoare, deci bugetara si castig in jur de 350 euro. sotul meu lucreaza in domeniul privat si castiga cam 500 euro, dar pe cartea de munca are 200 . nici macar nu visez la o casa in sistem rezidential.
ca mine sunt multi. cei care au reusit ceva in acest sens sunt cei care au muncit afara. cred c-ar fi interesant sa dezbati pe blogul tau acest subiect. exista banci mai „umane” in Romania in ce priveste creditul imobiliar? ma refer la dobanzi si costuri ascunse. multumesc tare mult.

Un raspuns direct ar fi : nu exista banci „mai umane”. Bancile sint institutii financiare a caror obiect este realizarea de profit, nu ajutorarea oamenilor. Ca atare, lumea ar trebui sa inteleaga ca bancile nu le vor binele decit in masura in care acest lucru produce un profit mai mare.

Analizind sistemul financiar care este in functiune in acest moment, pot spune cu tristete ca cei mai dezavantajati “jucatori” sint angajatii. Ei sint perdantii majori ai status quo-ului, pentru ca toate regulile dupa care functioneaza sistemul sint impotriva lor.

Iata citeva din argumentele mele:

  • retribuirea muncii lor se face disproportionat, deoarece plusvaloarea pe care o produc trece in marea ei majoritate la angajator (fie ca e vorba de patron sau stat) si la stat sub forma de impozite

  • sistemul de impozitare este defavorabil pentru angajat. Angajatul este impozitat inainte de a-si deduce cheltuielile (legate de supravietuire) pe cind firma pentru care lucreaza este impozitata dupa ce si-a scazut cheltuielile de functionare

  • ratele la creditele pe care le ia un angajat nu se pot scadea din salarul brut,  inainte de impozit pe cind ratele la creditele luate de firme sint considerate cheltuieli si se scad din incasari, inainte de a se calcula impozitul pe profit

Din acest punct de vedere cred ca a lua un credit de consum este o afacere complet dezavantajoasa pentru un angajat. Cu atit mai mult un credit pentru o casa, care are o valoare mare. Cel care ia acest credit trebuie sa plateasca, luna de luna, ratele. Daca nu reuseste sa tina pasul cu aceste obligatii financiare va suferi consecintele, adica va pierde casa. In plus, sistemul descris mai sus nu ii acorda nici un avantaj.

Problema majoritatii celor care iau credite pentru locuinta personala este:

  • ei vor casa acum

  • se bazeaza pe o rata pe care o pot achita in acel moment, dar viata e plina de surprize si nimic nu le poate garanta ca ratele pot fi achitate in viitor (pot fi concediati, la reangajare nu e sigur ca vor beneficia de acelasi salar, pot apare cheltuieli suplimentare in bugetul familiei, cheltuieli care nu pot fi aminate, etc.)

  • nu ii preocupa aspectele financiare de care am vorbit mai inainte (cum se impoziteaza cistigurile salariale, cu functioneaza sistemul de credite)

Cind am vorbit despre aceste aspecte cu diferiti oameni, mi s-a spun invariabil:

Pai eu ce pot sa fac?

Raspunsul meu este: Sa nu te complaci in situatia in care esti. Sa actionezi.

Voi incerca sa schitez o posibila solutie la aspectele negative pe care le-am relatat mai inainte.

Incepe o activitate lucrativa individuala

Adica fa ceva din care poti sa scoti bani. Ca un al doilea job, cu deosebirea ca de aceasta data tu esti propriul angajator. Cum se zice in fotbal, tu centrezi, tu dai cu capul.

Multi dintre voi vor zice ca nu au timp, ca nu mai au energie (dupa ce vin de la serviciu), ca nu au bani sa investeasca in pornirea unei afaceri. Toate acestea sint doar scuze, nicidecum probleme insurmontabile. Pentru fiecare dintre ele exista solutii.

Iata recomandarile mele:

  • atentie mare la alegerea activitatii! Nu alege un domeniu pentru ca se fac bani buni ci alege domeniul care te pasioneaza, in care ai visat dintotdeauna sa actionezi

  • daca lucrezi ce te pasioneaza o vei face chiar daca e tirziu, ai venit obosit de la job si ai putin timp. Toate acestea dispar pentru ca faci ce-ti place

  • lipsa timpului nu e o scuza. Gaseste jumatate de ora inainte de a te culca, dar fa asta zilnic. Gaseste o ora-doua simbata si duminica, in fiecare week-end

  • nu demisiona din serviciul unde esti angajat! El trebuie sa ramina principala sursa de venit, dedicata, ca si pina atunci, acoperirii cheltuielilor de supravietuire

  • tine cheltuielile la mic! Nu e nevoie de reclama, de sediu (lucreaza acasa), de pliante, nici macar de carti de vizita.

  • Foloseste reteau de prieteni, carora le spui cu ce te ocupi mai nou. Spune la toata lumea, chiar daca e vorba de cunoscuti.

  • Foloseste internetul pentru a te face cunoscut! Deschide un blog al afacerii, comenteaza in alte bloguri dedicate unor activitati asemanatoare

  • foloseste puterea retelelor. Fa-ti un cont pe Facebook (voi scrie un articol despre aceasta unealta extraordinara…), aduna-ti prietenii, interactioneaza cu cit mai multa lume si lasa mesaje despre activitatea ta. Nu reclame, ci doar spune ce faci legat de activitatea ta: acum ma ocup cu stringerea de materiale pentru ultimul client de la firma mea.

  • Nu deschide un SRL, foloseste sistemul de PFA (persoana fizica autorizata). E mult mai simplu cu privire la contabilitate, cu privire la interactiunea cu organele de control (te poti intelege excelent cu inspectorul zonal, daca construiesti de la inceput o relatie cu el) si e mult mai ieftin de intretinut (de exemplu nu trebuie sa platesti un contabil pentru tinerea contabilitatii)

O asemenea activitate te poate ajuta enorm. Ca PFA dispui de facilitatile de impozitare pe care le are o firma, adica iti poti scadea din cheltuieli inainte de impozitare. Aceasta te ajuta in cumpararea unei locuinte, daca nu ai una.

Iata cum sa faci:

  • la inceput vei cistiga putin. E normal, asa e la inceput, dar daca m-ai ascultat si nu te-ai lansat in nici un fel de cheltuieli, chiar nu conteaza, balanta ta va fi cel mult pe zero

  • cind incep sa intre banii trebuie sa te abtii sa-i cheltui! Chiar daca ai cheltuieli, nu le trece pe PFA pentru a avea un profit cit mai mare

  • timp de cel putin un an de zile urmeaza aceasta regula, pentru ca in contabilitate sa apari constant cu o suma lunara in profit

  • cind ai atins un venit lunar care ar putea acoperi rata unui credit la o locuinta, mentine aceasta tendinta cel putin sase luni. Ar trebui sa fie suficient pentru un ofiter de credit de la banca unde doresti sa iei imprumutul.

  • cind s-au scurs cele sase luni, aplica pentru un credit imobiliar pentru PFA

  • daca ai fost respins, treci la alta banca, nu inainte de a intreba care este cauza respingerii

  • daca mai multe banci te resping pe un motiv asemanator, lucreaza pentru remedierea motivului si reaplica imediat ce ai rezolvat problema

  • in momentul in care ai luat creditul si ai semnat contractul pentru imobil, asigura-te ca pe contract scrie PFA (numele tau) si in plus se trece CUI (codul unic de identificare) pentru a nu exista dubii ca e vorba de persoana fizica autorizata, nu de persoana fizica

In final vei reusi sa iei un credit si sa ai propria “casa” (oficial e sediul de PFA). Vei putea sa-ti scazi ratele la credit ca si cheltuieli, ceea ce este un avantaj major. In acelasi timp te poti muta cu familia in “sediul” tau.

In cazul in care locuiesti intr-o casa pentru care platesti rate, ca PFA cu sediu in acea casa poti sa-ti platesti o parte din rata pe PFA. Vorbeste cu inspectorul fiscal zonal despre aceasta posibilitate.

Ce urmeaza dupa acest pas depinde doar de tine. Daca activitatea ta are profit substantial, ai putea in timp sa-ti  reduci numarul de ore pe care le lucrezi ca angajat pentru ca in final sa treci full time pe activitatea de PFA. Orice e posibil atita timp cit faci lucrurile cum trebuie. In acest caz vei obtine si o independenta a cistigurilor, pentru nimeni nu te poate da afara din “firma” ta.

Acesti pasi par complicati si greu de realizat. Dintre toate lucrurile pe care trebuie sa le faci unul este cu adevarat esential: sa-ti alegi actiivtatea care te pasioneaza. Trebui sa cauti cu atentie in sufletul tau pentru a o gasi. In momentul in care te-ai decis, orice piedica va cadea, pentru ca munca te va atrage indiferent cit de putin timp ai sau cit de obosit esti. Aici e cheia pe care nu trebuie s-o pierzi.

Iti urez succes!

Comentarii

comments

Standard

16 gânduri despre „Cc: Un mod inteligent de a-ti cumpara o casa

  1. Jules Verne zice:

    As avea doua observatii de facut la cele de mai sus, stiu ca Luca nu se supara (prea tare ) pe mine.
    1. Exista salariati care au salarii foarte mari si care isi permit credite de consum.
    Si punctul 2, fara vre-0 legatura cu 1
    2. Nu luati credite ipotecare
    – in cazurile fericite inseamna sclavie pe viata
    – in cele nefericite ramii in strada fara locuinta si poate cu mare parte din bani dati deja.
    Si nu ma pot abtine sa adaug: aveti salarii foarte mici si vreti casa?
    Da voi pe ce lume traiti?! Kennedy zicea ” Nu va ginditi ce trebuie sa va dea America voua, ginditi-va ce puteti voi da Americii”.

  2. Cristi zice:

    Salutare,

    Am 24 ani. mi-am deschis un PFA cu activitatea principala organizari evenimente(in special nunti, botezuri) acum vreo 2.5 ani si nu am reusit sa am un profit constant in fiecare luna pt ca e relativ sezoniera aceasta activitate(luati in calcul si acest aspect). Mai am si alte obiecte de activitate cum ar fi consultanta IT, webdesign , etc. E adevarat ca imi pot deduce aproape toate cheltuielile, practic platesc un impozit pe profit foarte mic(dezavantajul este ca momentan nu pot obtine un credit avand profit mic, teoretic..). Acum am gasit un investitor si vreau ca intr-o luna sa facem un SRL, am gasit un spatiu relativ central, ma gandesc totusi ca ar fi bine sa nu renunt la PFA exact pt faptul ca as putea obtine un credit mai usor(pt mine). Jobul pe care il aveam pana nu demult era extrem de epuizant si castigam foarte putin asa ca am renuntat la el si am ramas doar cu activitatile de pe PFA si cu facultatea(acum sunt in ultimul an).
    Cred ca este cam greu in perioada asta(din cauza crizei financiare) pentru astfel de lucruri , dar nu consider acest lucru o piedica atat de mare incat sa ma opreasca din ceea ce vreau sa fac.
    Dezavantajul unui PFA este ca in cazul in care deschideam magazinul de prezentare, eu ar fi trebuit sa fiu singurul angajat din „firma” si ar fi trebuit sa stau 8-10 ore pe zi la magazin, neavand posibilitatea angajarii unei alte persoane.
    Mult succes,
    Cristi

  3. stefan zice:

    Pasii sunt foarte clari si simpli, problema este sa gasesti o activitate care sa genereze profit prin pfa-ul ala.

  4. Radu zice:

    Situatzia financiara a persoanei din articol este reprezentativa pentru clasa de mijloc si reflecta pretzurile aberante din ultimii ani.

    Intr-o tzara civilizata o locuintza reprezinta 3 sau 4x salariul mediu brut anual. La noi 20x!

    Vor exista oportunitati de cumparare. Acum suntem intr-un ciclu de feedback negativ, care va duce probabil pretzurile la valori ridicole, ce vor fi corectate ulterior. Cam cum e bursa la noi, unde 1/2 din companii se vand sub valoarea contabila.

    Dar tot cei cu bani vor profita de ocazie. Ceilaltzi, in cazul in care nu-si vor fi pierdut deja locul de munca, vor fi prea speriatzi pentru a vedea oportunitatea.

    Sunt tare curios care-o sa fie deznodamantul creditelor ipotecare luate in ultimii 3 ani. La noi nu exista notziunea de faliment personal, deci banca poate, teoretic, sa execute toate bunurile datornicului pana la achitarea datoriei sau pana nu mai are ce executa.

  5. Vali zice:

    Eu chiar asa am facut, de sase ani am descoperit ce imi place sa fac. Sa-i spun consultanta in asigurari pentru ca, desi pare, nu e deloc usor sa gasesti varianta potrivita pentru situatia unui client.
    Am reusit sa am un veit constant si in crestere in fiecare an. Dilema mea este acum daca este mai avantajos sa activez pe SRL sau PFA. Unde sa intreb care este diferenta dintre rezultatul obtinut pe una sau pe cealalta? Contabila spune ca acum e usor de inchis o firma.
    Eu ma gandeam sa cumpar o locuinta ca investitie, si acum vad ca e mai avantajos sa fie cumparata pe pers juridica.
    Multumesc pentru sfaturile din acest articol, corespund si cu ceea ce spune Kiyosaki in cartile lui.

    Ca investitie imi pun problema cand ar fi mai potrivit sa cumpar? In vara sau in toamna?

  6. Luca zice:

    la aceasta intrebare nimeni nu poate raspunde cu certitudine.
    personal cred ca scaderile vor continua cel putin pina in iarna…

  7. Luca zice:

    Radu,

    si eu sint la fel de curios care o sa fie politica bancilor la creditele ipotecare care intra in incapacitate de a fi returnate, credite luate de persoane fizice…

  8. Luca zice:

    recomandarea mea este sa incepi o activitate in domeniul in care ai o pasiune, pentru ca vei gasi intotdeauna resursele necesare pentru a trece de greutati si insuccesele inerente care vor apare

  9. Radu zice:

    Nu cumpara acum.

    Iti recomand sa urmaresti statisticile legate de pretzul locuintzelor (de exemplu http://indeximobiliar.blogspot.com/ sau indicele Colliers).

    Fundamentele pentru imobiliare sunt foarte proaste:

    1) cursul de schimb – pretzurile sunt exprimate in EUR care s-a apreciat mult fatza de leu (asta te avantajeaza bine-ntzeles numai daca ai EUR)

    2) putere de cumparare in scadere. Aici sunt 3 componente: inaccesibilitatea creditului, somajul in crestere si scaderea salariilor.

    3) nu in ultimul rand efectul de feedback negativ. Un trend odata pornit se intareste pe sine insusi. Oamenii vad ca pretzurile scad => decid sa astepte => pretzurile scad ca urmare a lipsei de clientzi => asteptarile de scadere sunt confirmate s.a.m.d. Cam acelasi proces care a dus la cresterile din 2002 – 2008, numai ca in sens invers.

    Pana la urma o sa se iasa din ciclul asta, dar parerea mea este ca e abia la inceput.

  10. liviu zice:

    „ratele la creditele pe care le ia un angajat nu se pot scadea din salarul brut, inainte de impozit pe cind ratele la creditele luate de firme sint considerate cheltuieli si se scad din incasari, inainte de a se calcula impozitul pe profit”

    NU este tocmai cum spui tu: ratele la creditele luate de firme NU sunt deductibile ci doar dobanda aferenta!!

  11. Luca zice:

    ai dreptate Liviu.
    dar dupa cite stiu eu exista posibilitatea de amortizare a oricarui bun cumparat, care reprezinta o modalitate indirecta de a scadea valoarea cladirii din incasari.
    daca adaugi cele doua metode, obtii exact acelasi lucru 🙂

    cel mai bine este sa cereti parerea unui contabil in aceasta situatie.

  12. tp2t zice:

    Excelenta idee, doar ca trebuie luata in calcul si diferenta de impozitare intre persoane fizice si juridice.

    In Romania, impozitul pentru un imobil detinut pe persoana juridica este de 10-60 de ori mai mare decat impozitul pentru acelasi imobil dr detinut pe persoana fizica, in functie de hotararea consiliului local.

    Solutia mea pentru Romania este: detine imobilul pe persoana fizica (impozit mic – Vanghelie style) si inchiriaza-l firmei tale (deducere cheltuieli inainte de impozitare).

  13. stefan zice:

    Vorba aia; easier said than done.
    Activitatile care ma pasioneaza pe mine nu ar avea cum sa genereze profit, de exemplu din culturism, motociclism, ski si inca cateva nu am ce „scoate” mai mult decat placerea de a face acea activitate la un nivel „relaxat”.

    Adesea ma intreb ce-mi ramane de facut.

  14. Luca zice:

    Stefan,

    din orice lucru se poate scoate bani.
    mai ales acum, de cind cu internetul, poti sa-ti faci un blog pentru fiecare dintre exemplele pe care le-ai dat, sa inchegi o comunitate, sa cresti traficul si sa monetizezi (de exemplu sa vinzi spatiu de reclama).

    lumea e plin de oportunitati dar iti trebuie ochelari speciali ca sa le vezi. ochelari care nu se gasesc de vinzare in magazine.
    plus e vorba de munca…

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.