Finante personale

Odiseea mea imobiliara- partea I

Acest articol are numarul 1 in seria de articole Odiseea mea imobiliara
Cartea care mi-a schimbat viata.

Cartea care mi-a schimbat viata.

S-a intamplat in secolul trecut.

Pe bune, povestea incepe in 1998, cand am citit prima mea carte scrisa de Robert Kiyosaki, “Tata bogat, tata sarac”. Cartea se desfasura lin, dar pe masura ce paginile erau lasate in urma, ma simteam cuprins de sentimente contradictorii, cu o intensitate din ce in ce mai mare.

La inceput am fost surprins, apoi mirat, pentru a deveni frustrat si entuziast in acelasi timp.

  • eram surprins pentru ca, pana atunci, nimeni nu imi vorbise despre active si pasive, despre ce inseamna ele cu adevarat (unele iti scot bani din buzunar, altele iti baga bani in buzunar)
  • mirat, pentru ca eu crezusem, pana la acea data, ca eram cel mai shmeker si mai independent om de pe planeta,  in stilul meu de a face bani, ca liber profesionist, in propriul cabinet medical
  • frustrat, pentru ca imi dadeam seama ca nu voi putea fi niciodata mai bogat decat numarul de ore pe care il munceam, iar acesta era finit
  • entuziast, pentru ca intelesesem faptul ca investitiile iti pot aduce o prosperitate cu un efort bine dozat

Aceasta carte a deschis un baraj, prin care s-a revarsat curiozitatea mea. Am inceput sa citesc frenetic, tot ce prindeam la mana din opera lui Kiyosaki, tot ce puteam gasi pe internet din domeniul investitiilor in imobiliare si  la bursa. Pe atunci internetul era la inceputuri, nici vorba de bogatia de informatii de acum. Chiar si asa, am citit articole cat sa se stranga in cateva carti si eram fericit, pentru ca puteam accesa instantaneu si gratuit, informatii care pana atunci erau extrem de greu de procurat, numai daca ai fi cumparat carti din strainatate.

Am continuat sa citesc si sa studiez piata imobiliara romaneasca. Tot atunci mi-am dat seama ca, fara sa vreau, fusesem un investitor imobiliar: imi cumparasem, in timpul studentiei, o casa la tara, cu banii primiti prin vanzarea unui video recorder, primit de la unchiul meu din SUA. Iti imaginezi cat de scumpe erau atunci, in 1990, tot ce insemna electronice si cat de ieftine erau casele la tara!

Timp de ani de zile am reparat casa respectiva, am amenajat-o in interior, am plantat pomi si trifoi si am vandut fanul ce crestea sub pomii fructiferi. Fara sa-mi dau seama, eram un fixer imobiliar si reusisem sa-mi creez o sursa de venit rezidual!

Spre sfarsitul studentiei,

am vandut casa si mi-am cumparat o garsoniera in Timisoara. Eram la casa mea, desi nu incepusem sa lucrez. Facusem afaceri imobiliare, actionand instinctiv, fara sa citesc nicio pagina despre subiect. Erau timpuri interesante, in care o duceam bine si nu-mi dadeam seama de asta.

Apoi am terminat facultatea si m-am casatorit. S-a nascut fata mea si a trebuit sa ne mutam la un apartament mai mare. Cu ceva bani pusi deoparte si cu ajutor de la parinti, am vandut garsioniera si ne-am mutat la un apartament cu 3 camere. Eram o familie fericita, pentru care viata fusese usoara, darnica. Din nou facusem o acumulare de capital imobiliar, fara sa stim ce inseamna asta si fara sa ne facem planuri de investitie.

Atunci l-am citit pe Kiyosaki si viata mea s-a intors pe dos, literalmente. Mi-am dat seama ca ma aflam pe o piata imobiliara sub-cotata, cu posibilitate mare de crestere, mi-am dat seama ca oportunitatea de crestere va exista, dar nu pentru o vesnicie. De asemenea, am inteles ca fara capital de pornire acumulat de mine nu pot face mare lucru, pentru ca in acea perioada, in anul 2000, creditele la banci se obtineau destul de greu.

Sa nu uitam ca pana nu demult eram ingropat pana in gat in ideile clasei de mijloc, ale vietii “pe care trebuia s-o duc”, in care trebuia sa muncesc pentru a cumpara prin casa, pentru a cumpara o masina, tot la cinci ani si pentru a face concedii in strainatate. In acest tablou nu era loc de investitii, de dezvoltare personala. Cand m-am desteptat din acest vis, mi-am dat seama ca trebuie sa pun ceva bani de-o parte pentru investitii. Am strans bani cu greu, pentru ca aveam un copil mic si o singura sursa de venit.

Chiar si asa, faptul ca avem ceva banii nu a fost de-ajuns: eram blocat, la nivel emotional, nu reuseam sa pornesc nicio investitie. Simteam o frustrare profunda, pentru ca nu reuseam sa-mi strang curajul de a “intra in joc”.

In acel moment viata mi-a dat un branci si m-a facut sa pornesc.

Nu-i asa ca la fel te simti si tu? Frica te paralizeaza si parca nu poti face nimic pentru prosperitatea ta, nu poti decat sa supravietuiesti de la o luna la alta, din salariu sau alta sursa de venit?

In continuarea articolului o sa-ti povestesc intamplarea care a dus la schimbarea mea de optica si care mi-a deschis a doua oara sursa oportunitatilor in viata mea.

 

 

Standard
Investitii imobiliare

Odiseea mea imobiliara- vremurile bune

Acest articol are numarul 2 in seria de articole Odiseea mea imobiliara

Intamplarea care mi-a dat un branci s-a petrecut intr-o seara, undeva la marginea Timisoarei. Umblam impreun cu sotia, dupa oprtunitati imobiliare, cum faceam de cateva luni, pentru a gasi prima noastra proprietate de achizitionat. Am ajuns intr-un loc unde se aflau cateva parcele pe care se construiau case la rosu.

La una dintre parcele am oprit masina, am coborat si am intrebat pe cineva daca putem vorbi cu proprietarul. Ne-a raspuns un tinerel de maxim 24 de ani, imbracat saracacios si vorbind agramat. Ni s-a adresat cu o superioritate evidenta, de licean cu cosuri si ne-a spus ca el este investitorul si cu el trebuie sa tratam, daca vrem sa cumparam casa.

Am privit spre sotie, ea a privit spre mine, si amandoi aveam aceiasi fata tampa. Ne-am uitat din nou la “investitor”, care nu arata a ceea ce spunea ca este, i-am spus un “Multumim, revenim alta data”, pe fuga, si ne-am dus la masina. Am plecat de acolo si nu stiam ce sa face: sa radem de situatia ciudata sau sa plangem ca un tanar de 24 de ani, care probabil isi luase cu greu bacalaureatul, era investitor in imobiliare iar noi doi, un medic si o inginera, nu reuseam sa ne miscam fundul in aceasta directia.

Socul a fost imediat si cu efect instantaneu: in zilele urmatoare am mers la un proprietar de garaj, cu care vorbisem cu cateva zile inainte, si am facut un contract de vanzare-cumparare provizoriu. Intrasem in investitiile imobiliare si de atunci inainte nu ne-am uitat deloc inapoi, spre viata noastra de dinainte.

Din acel moment lucrurile au inceput sa mearga lin si in directie buna: am reparat garajul, l-am vandut cu 60% profit, am intrat in parteneriat cu un prieten din copilarie, am construit o casa la rosu si am vandut-o, intre timp am mai facut un fixing cu un garaj si l-am vandut si pe acesta. Piata lucra pentru noi si noi paream de neoprit.

Au fost ani frenetici. Am continuat

sa construim o casa, pe care am finisat-o si am vandut-o la cheie, dupa care am observat ca piata terenurilor imobiliare era deosebit de activa si, ca din intamplare, eram conectati cu un investitor care parcela teren agricol. A urmat o serie de flip-uri imobiliare, in care am cumparat parcele de construit, la prima mana si le-am vandut, facand astfel speculatie cu terenuri.

Anii treceau bine pentru noi: capitalul imobiliar crestea continuu, experienta noastra se diversifica, invatam din mers negocierile de vanzare sau cumparare, ne dezvoltam relatia de business cu constructorul nostru, invatam sa analizam ofertele din piata si sa gasim cumparatori pentru ceea ce vindeam noi.

Mai mult, ne-am dat seama ca e momentul propice sa vindem apartamentul cu trei camere pentru a ne construi casa noastra. Am ales, imrepuna cu prietenii si partenerii nostri de investitii, o zona buna, asa cum ne placea noua, departe de poluarea orasului si totusi aproape de el si am inceput sa ne ridicam casele, bineinteles cu constructorul nostru.

Lucrurile au mers ca pe roate: eram deja la a treia casa construita si stiam aproape pe de rost fiecare etapa pe care trebuia s-o parcurgem. Sotia era pe santier la fiecare etapa importanta in timp ce eu cautam materiale pentru finisaje, la cele mai bune preturi. Ne implicaseram de la inceput in proiectul de constructie si am luat o serie de hotarari excelente. Asta nu ne-a impiedicat sa face si greseli, din care la randul lor am invatat si la care am gasit solutii de rezolvare.

Vremurile bune pareau ca nu se mai termina. Am finalizat casa, ne-am mutat, am continuat sa facem speculatii cu terenuri, in speranta ca lucrurile o sa mai dureze macar cativa ani. Dar vremurile aveau sa se schimbe iremediabil si sa duca la o criza cum nu mai traiseram niciodata in viata: o alta lectie din care sa invatam.

In continuarea articolului iti voi povesti impactul crizei si invatamintele pe care le-am adunat in aceasta perioada.

Standard
Investitii imobiliare

Odiseea mea imobiliara- criza si invatamintele ei

Acest articol are numarul 3 in seria de articole Odiseea mea imobiliara

Petrecerea era pe sfarsite dar noi refuzam sa parasim ringul.

Aceasta perioada a fost una extrem de ciudata. Eram imbatati de succesele noastre de pana atunci, in domeniul imobiliarelor. Intre timp incepusem sa investesc si la bursa, unde aveam rezultate excelente. Mai mult, prin 2007 am deschis blogul milionarulmioritic.com, care crestea asemeni lui Praslea, intr-o luna cat intr-un an. Lucrurile mergea inainte cu viteza maxima.

Apoi a aparut criza in SUA si, culmea, a debutat cu caderea bancilor si a pietei imobiliare. Mi-am dat seama ca lucrurile o sa se propage si inspre Romania. Am inceput sa scriu articole pe acest subiect dar lumea m-a luat in ras. Piata imobiliara continua sa urce, parca sfidand trendul american.

Incet-incet au inceput sa apara primele semne si la noi: parcelele incepeau sa se vanda tot mai greu, investitiile pareau ca scad in intensitate. Incepusera problemele la bursa din Bucuresti, iar faptul ca am anticipat acest trend m-a facut sa fiu si mai increzator in forta mea de a anticipa evenimentele. Intr-un acces de ingamfare, am decis sa scot tot ce se poate scoate, in materie de profit in imobiliare, si sa vand in ultima clipa. A fost o greseala.

Piata imobiliara a cazut de azi pe maine, de parca cineva stinsese lumina cu un gest, de la comutatorul electric. Nimeni nu putea sa vanda nicio parcela, preturile au inceput sa scada, panica s-a instaurat. Lumea vindea in scaderea pretului, vindea in pierdere, numai sa scape de terenuri.

Mi-am dat seama ca e prea tarziu si am luat decizia de a mentine terenurile existente in portofoliu, pentru a le revinde atunci cand piata isi va reveni. Decizia s-a dovedit a fi buna, ce nu am putut anticipa a fost durata mare a crizei.

Astazi, privind in spate, vad cu claritate greselile pe care le-am facut. Ele au fost determinate de o prea mare incredere in capacitatea mea de a “citi” piata si intr-o infatuare care nu isi are locul in investitii. A fost o lectie invatata, care devine tot mai clara pe masura ce timpul trece.

Anii au trecut. Piata imobiliara a continuat sa scada enorm. Chiar inaintea crizei, terenurile din preajma casei noastre aveau un pret de cerere de 95 de euro pe mp. Asta poti cumpara in zona terenuri cu 30-35 de euro mp. E neverosimil ce efect a putut sa aiba criza.

Dar caderea s-a oprit. Mai mult decat atat, au inceput sa apara semne clare de crestere. Timida, e drept, dar este o crestere, pe care o arata datele statistice, in vestul tarii, in judetul Timis si in Bucuresti. O vad si cu ochiul liber, in numarul caselor care se construiesc in zona, in viteza cu care se finalizeaza si cu care se vand. Mai mult, contactele pe care le am in firmele de constructii imi spun acelasi lucru: se pare ca vremurile bune vor veni din nou.

Din momentul in care a inceput stabilizarea pietei imobiliare, am inceput sa ma gandesc care ar fi urmatoarea miscare pe care trebuie s-o fac. Experienta anilor de crestere, dublata de experienta caderii m-au facut sa fiu mai atent la tot ce se intampla in jurul meu, m-au determinat sa-mi ridic garda si sa aleg investitii care sa aiba un grad de risc cat mai scazut. Am analizat tendintele de cumparare, profilul cumparatorului si dorintele acestuia. Am inceput sa-mi fac planuri de lucru si sa construiesc scenarii de investitii.

In acelsi timp mi-am dat seama ca aceasta revenire s-ar putea sa fie doar o situatie care sa tina o perioada de timp, cativa ani. Anii lungi de criza m-au determinat sa studiez temeinic tendintele mondiale, modul in care acestea pot sa influenteze situatia economica din tara. Din pacate, concluziile la nivel general nu sunt pozitive. Sistemul economic si financiar mondial continua sa aiba probleme de structura, revenirea burselor si a pietelor este fragila. E clar ca prabusirea nu va avea loc maine, dar nota de plata va trebui platita odata.

Acest lucru m-a determinat sa fiu si mai atent la aceasta firava revenire a pietei imobiliare din anumite zone din Romania. Experienta pe care o am ma indeamna sa profit de ce se poate profita ACUM, pentru ca peste cinci sau zece ani s-ar putea sa nu se mai poata face nimic. Vad ca urmeaza o deschidere, un reviriment si vreau sa beneficiez de el. In acelasi timp vreau sa risc cat mai putin, pentru ca nu-mi permit, in aceste vremuri, sa investesc decat cu risc minim.

Cea mai mare problema in

perioada de criza este lipsa de lichiditati. In acelasi timp, lipsa capitalului este una dintre problemele majore ale investitiilor. Din acest punct de vedere, exista doua elemente care se bat cap in cap:

  • capitalul deficitar in timp de criza si necesitatea protejarii acestuia
  • necesitatea de capital pentru a putea investi in imobiliare

Experienta anilor care au trecut si analiza atenta a situatie din Romania si din lume m-au ajutat sa gasesc cateva solutii pentru aceasta problema care aparent nu are iesire: cum sa obtii capital de lucru si sa risti cat mai putin folosirea lui, in investitii imobiliare.

Aceste solutii le-am cuplat cu planurile mele de incepere a investitiilor imobiliare. Cum stii deja, nu sunt omul care sa tina numai pentru mine asemenea informatii. M-am gandit sa ti le ofer si tie.

Atunci cand mi-a venit aceasta idee, am intalnit alta problema: situatia ta este diferita de situatia mea. A trebuit sa ma gandesc, sa vad care ar fi o posibila adaptare a metodelor si am gasit punctul comun: pentru a putea beneficiar de oportunitatea imobiliara care apare la orizont, va trebui folosita ca sursa de capital o proprietate imobiliara.

Marea majoritate a romanilor au in proprietate  casa in care stau. Aceasta reprezinta un capital potential, in adormire, care poate fi folosit la nevoie.

Problema cea mai mare vine din faptul ca aceasta posibila sursa de capital este chiar casa in care traiesti. Orice investitie imobiliara inseamna un anumit risc, iar riscul poate fi diminuat numai printr-o buna cunoastere a domeniului imobiliar, a pietei, a metodelor de lucru care trebuie folosite. Tocmai de aceea am luat decizia de a prezenta aceste metode in doua moduri:

  • un mini-curs gratuit, format din trei lectii video, in care expun metodele respective, la nivel general
  • un curs online, de 5 respectiv 7 saptamani, in care detaliez toate aspectele legate de metodele folosite, cu studii de caz detaliate
  • mai mult, pentru cei care chiar sunt doritori sa aprofundeze aceste metode, vor exista sedinte de coaching unu-la-unu, care au scopul de a analiza situatia personala a clientului si de a oferi posibile solutii

Cursul gratuit

Cursul gratuit incepe, cel mai probabil, in 7 aprilie si tine trei zile. Pentru a participa la cursul gratuit, va trebui sa te abonezi cu adresa de email, pentru a fi informat din timp in legatura cu adresa de internet la care se posteaza lectiile video si ziua la care acestea sunt disponibile.

Pentru a te inscrie pentru cursul gratuit, da click pe linkul de mai jos:

http://imoexpand.lucadezmir.com

Cursul online detaliat

Cursul online se realizeaza pe platforma de curs online L’eDucativ si presupune mai multe variante:

  • cursul STANDARD, care dureaza 5 saptamani si prezinta informatiile de baza, teoretice si practice
  • cursul PREMIUM, care presupune 2 module in plus, deci va dura 7 saptamani. Este un curs care are un invitat special si care te ajuta, pe langa metodele de investitie prezentate in cursul STANDARD, sa treci la un nivel superior: sa-ti deschizi o mica afacere, care iti ocupa putin timp si care te ajuta sa faci 5-600 de euro pe luna, castig suplimentar
  • sesiunile de coaching unu-la-unu, cu mine si/sau cu invitatul special, legate de tehnicile imobiliare prezentate la curs si respectiv de utilizarea proprietatilor imobiliare pentru inchirieri in regim hotelier

Reduceri si plata in rate

Pana in 31 martie, am o oferta speciala pentru cititorii blogului si abonatii la Buletinul informativ Luca Dezmir:

  • reducere 20% la plata integrala a cursului STANDARD, de la 199 de lei la 159 de lei (pentru aceasta oferta, CLICK AICI)
  • reducere 20% la plata integrala a cursului PREMIUM, de la 349 lei la 279 lei (pentru aceasta oferta, CLICK AICI)
  • plata in 2 rate a cursului STANDARD, prima rata de 110 lei achitata pana in 31 martie (pentru aceasta ofeta, CLICK AICI)

Informatiile din curs sunt inspirate din experientele mele imobiliare si din studiul aprofundat al domeniului, timp de mai bine de zece ani. Sunt absolut sigur ca informatiile oferite vor fi de cea mai buna calitate.

Pe de alta parte, voi spune din nou: investitiile au un anumit grad de risc care nu poate fi redus cu totul, ci doar minimalizat. In momentul in care te decizi sa investesti, trebuie sa fii constient ca e posibil ca lucrurile sa nu iasa asa cum ti-ai facut tu planul.

Decizia este a ta. Un lucru e sigur: singura investitie care nu da gres este cea in propria educatie, investitia in tine. Aceasta investitie poti s-o faci cu siguranta ca va da rezultatele scontate de fiecare data!

Cu prietenie,

Luca

 

 

 

Standard