Datele problemei

• o persoana fizica dispune de 50.000 euro pe care doreste sa-i investeasca intr-un proiect imobilar
• proiectul consta intr-un imobil cu 20 de apartamente
• dezvoltatorul imobiliar propune doua modalitati de recompensare a participarii cu capital:
  a. participarea cu banii la achizitionarea terenului; dupa terminarea imobilului investitorul poate fi recompensat cu un apartament si va plati diferenta de pret pina la valoarea apartamentului sau va fi recompensat la terminarea imobilului cu o suma in bani indexata cu cresterea valorii terenului pina la acea data (exemplu: daca valoarea terenului creste cu 20% va primi banii investiti plus 20%)
  b. participarea cu bani la constructie si recompensarea cu un procent egal cu profitul obtinul (estimat la 20-30%)

Intrebarea

• care din oferte sa le accepte si daca mai sint alte posibilitati de participare la investitie?

Analiza

Una din regulile cele mai importante in investitiile imobiliare, in care se participa cu o suma de bani la un proiect imobiliar al unui dezvoltator este stabilirea cadrului de colaborare. Acesta trebuie statuat printr-un act care sa expuna drepturile si indatoririle investitorului fata de ceilalti participanti la investitie si fata de investitie in general.

Drepturi

• de a participa la procesul de decizie
• de a participa la distribuirea profitului

Indatoriri

• de a participa la pierderi (daca e cazul)

Investitorul poate participa cu capital sau cu aport de know-how si/sau activitate depusa in realizarea investitiei.

In functie tipul participarii si valoarea participarii se negociaza termenii colaborarii.

Inscrierea drepturilor si indatoririlor se face prin semnarea unui contract si prin prezenta investitorului ca proprietar partial al imobilului construit (in cartea funciara a imobilului). Este bine sa se aibe in vedere ambele tipuri de documente.

Avantaje:

• orice problema sau litigiu se poate rezolva amiabil sau in instanta, pe baza contractului semnat
• valorificare imobilului nu se poate face fara prezenta investitorului. Detinind o partie din imobil, el trebuie sa fie prezent la ORICE vinzare a unei parti sau a intregului imobil, unde este co-semnatar la actul de vinzare-cumparare si isi asigura primirea profitului in concordanta cu valoarea participarii sale

Exemplu de caz:

Daca investitia este estimata la 500.000 euro iar participarea investitorului este de 50.000 de euro, el poate negocia:

• drept de vot de 10% in cadrul deciziilor strategice legate de derularea investitiei (inscris in contract)
• drept de participare la cistig sau pierdere prin inscrierea cu drept de proprietate de 10% din imobilul finalizat

Recomandari

• negociati si semnati un contract, recomandabil in prezenta unui notar, care sa stabileasca cit mai clar drepturile si indatoririle partilor (investitor si dezvoltator imobiliar) conform celor prezentate mai sus, inclusiv dreptul de proprietate, inscris in cartea funciara, cu o parte din imobilul final, in procent egal cu participarea la investitie