Buletiniada pe apartamente

Ieri am citit un articol cu un titlu interesant:

Oferte de case doar cu buletinul

Desigur, un titlu-bomba menit sa atraga cititorul. Articolul era dedicat unui targ imobiliar special organizat pentru a prezenta ofertele firmelor imobiliare, legate de programul Prima casa.

In mijlocul articolului se spune:

Cel mai mare succes l-au avut expozantii care ofereau varianta achizitionarii unei locuinte doar cu buletinul.

Terminind articolul, am vazut ca este, de fapt, un material publicitar. Din acest punct de vedere nu stiu ce sa cred despre veridicitatea informatiei. Oricum, ea poate insemna urmatoarele:

oamenii sunt atat de naivi incit sa creada ca poti sa-ti cumperi un apartament numai cu buletinul … sau…
dezvoltatorii / furnizorii de oferte imobiliare cred ca oamenii sunt suficienti de naivi incit sa creada ca pot fi momitzi cu un asemenea slogan publicitar … sau …
dezvoltatorii / furnizorii de oferte imobiliar sunt atit de disperati incit au ajuns sa utilzeze asemenea trucuri publicitare ieftine

Indiferent de varianta, situatia este hilara si dezastruoasa in acelasi timp. Ajungem sa traim vremuri in care, cu certitudine, „viata bate filmul” adica depaseste in ciudatenie cea mai nastrusnica parodie pe care ar putea s-o produca o minte „odihnita”.

Investitii imobiliare

Programul ‘Prima casa’ – din punctul tau de vedere

Presa si blogurile au vuit saptamina trecuta despre aceasta stire, care pare a fi la moda. Agitatia este justificata deoarece subiectul este de mare importanta pentru romani, care au o tendinta naturala de a cumpara casa in care locuiesc. Acest lucru este in concordanta cu zicala din imobiliare, Own, do not rent (Detine, nu inchiria, cu referire la casa in care stai), cu care nu sint de acord multi bloggeri din Romania.

Ca urmare, am incercat sa ma informez si in cele ce urmeaza, voi face o analiza din punctul de vedere al ‘cetateanului’. Nu ma voi referi la celelalte parti implicate in proces (statul, bancile…) ci voi aborda problema din punctul de vedere al cumparatorului, adica a voastra, in cazul in care veti dori sa accesati acest credit. Trebuie sa subliniez de la inceput ca aceasta analiza este prematura, pentru ca normele de aplicare nu au fost date inca (personal cred ca acest lucru se va prelungi foarte mult) dar exista suficiente elemente pe care le cunoastem pentru a trage citeva concluzii importante.

Ca atare, voi incepe cu ce stiu la acest moment.

prima-casa

Comunicatul guvernului (sursa)

Titlu: Programul „Prima casa”, operational in 60 de zile

Guvernul a aprobat astazi, prin Memorandum, Programul „Prima casa”, destinat sprijinirii persoanelor care doresc sa cumpere pentru prima data o locuinta, a anuntat primul-ministru Emil Boc.

Seful Executivului a precizat ca acest program va deveni operational in termen de 60 de zile si se va adresa tuturor persoanelor care nu au beneficiat pana acum de credit ipotecar, fara a se impune o restrictie de varsta.

„Prin acest program dorim sa-i sprijinim in mod direct pe toti cei care se afla in fata achizitionarii primei case. Stiu ce dificultati exista: fie nu exista banii necesari pentru plata avansului la banca, fie, uneori nu exista salariul suficient pentru a putea plati ratele aferente unei case pentru care te imprumuti de la banca”, a afirmat primul-ministru.

Seful Executivului a mentionat ca prin acest program, persoanele care doresc sa-si cumpere pentru prima data o locuinta vor putea contracta un imprumut in valoare de 60.000 de euro – pretul mediu achizitionarii unei case – in conditiile unor costuri mai reduse ale creditarii.

Ministrul Finantelor, Gheorghe Pogea, a subliniat ca Programul „Prima casa” are atat scop social, dar si economic, intrucat va conduce la relansarea creditarii, deblocarea pietei imobiliare si impulsionarea sectorului de constructii.

Ministrul Gheorghe Pogea a explicat ca pentru derularea acestui program, statul va garanta 80% din valoarea unui credit, care prin efect multiplicator va ajunge la un miliard de euro, si pe care il va contracta in acest scop Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri. Acestui Fond ii va fi extins obiectul de activitate, astfel incat sa poata garanta inclusiv creditele ipotecare pe care bancile le acorda populatiei.

Programul va fi derulat prin bancile care vor fi selectate dupa urmatoarele criterii de eligibilitate:

Ø Costul creditelor

Ø Reteaua de distributie

Ø Durata de aprobare a creditului

Ø Avansul solicitat beneficiarului.

De asemenea, ministrul Finantelor a mentionat ca imprumuturile obtinute in cadrul acestui Program vor avea costuri mai reduse intrucat, prin garantarea creditului de catre stat, bancile nu vor mai trebui sa-si faca provizioane.

Ce spune Guvernul

programul este destinat achizitionarii primei case
vor fi garantate (atentie, nu vor fi platite) credite pina la 80% din valoarea lor
suma maxima garantata este de 60.000 din pretul casei
poate sa fie o locuinta veche sau noua
nu exista restrictii de virsta pentru cei care doresc sa participe
participantii trebuie sa nu fi luat un credit ipotecar pina la acest moment

Primele norme de aplicare, vehiculare de guvern (sursa)

-bancile vor fi alese in functie de:

nepenalizarea rambursarii anticipate a creditului
modul in care se evalueaza imobilul
avans maxim de 5%
dobinzi cat mai scazute

Ce nu se stie (important pentru cei care vor sa participe):

cit va fi DAE ? Va exista o reglementare in acest sens?
vor exista modificari in normele BNR privind creditarea, pentru acest program?
care vor fi consecintele pentru cei care iau creditul si nu mai pot sa-l plateasca?

Voi pleca in analiza mea de la ipoteza ca BNR nu va modifica in nici un fel conditiile actuale ale creditarii, impuse bancilor (gradul de indatorare, de exemplu).

Din aceasta perspectiva, iata avantajele de care beneficiaza o persoana care doreste sa ia un asemenea credit:

1. avansul minim s-a redus

Pina acum banca cerea un avans minim de 20% (uzual) din valoarea constructiei. Daca se va cere doar 5% din valoarea constructiei, din start multa lume s-ar califica. Aici intervine o intrebare interesanta, de care trebuie sa tineti seama: daca pina acum nu ati putut sa stringeti 20% din valoarea imobilului (indiferent ca e vorba de voi sau de bani economisiti de parinti) inseamna ca stati prost la economisirea banilor. Daca aveti probleme la acest departament, trebuie sa va ginditi serios ca exista posibilitatea de a avea probleme la plata ratelor!

E un semn de exclamare care trebuie sa va dea de gindit. In ipoteza in care BNR va relaxa normele privind creditarea, acest semn de exclamare trebuie sa creasca proportional cu dimensiunea relazarii.

2.statul garanteaza

Bancile au probleme enorme in acordarea creditelor ipotecare pentru ca piata este in scadere. Ca atare, un apartament care astazi este evaluat la 80.000 euro, miine poate avea o valoare mai mica. Din acest punct de vedere, banca are tendinta sa evalueze imobilele mult sub valoarea lor la momentul contractarii creditului, ceea ce produce probleme celui care imprumuta, pentru ca diferenta de la valoarea momentana la valoarea indicata de banca trebuie garantata de cineva si acesta este clientul.

Ca atare, daca pina acum aveati aceasta problema, n-o mai aveti.

3.nepenalizarea achitarii anticipate a creditului

Aceasta prevedere loveste (aparent) in banci si poate deveni un avantaj interesant pentru cel care participa la program, doar in cazul in care acesta are posibilitatea de a achita accelerat creditul.

Plecind de la aceste date, voi incerca sa va propun citeva idei, pe marginea carora sa va ginditi.

DAE?

DAE poate fi o problema. Datorita costurilor suplimentare ale creditului (sursa) e posibil sa asistam la un DAE mai aproape de 13%, ceea ce devine un element negativ ce poate reduce aproape toate avantajele creditului, in afara cazului in care cel care il contracteaza va achita anticipat ratele (vezi mai sus).

Casa noua sau casa veche?

Preturile la casele vechi a scazut mult in acest an (doar una din surse). Personal cred ca pretul apartamentelor vechi va creste (probabil cu 5-10%) in cazul in care porneste acest program. Cu toate acestea, apartamentele vechi vor fi cele mai atractive, din punct de vedere al pretului.

Atentie! Din experienta mea de investitor in imobiliare pot sa va spun ca intotdeauna cumpararea unui imobil vechi este o loterie. Exista multe probleme pe care vinzatorul le poate masca in momentul vinzarii. Voi enumera citeva:

probleme de infiltrare a apei – un apartament proaspat zugravit mascheaza faptul ca la prima ploaie, apa se infiltreaza pe peretele lateral, desi nu te afli la ultimul etaj
probleme de zgomot: vinzatorul te aduce sa vizitezi apartamentul simbata sau duminica, cind e liniste. In restul saptamanii duduie de zor un atelier din vecinatate, citeodata chiar si noaptea
probleme cu vecini recalcitranti, zgomotosi
instalatiile de apa nu functioneaza sau nu exista presiune la apa sau gaz, dar tu nu verifici cind cumperi apartamentul
etc. etc. etc.

In plus, un apartament vechi este o pacoste in care trebuie sa bagi bani continuu. Nu mai spun ca un apartament ieftin se vinde de obicei intr-o zona cu probleme.

Apartamentele noi, dupa parerea mea, chiar daca s-au mai ieftinit, ar putea avea tendinta sa scada usor in valoare, pentru a deveni competitive cu cele vechi. Sa nu uitam ca dezvoltatorii sint disperati sa vinda, pentru ca au banii blocati. Ei vor fi pusi in situatia de a tine la pret si a pierde competitia cu apartamentele vechi sau a lasa un pic din pret dar a vinde ceva. Vom vedea care va fi evolutia.

Si la apartamentele noi pot fi probleme asemanatoare cu cele de la apartamentele vechi, in special cele legate de locatie. Trebuie sa deschideti bine ochii inainte de a cumpara!

La ce nu se gindeste (aproape) nimeni

Cind e vorba de cumpararea unei locuinte, decizia este indeosebi emotionala (vezi articolul despre acest subiect). Ca atare multi oameni nu se gindesc la implicatii, mai ales pe termen lung.

E important sa puneti in calcul modul in care va evolua economia. Mai ales cei care sint angajati, trebuie sa se gindeasca la cit e de stabila situatia lor in acest domeniu.

Personal cred ca, din punct de vedere economic, criza e departe sa se sfirseasca si vom fi martorii unei noi caderi, care, probabil, va incepe in aceasta toamna. Sper sa ma insel dar va recomand cu caldura sa asteptati pina toamna asta. Oricum, numai in cele mai frumoase vise ale guvernului, programul va debuta in 60 de zile, cu doreste executivul, deci oricum veti avea de asteptat.

Daca urmeaza o noua cadere economica, e foarte probabil ca nu veti putea sustine rata. Trebuie sa studiati cu atentie (nu numai in acest caz, ci intotdeauna) termenii contractului de imprumut pentru a vedea care sint penalitatile in cazul incapacitatii de a continua plata ratelor. E o perspectiva foarte probabil, in actualele conditii economice.

In concluzie, pentru posibilul cumparator de imobil, programul Prima casa este la prima vedere o chestie atragatoare dar care are capcanele ei. Analizati cu atentie datele problemei inainte de a lua o decizie. Daca pina acum nu v-ati permis sa contractati un credit ipotecar dar prin acest program puteti si il veti lua, e posibil ca aceasta sa fie o decizie care sa insemne, cum spune romanul, ca va intindeti mai mult decit e plapuma.

La final

In zona politicului, timing-ul (sincronizarea in timp) este o arta. Cred ca iesirea la rampa in acest moment a proiectului guvernului, declaratiile si agitatia in jurul ‘Primei case’ au o relevanta maxima, tinind cont de faptul ca sintem in plin proces de campanie electorala. La fel s-a intimplat si cu o alta initiativa, ‘Casa verde’, care a aparut tot premergator unor alegeri si a esuat lamentabil in atingerea timpului limita de realizare si a implementarii.

Ca atare personal cred ca Prima casa este doar o perdea de fum in timpul campaniei electorale, cu sanse minime de a functiona, chiar daca va fi pornita. Relevanta ei este acum, inaintea alegerilor. Din program (daca acesta va demara) vor cistiga probabil bancile, care vor avea o noua posibilitate de a grebla profituri cu risc minim, eventual alte segmente minore ale pietei (speculatori care vor gasi gauri in reglementari, gauri care vor fi exploatate punctual). Iar daca va fi sa platim oalele sparte, tot noi, contribuabilii, vom fi cei care vom achita nota de plata, prin noi impozite sau diminuarea contributiilor statului la alte sectoare (poate chiar salariile bugetarilor…).

Surse online:
http://www.zf.ro/eveniment/cum-se-va-aplica-programul-prima-casa-pentru-tineri-4433866/

http://www.zf.ro/zf-24/noi-detalii-privind-programul-prima-casa-nepenalizarea-rambursarii-anticipate-a-creditului-criteriu-pentru-alegerea-bancilor-4434073/

http://trenduri.blogspot.com/2009/05/prima-casa.html

http://www.zf.ro/zf-24/programul-de-garantare-a-creditelor-pentru-locuinte-depinde-de-cum-va-fi-aplicat-si-de-banci-4432759/

http://khris.ro/index.php/05/2009/programul-prima-casa-o-intentie-buna-care-ne-poate-costa-scump/

http://www.capital.ro/articol/specialistii-despre-prima-casa-pana-nu-vedem-nu-credem-119736.html

http://www.capital.ro/articol/baltazar-decizia-ar-stimula-bancile-straine-sa-tina-banii-in-tara-119754.html

http://www.wall-street.ro/articol/Finante-Banci/65190/Discutie-publica-despre-lansarea-programului-Prima-Casa.html

http://www.capital.ro/articol/plafonul-garanteaza-circa-17-000-de-locuinte-119759.html

http://www.mediafax.ro/economic/programul-de-garantare-a-creditelor-pentru-locuinte-depinde-de-cum-va-fi-aplicat-si-de-banci.html?1686;4432382

http://balonul-imobiliar.blogspot.com/2009/05/programul-prima-casa-subprime-pe-banii.html

Finante personale

Analiza de caz: ce se poate face?

In urma cu citeva luni am primit un email de la D., care imi cerea parerea intr-o situatie de finante personale. Ulterior am primit acordul de a publica emailul, pentru a servi cititorilor, un exemplu din viata reala.

Emailul:

Buna,

Sunt cititoare a newsletter-ului de la tine de ceva vreme.
Am descoperit site-ul intamplator, citind newsletter-ul de pe empower.
Poate ai mai auzit asta. Nimic nou.
De ce iti scriu?
Pentru ca ce transmiti tu este de o reala valoare pentru mine si pentru ca apreciez faptul ca ceea ce stii tu imparasesti si cu noi, cititorii tai.
Despre mine:
24 de ani, studenta la comunicare si mai nou la psihologie.
Fara sa am cunostinte legate de economie, am vandut apartamentul mamei mele pentru ca ea este plecata din tara de mai bine de 10 ani.
Mi-am facut un credit imobiliar ca sa imi cumpar un alt apartament intr-o zona decenta si o masina.
De ce? Pentru ca dintr-un salariu de secretara ( ce sunt, deocamdata ) nu as fi putut face asta. Si pentru ca aveam si un alt interes, sa pun urmatoarea proprietate pe numele meu. In sfarsit, am facut asta in vara, am vandut, mi-am facut creditul, mi-am cumparat alt apartament si o masina.
Toate bune si frumoase pana cand, nu demult mi-a murit tatal, care mi-a lasat jumatate din apartamentul lui mie, iar jumatate bunicilor mei, printr-un contract de vanzare-cumparare.
Ce doresc, de fapt?
Sa te intreb cum sa procedez, mai ales ca nu exista cineva care sa ma sfatuiasca.
Sa vand apartamentu tatalui meu? Sa vand apartamentul ipotecat ( al meu )? Cum sa fac? Sau sa nu vand nimic?!
Zic de vanzare pentru ca bunicii mei isi vor partea lor de mostenire.
Sunt curioasa daca imi vei raspunde.

Numai bine,
D.

Raspunsul meu la email:

iata ce vad eu, ca observator extern, din informatiile pe care mi le-ai dat:

1. ai cumparat o proprietate imobiliara exact cind nu trebuia: la sfirsitul perioadei de crestere. urmeaza o perioada de scadere, criza care nimeni nu stie cit se va prelungi…3-5-10 ani, unii vorbesc de mai mult. pretul de piata al apartamentului la care tu platesti rata va scadea continuu, vei plati de exemplu rata pentru 200.000 euro (nu uita ca platesti si dobinda, care in functie de lungimea perioadei creditului poate dubla pretul de achizitie al apartamentului) pentru ceva ce valoareaza 150.000 apoi 100.000 si asa mai departe
2. cel putin in timisoara si in bucuresti proprietatile se vind extrem de greu, orice proprietate imobiliara, mai ales blocurile vechi.
3. vrei-nu vrei, apartamentul de la tatal tau e inutilizabil (de exemplu ca sa-l inchiriezi) pentru ca sint doi proprietari care nu se inteleg (tu si bunicii tai). singura iesire din aceasta solutie este vinzarea. asta pentru ca nu ai bani sa despagubesti celalalt proprietar (bunicii). nu ai cash, in plus esti in datorii.
4. pentru ca exista vinzatori interesati (bunicii tai) si pentru ca e inceput de criza, apartamentul se va vinde, probabil, sub valoarea de piata (alt punct negativ)

sa adaugam la asta situatia ta, foarte precara:
-nu ai nici un fel de active (chestii care iti baga bani in buzunar: afaceri, proprietati imobiliare, depozite bancare, etc)
-esti plina de pasive (casa si masina, care iti scot bani din buzunar)
-esti studenta
-esti angajata (vine criza, vor fi disponibilizari in masa, primii dati afara sint tinerii si cei in virsta)

din punctele 1-4 si cele spuse de mai sus cu liniute, situatia nu este deloc roza, ca sa fiu gentil. singurul lucru pozitiv este ca vei primi niste bani, daca se vinde apartamentul tatalui tau.

acei bani trebuie tinuti la mare pret, pentru ca in caz de probleme (esti data afara din slujba, nu poti lucra, etc.) te salveaza de la faliment (nu poti plati ratele si pierzi masina si apartamentul)

pentru gestionarea banilor in caz de criza citeste:
https://milionarulmioritic.com/2008/10/28/tehnici-de-finante-personale-pentru-vremuri-de-criza/

ce mai trebuie sa faci:
1. sa scapi de cit mai multe pasive. pentru asta ar trebui:
a. sa vinzi masina (un lux, care iti maninca banii…)
b. sa reduci din povara casei. exista variante:
x.vinzi apartamentul si iti iei unul mai mic, banii ii pui de-oparte (greu de facut, iti trebuie mult noroc)
xx.daca sint mai multe camere, inchiriezi la prietene camerele disponibile
2. sa iti gasesti alte surse de venit in plus fata de serviciul de acum (al doilea job, chestii care le faci in particular, chiar intrarea intr-o retea mlm, desi eu personal nu am experienta in asa ceva dar am cunostinte, mai ales femei, care fac ceva bani suplimentar cu firme de cosmetice care distribuie in sistem de retea)
3. sa te instruiesti in finantele personale; citeste articole pe net, cumpara carti, sint resurse de genul asta listate in milionar, inclusiv recenzii de carti

stiu ca recomandarile mele ti se par extreme. eu nu sint „tu”. experienta mea imi spune una, ce simti tu e alta. dar in cazul in care o sa am dreptate (vine criza si vei fi concediata) vei fi fortata sa faci ce iti spun eu sau vei pierde totul pentru ca nu vei putea plati ratele.

imi pare rau ca analiza mea este dura si aduce numai vesti proaste. iti recomand sa o citesti si sa mai intrebi pe altii. e foarte important sa faci ce crezi tu nu ce spun eu. tu esti cea care a luat toate deciziile de pina acum, tot tu trebuie sa hotarasti ce faci de acum inainte.

asculta ce spun eu, asculta ce spun altii, gindeste singura si fa cum crezi tu.

cu sinceritate dureroasa,
Luca

Pentru a cunoaste politica mea in privinta raspunsurilor catre cititori va rog sa citit pagina Atentie!

Sint curios daca dintre cititorii Milionarului sint persoane care cunosc situatii asemanatoare si modul in care acele persoane au luat decizii pentru imbunatatirea situatiei lor financiare.

Investitii imobiliare

Puncte de vedere

Casa de vinzare, vazuta de:

Vinzator

Cumparator

Banca

Agent de evaluare

Administratia financiara-impozite

Prin email via Camelia si Simona

In atentia mea

Hitler si criza imobiliara din SUA

Am ris cu lacrimi!

O parodie exceptionala, pe care o recomand celor care cunosc evolutia situatie din timpul crizei imobiliare din SUA, urmata de criza financiara de astazi.

De remarcat atit cunoasterea problematicii dar mai ales abilitatea cu care s-a pliat textul parodiei pe acest segment video. Sa fiti atenti la fetele si gesturile ofiterilor cind acestia il informeaza pe Hitler ca are probleme de solvabilitate 🙂

Clip cu subtitrare in limba engleza. Daca nu ma insel, secventa video este dintr-un film recent, Valkyrie, care are ca subiect atentatul esuat impotriva lui Hitler, din 1944, in distributie aparind Tom Cruise. Detalii despre film puteti gasi la IMDB.

… din Der Untergang in care joaca Alexandra Maria Lara (multumesc lui Sabin pentru informatie)

via Your Mortgage or Your Life

Clipul poate fi gasit pe youtube.

Aboneaza-te

- vei primi informatii exclusive si carti gratuite care te ajuta sa faci bani