Investitii imobiliare

Scaderea preturilor la imobiliare

, , , , 5 comentarii

Imagine: svilen001

Proprietatile imobiliare, cu mare interes pentru populatie, sunt reprezentate de doua sectoare:

  1. terenurile pentru case
  2. imobile de locuinte

Din sectorul imobilelor de locuinte, cea mai mare pondere, in cadrul marilor orase, o au apartamentele din blocuri, atat cele vechi cat si cele nou construite.

Dupa aparitia crizei imobiliare, primele proprietati care au inregistrat o scadere abrupta au fost terenurile de case. Cauzele sunt evidente:

  • o mare parte din piata a fost „victima” tranzactiilor speculative
  • un teren de casa necesita o investitie suplimentara pentru a fi adus la valoarea finala, si anume construirea casei

Ca atare, preturile au plonjat vertiginos, pe parcursul celor doi ani de cand simtim criza economica si financiara in Romania. Eu locuiesc intr-o zona periferica a Timisoarei, intr-un cartie de vile nou, care nu a fost dezvoltat in intregime (inca se gasesc parcele de teren pe care nu s-a construit). In zona mea, preturile terenurilor au scazut in medie cu 30-40% (pret de oferta). In realitate, preturile de tranzactionare sunt mai mici cu 50% sau chiar mai mult, fata de varful pietei dinainte de cadere.

Situatia este diferita in cazul apartamentelor. Ele se tranzactioneaza la preturi cu 20-30% sub pretul pietei (vorbesc in continuare de Timisoara), cele mai mari scaderi fiind cele suferite de apartamentele vechi.

Economistul Cristian Orgonas arata intr-un articol recent ca in luna iunie piata imobiliara a apartamentelor din Timisoara a scazut mai puternic decat in lunile de la inceputul anului si pana acum. Chiar si asa, scaderile preturilor la apartamente nu se compara cu amplitudinea scaderilor la preturile terenurilor.

Ca atare ma astept ca preturile apartamentelor sa urmeze trendul deschis de terenuri, mult mai devreme, si sa inregistreze noi scaderi in perioada care vine. Marimea acestor scaderi si perioada cat acestea vor dura depind in mare masura de evolutia economica din Romania si de cea financiara  la nivel local si mondial. Cristian Orgonas spune ca va urma o cadere „cel putin pana la sfarsitul anului 2010”. Personal cred ca ea va fi mult mai lunga, pentru ca nu vad nici o „luminita la capatul tunelului”, din punct de vedere al revenirii capacitatii de cumparare a romanului si a disponibilitatii bancilor de a oferi credite imobiliare lejere pentru populatie.

Unul din posibilele scenarii ar fi o criza imobiliara prelungita, asemanatoare cu cea a Japoniei, care dupa un boom imobiliar, a inregistrat o cadere in 1991. Aceasta a continuat pana in momentul in care proprietatile de clasa „A” din zonele financiare din Tokio au ajuns, in unele cazuri, la 1% din valoarea lor de piata dinainte de cadere, iar locuintele au scazut pana la o valoare de 10% fata de pretul lor dinainte de criza imobiliare.  Preturile si-au reluat cresterea numai in 2007, dar in 2008, odata cu criza mondiala, au inceput sa scada din nou.

Desigur, Romania nu e Japonia si nu ma astept ca locuintele sa scada la 10% din valoarea actuala. Dar un lucru ramane clar:  pretul apartamentelor mai are mult loc de scadere, mai ales pretul apartamentelor vechi.

De citit: Japanese asset price bubble

Standard
In atentia mea

De la fond de investitii la site de licitatii

, , 4 comentarii

Pentru detalii click pe imagine

Bjorn Hauge este seful pe Romania al fondului imobiliar de investitii Romania Invest. Prezent pe piata din 2006, a achizitionat in timp 800-1000 (cifrele variaza in presa) apartamente in cadrul diferitelor proiecte rezidentiale din Bucuresti, pe care a incercat sa le vanda. Fara succes. Prin iunie 2008 acesta declara in Ziarul Financiar ca fondul continua sa cumpere apartamente, pentru ca piata isi va reveni in 6 luni,  un an. Nu si-a revenit.

Deunazi am observat ca Bjorn Hauge revine in atentia presei cu un site de licitatii, in care spune ca a investit 100.000 de euro, care functioneaza nu numai in Romania ci si in Norvegia si Israel. In acest site poti cumpara obiecte scumpe, la pretul cu mult sub cel real. Nu este un site de licitatii obisnuite, ci unul cu regulament special, regulament care  pare destul de complicat (la prima vedere). Daca vreti sa cititi un articol despre Bjorn Hauge,  in stilul specific, marca „Balonul imobiliar”, o puteti face aici.

Ce mi-a atras atentia este ca in acest site de licitatii se pot  „achizitiona” …  ghici… si apartamente, probabil din cele care nu au fost vandute de fondul de investitii a lui Bjorn Hauge.  Site-ul pretinde ca poti licita si cumpara cu 1000 de RON (da, ai citit bine, o mie de RON) un apartament in valoare de 100.000 euro.

Un alt lucru care mi-a atras atentia este ca „stirea” despre site a aparut in publicatii zic eu importante, cum ar fi Capital, Daily Business si a fost preluata de „fara numar”  agregatoare de stiri de pe internet (nici nu are rost sa le amintesc). Cu alte cuvinte, campanie de presa in toata regula.

Ca sa nu va tin prea mult pe jar, site-ul cu pricina se numeste mywin.ro

Fara sa comentez vis-a-vis de regulament, va invit sa-mi spuneti parerea despre site si daca sunteti dispusi sa „jucatii” (licitati).

Standard