Home » Finante personale, Investitii imobiliare

Manipularea valorii in imobiliare

24 April 2008 16 Comentarii Articol scris de Luca Dezmir

Dificultatea majoritatii oamenilor de a percepe notiunea de valoare si conceptul de relativitate a valorii este una din cauzele pentru care atit de putini oameni reusesc sa se imbogateasca.

In afara de acest obstacol, mai au de depasit unul si mai subtil. La nivel de subconstient, deoarece banii sint priviti ca o unitate de masura a valorii, ei sint conceptualizati ca avind o valoare unitara fixa. Desi realitatea ne spune in mod repretat ca nu e asa (prin inflatie si scaderea capacitatii de cumparare), in subconstient marea masa a oamenilor se gindesc la bani ca la o unitate de masura imuabila, neschimbata, cum e metrul sau kilogramul.

Daca faci un pas in spate vei vedea ca tocmai aceasta relativitate a valorii monedei (ca unitate de masura) si relativitatea valorii unui obiect (in functie de sistemul de perceptie umana sau de momentul in care ne aflam intr-un ciclu economic) reprezinta dificultatea si in acelasi timp oportunitatea cu care ne confruntam in acumularea potentei financiare.

Valoarea in imobiliare are o caracteristica esentiala, care nu trebuie sa o treceti cu vederea. Aceasta caracteristica este de fapt exceptia de la regula de mai sus (valoarea unui imobil este relativa). Tocmai pentru ca este atit de importanta, o voi scrie cu majuscule.

IN CIUDA RELATIVITATII VALORII IN OCHII OAMENILOR SAU DE-A LUNGUL CICLULUI ECONOMIC, PROPRIETATILE IMOBILIARE SINT IN CONTINUA APRECIERE A VALORII PROPRII.

Altfel spus, privite la scara istoriei, proprietatile imobiliare au o crestere constanta a valorii si vor avea in viitor o valoare cu crestere exponentiala (mai ales pamintul arabil).

Pentru a va ilustra mai bine acest aspect, va parafrazez o vorba de duh a unui investitor imobiliar:
Dumnezeu a ales sa creasca permanent numarul oamenilor dar pentru un motiv numai de el cunoscut nu vrea sa creasca suprafata pamintului.

Aceasta butada in sine ar trebui sa fie pentru voi un argument suficient pentru a investiti in terenuri. Pe termen lung si foarte lung, reprezinta o metoda fara gres de a acumula resurse financiare. Mai ales in urmatorii douazeci-treicezi de ani, cei care detin terenuri in proprietate vor fi intr-o pozitie privilegiata.

Revenind la tema manipularii valorii in imobiliare, voi enumera citeva din metodele cele mai intilnite de a realiza acest lucru:

CAUTA PROPRIETATI SUBEVALUATE

Orice proprietate imobiliara subevaluata este o buna investitie. Daca dupa achizitionare vei reusi sa modifici perceptia generala asupra ei, pentru a apare in ochii publicului la adevarata ei valoare, ai reusit sa obtii un profit.

Proprietatile pot fi subevaluate pentru ca proprietatea are probleme de o anumita natura (la nivel de localizare, structurare, exploatare, probleme financiare, de proprietate, de acte, etc.)
Prin rezolvarea problemelor poti aduce aceasta proprietate la valoarea ei adevarata. Pentru detalii poti studia gratuit ebook-ul Fixingul imobiliar

CAUTA PROPRIETARI CU DIFICULTATI FINANCIARE

Cind proprietarul trebuie sa vinda din cauza unor probleme financiare, el va fi nevoit sa scada pretul imobilului.

O situatie speciala este imobilul la care are loc o prescriere a ipotecii. Cind un creditor nu reuseste sa plateasca ratele de la un credit ipotecar si este declarat in incapacitate de plata, banca preia imobilul si il scoate la vinzare. De obicei aceasta vinzare se face sub valoarea reala a imobililui, ceea ce reprezinta o buna oportunitate de cumparare.

CAUTA MOSTENITORI SI MOSTENIRI

De obicei mostenitorii nu au tendinta de a mentine in posesie imobilele mostenite daca acestea se afla intr-o localitate la distanta fata de domiciliul lor. Pentru a fructifica mostenirea, ei vor vinde imobilul la un pret mai mic decit valoarea acestuia.

TINTESTE PROPRIETATI CARE ISI VOR SCHIMBA VALOAREA

Proprietatea este in iminenta de a-si modifica valoarea, datorita unor factori ce tin de imprejurari:

  • a intrat in cadrul unui plan de modernizare sau valorificare a zonei
  • se va construi un obiectiv de valoare in apropiere
  • se vor introduce imbunatatiri de infrastructura (apa, gaz, canal, etc.)
  • s-au descoperit zacaminte in subsol

Daca esti in posesia unei asemenea informatii, nu ezita sa actionezi! Cumpara proprietatea in cauza si ti-ai asigurat profitul.

DEZVOLTA PROPRIETATEA IMOBILIARA

De obicei, un dezvoltator investeste o suma intr-o proprietate imobiliara. La final, aceasta proprietate va inregistra o crestere a valorii mai mare decit suma investita. Diferenta de valoare este profitul dezvoltatorului.

Exemple de dezvoltare imobiliara:

  • schimbarea destinatiei terenului din arabil in teren bun pentru constructii, urmata de parcelare
  • introducerea de utilitati intr-o zona parcelata
  • construirea de imobile pe parcele de teren
  • orice imbunatatire la un imobil (mansardare, supraetajare, etc.)

FOLOSESTE-TE DE CICLUL ECONOMIC

In momentul de fata ne aflam spre virful ciclului de dezvoltare a pietei imobiliare in Romania. Nu stiu cind se va sfirsi cresterea si cind va incepe caderea, dar eu ma pregatesc pentru aceasta modificare de trend. Cind voi incheia ciclul de investitie imobiliara in care ma aflu, cred ca nu voi mai putea sa fac investitii speculative bazate pe cresterea pietei. Ma voi reorienta.

CAUTA TARI IN CARE SE SCHIMBA SISTEMUL POLITIC, IN SENSUL DESCHIDERII ACESTUIA CATRE ECONOMIA DE PIATA

Cel mai bun exemplu a fost caderea comunismului. Tarile din estul Europei au constituit o oportunitate senzationala pentru cei care au investit in imobiliare.

Mai sint si alte exemple sau variatii ale metodelor enuntate mai sus. Depinde de imaginatia voastra sa le gasiti si sa le exploatati. Ele reprezinta modalitati cu risc minim de a profita de pe urma manipularii valorii in imobiliare.

Citeste alte articole pe acelasi subiect:


Pentru a primi
Buletinul informativ
si
cartile in format electronic, completeaza in formularul de mai jos adresa ta de email!

16 Comentarii »

  • raul said:

    Luca, sunt de acord cu tine ca investitiile imobiliare sunt o sursa de profit f buna,
    dar problema e cum ajungi sa-ti iei una? Ptr a incepe asa ceva, iti trebuie ceva bani. Cum ajungi sa faci suma aia? Bursa, forex?

  • Jules Verne said:

    Poti pune ban linga ban, asa am facut ani de zile, de ridaeau bisnitarii de valuta de mine ca cumparam cite 20 de marci ,aduni o suma oarecare si mai iei si un credit si iti cumperi un garaj ceva, pe care il vinzi cu profit. Si asa mai departe.
    Parerea mea e ca poti sa uiti bursa daca nai bani.

  • lixit said:

    Am trecut de curand prin mai multe experiente “imobiliare”, si la cumparare si la vanzare.
    Ce spui tu Luca in articolul tau e frumos, interesant si in mare parte corect. Dar…ce spui tu e aplicabil intr-o societate ceva mai normala decat a noastra, unde oamenii au mai multa onoare si corectitudine, stiu sa-si tina cuvantul dat sau o promisiune facuta. Cum sa explic…uite va dau un exemplu: ati auzit cred de site-ul magazinuldecase.ro, bla, bla, bla case fara comision (daca vreti va mai dau vreo trei adrese de site-uri similare), da? Ei bine, aflati ca multe dintre anunturile alea sunt false, in spatele lor sunt fie agenti imobiliari, fie samsari sau alt gen de intermediari. Pe anuntul.ro, 90% din anunturi sunt ale agentiilor imobiliare. Buuun, asta o data. Doi la mana, 90% din anunturile de pe net sau din ziare, sunt FALSE, date numai ca sa te agate! Bine, trecem si peste asta, dai peste agentii imobiliare, hai sa lucram cu o agentie imobiliara. Stupoare sau nu!? 90% din agenti, habar nu au cu ce se mananca meseria asta!
    Atinci, imi spuneti voi cum ajungeti la acele proprietati de care vorbeste Luca in articolul lui? De ajuns, ajungi intr-un final, dar dupa cat timp?

  • Luca said:

    @ Raul

    Jules Verne are dreptate. eu am pornit cu 1000 US$ si inca 1500 imprumutati si am cumparat un garaj. acum iti trebuie mai mult.

    dar nu trebuie sa uiti ca sintem in partea de sus a ciclului economic. la un moment dat balonul imobiliar va trebui sa se sparga si preturile vor cadea vertiginos. atunci e momentul sa cumperi.

    pina atunci stringe ban cu ban, cum a facut Jules :)

  • raul said:

    Heheee, usor de zis, taare greu de facut :)
    Desi castig mult peste medie, imi e destul de greu sa fac asta.

  • Radu said:

    foarte interesant articolul,insa si eu sunt de parere ca iti trebuie ceva bani ca sa incepi o investitie imobiliara. Cum poti sa cresti valoarea unui garaj? Sau pur si simplu astepti si profiti de pe urma trendului ascendent in care se afla piata?

  • Luca said:

    @Radu

    cumperi un garaj cu probleme (ploua inauntru, usa ruginita, etc.) il repari si il vinzi in profit. vezi ebook-ul fixingul imobiliar. asa am inceput eu :)

  • lixit said:

    apropo, nu toate comentariile apar pe site?

  • Luca said:

    @ lixit

    comentariile pot sa apara mai tirziu datorita plugin-ului WP-Cache.

    in schimb comentariile tale au cazut victima lui …Askimet, programului anti-spam. nu stiu de ce…

    ce spui tu e adevarat. iti trebuie rabdare si insistenta ca sa gasesti proprietati la “prima mina”
    mai greu din ziare, cel mai usor din gura in gura. spune tuturor prietenilor cu ce te ocupi (investitii imobiliare, si mai precis, ce vrei sa cumperi…) si promite-le un comision in cazul in care vin cu un pont ce se concretizeaza intr-un contract. in timp vor veni ei la tine cu oferte, auzite de prin vecini, de la prieteni. iti faci o retea. merge greu dar odata pornita, reteaua functioneaza eficient.

    un imperiu nu se cladeste peste noapte. la fel o avere…

  • Radu said:

    Merci Luca…Eu am cautat o vreme un garaj in zona in care stau eu sa cumpar macar pentru mine,daca nu pentru o investitie.Insa langa centrul orasului,cand se va vinde un garaj cred ca o sa fie licitatie. Ms inca odata pentru raspuns.Am citit e-book-urile tale de vreo 2 ori fiecare.Mai ales alea cu fixingul imobiliar. Si am vazut si filmul recomandat de tine,care mi s-a parut la fel de educativ ca o carte buna,iar mesauj transmis e probabil cel mai important mesaj care exista: limitarea se afla doar in noi (mintea noastra).

  • romika said:

    salut imi pari o persoana foarte eficienta in a da sfaturi in viitoare investitii financiare, ce vreau sa te rog e sa imi dai si mie adresa ta de e-mail pentru a cere cateva sfaturi cu un plan de investitii care il am.

  • Instantanee si ipoteze legate de piata imobiliara din Romania | Milionarul Mioritic ® said:

    [...] criza, marea majoritate a oamenilor vor pierde iar o mina mica de oameni (cei care stiu mecanismele manipularii valorii si au capacitatea financiara sa investeasca) vor face o groaza de bani. Asa se desfasoara lucrurile [...]

  • deny_italy said:

    ok!ai proprietati si nu mai reusesti sa vinzi nimic.ce faci?ai si datori.am facut bani din terenuri si am reinvestit.dar acum nu am chas deloc.ce fac?

  • Luca said:

    in primul rind citeste articolul despre imobiliare in vremuri de criza.

    articolul urmator din aceasta serie va raspunde exact la intrebarea ta :)

  • florin said:

    Luca, articolul a fost scris in 2008 cind situatia pietei era alta fata de cea actuala. O actualizare ar fi de dorit, mai ales pentru cei nou veniti.
    In rest felicitari pentru munca depusa.
    Florin

  • Luca Dezmir (author) said:

    Florin,

    articolul este si va fi actual, pentru ca el defineste un principiu, care va fi prezent pe orice piata: acela al manipularii valorii.
    principiul se aplica diferit, in functie de partea din ciclu de variatie al pietii in care te afli

Lasa un comentariu!

Adauga un comentariu, sau un trackback de la site-ul tau.

Te rog sa comentezi in limitele bunului simt. Nu sint admise comentariile care nu sint la subiectul articolului sau spam-ul.

Poti sa folosesti aceste taguri:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Acest blog admite Gravataruri. Pentru a avea propriul avatar, inregistreaza-te la Gravatar.