Home » Investitii imobiliare

Fixing – identificarea si analiza proprietatii

28 November 2007 3 Comentarii Articol scris de Luca Dezmir

Identificare a unei proprietati in vederea achizitiei este comuna tuturor investitiilor imobiliare. Pina voi scrie un articol special pe acest subiect, va voi da citeva recomandari generale:

  1. sursele de informatii sint dobindite pasiv (prin consultarea ziarelor cu anunturi de imobiliare, preluarea de informatii de pe internet, de la agentii imobiliare, etc) si activ (spunind prietenilor ce tip de proprietate doriti sa achizitionati, “angajind” administratorii de bloc din zonele de interes, pentru a fi informati daca sint apartamente scoase la vinzare, patrulind zonele de interes in vederea gasirii de anunturi pe stilpi, pe cladiri, etc.)
  2. se face o lista de vizitare. Se trece la vizionarea proprietatilor, INTOTDEAUNA cu aparatul foto digital pentru a lua imagini. Nu uitati sa cereti acceptul proprietarului pentru aceasta. Se iau cit mai multe instantanee, din toate zonele de interes, mai ales acolo unde sint necesare reparatii.
  3. daca nu aveti expertiza in constructii si instalatii, angataji un specialist pentru a identifica problemele ce trebuie rezolvate, pe sectiuni. O lista a posibilelor probleme o aveti in articolul cu elementele de baza ale fixingului.
  4. instruiti expertii sa va faca o analiza a problemelor tehnice ce trebuie remediate si sa v-o prezinte, de asemenea sa inceapa munca pentru furnizarea solutiei de rezolvare si estimarea costurilor de realizare.
  5. restringeti lista de proprietati la citeva. Selectia se face in functie de pretul cerut de proprietar, disponibilitatea acestuia la negociere, extinderea problemelor, o analiza initiala la prima vedere a costurilor de fixing. NU ALEGETI proprietati care va depasesc capacitatea de rezolvare a problemelor sau bugetul.
  6. cereti actele de proprietate asupra imobililui si un extras de carte funciara (de cel mult o zi-doua). Proprietatea e recomandabil sa aiba un singur proprietar si sa fie libera de sarcini (ipoteci, etc.)
  7. daca sint mai multi proprietari, vorbiti cu fiecare in parte si asigurati-va de acordul lor asupra vinzarii.

Acestea sint citeva recomandari pentru identificarea si analiza proprietatii.
Nu ignorati nici o etapa.
Daca nu aveti cunostinte sau experienta in constructii, nu va zgirciti sa platiti experti tehnici, ei va pot da o estimare cit de cit exacta asupra problemelor. Daca ati avut o colaborare buna cu ei, includeti-i in echipa de specialisti pe care o folositi.
Cel mai important, nu sariti peste etapele 6 si 7. Cind aveti dubii in legatura cu actele sau proprietarii, cereti extrasul de CF inainte de a aduce expertii. In felul acesta puteti economisi taxa de analiza.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

  • Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog.
  • In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email.
  • Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu.
  • Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email.

Iti multumesc pentru vizita!


Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

Citeste alte articole pe acelasi subiect:


Pentru a primi
Buletinul informativ
si
cartile in format electronic, completeaza in formularul de mai jos adresa ta de email!

3 Comentarii »

  • Stan said:

    Super!!! Nu am cuvinte! Am cautat pe net multe chestii dinaste dar nu am gasit ceva mai frumos ca aceasta! Cred ca mam pus pe ganduri sa fac si io in 10 ani primul milion $$$! Multumesc autorului si astept mai mult!!!
    Felicitari!

  • afx said:

    Salutare Luca.

    Hai sa adaug cateva cuvinte despre investitii:
    Iti propui sa faci o investitie. In afara de profitul scontat mai trebuie sa iei in calcul si rata inflatiei. Hmm..din cate stiu eu “rata inflatiei” pentru cheltuielile cu investitii nu prea se calculeaza si publica de catre “Institutul National de Statistica”. Si daca nu am alt termen de comparatie ce “rata a inflatiei” trebuia sa iau eu in calcul ca si investitor? Pai o sa ma raportez la ce stiu, adica se publica de catre INS. Nu dispun de alte “resurse” ca sa fac eu super-cercetari in acest sens.
    Ori Institutul National de Statistica publica cu “delay” aceste date. De exemlu nu se cunoaste la momentul in care scriu acum “rata inflatiei” pe februarie 2008 desi suntem in Martie 2008.
    De exemplu “rata inflatiei” pe Ianuarie 2008 (fata de decembrie) a crescut cu 0.9%. La o investitie de valoare mare asta conteaza. Rata inflatiei in Ianuarie 2008 fata de Ianuarie 2007 este de 7.3%. Brrr. asta in conditiile in care dobanda de referinta a BNR este de 8%. Deci super afacere sa-ti tii banii in conturi bancare. Ai un procent de profit de 0.7% pe an. Vorbesc de Ron, nu de euro. Cu putin noroc poti sa iei de la banca chiar mai putini bani decat ai depus initial in cont. De aceea JP Morgan estimeaza ca BNR va mari dobanda de referinta pe la 10%, daca se vrea ca Euro sa nu ajunga pe la 4 RON.
    Cam cum actualizez eu o investitie? Simplu: desi Ins spune ca rata inflatiei, care se calculeaza prin intermediul “Indicelui preturilor de consul”-pe care il publica lunar nu se aplica la cheltuielile facute de o persoana cu investitiile, dobanzile platite la credite/depozite/asigurari/ amenzi si impozite,etc, aplic urmatorul procedeu:

    1. calculez de cat timp am blocat banii in investitia respectiva. (pentru un calcul usor sa zicem un an de zile: exemplu: am cumparat anul trecut prin Ianuarie o casa pe care am dat 400000 Ron. Inflatia din Ianuarie anul trecut pana-n Ianuarie 2008 este de 7.3%. ca sa actualizez valoarea casei cumparata acum un an cu rata inflatiei aplic formula: Valoarea actuala= valoarea initiala( cat am platit eu acum un an pe ea) la care se adauga produsul dintre (“valoarea initiala”X “rata inflatiei”)/100. Deci la un calcul simplu peste cei 400000 Roni initiali cat am dat eu pe casa mai adaugam inca 29200 Roni, adica acea casa actualizata cu inflatia face in Ianuarie 2008 exact: 429200 Roni fara sa luam in calcul imbunatatirile casei si cota de profit pe care scontez sa mi-o aduca prin vanzarea ei.
    daca investitia a fost facuta pe timp de o luna de zile vedem cat a fost “rata inflatiei” in luna respectiva si se refac calculele dupa aceeasi metodologie.

    Sper ca s-a inteles ce am vrut sa spun. daca-mi gasesc timp si Luca accepta pot face undoc amanuntit cu tot ce presupune calculele acestea.

    sa auzim de bine!

  • Luca said:

    @ afx

    ce spui tu este foarte adevarat. pentru un calcul exact al profitabilitatii ar trebui sa iei in calcul si inflatia.
    lucrurile sint un pic mai complicate. de obicei imobilele se achizitioneaza in euro iar imbunatatirile (materiale plus manopera) se achita in RON.
    in plus, randamentul investitiei (pentru ca pe el vrei sa-l calculezi in final, cit mai exact) se poate raporta la suma initiala investita, la capitalul initial propriu (in cazul in care ai folosit capital propriu plus capital de imprumut), pe toata perioada investitiei si pe an, in ron sau convertit in euro, etc.
    variante si variante si variante.
    toate aceste calcule sint informative si un specialist in finante iti va da argumente specifice vis-a-vis de fiecare metoda in parte (de ce una e mai buna decit alta)

    desigur, trebuie sa iti calculezi randamentul financiar. personal cred ca:
    1.trebuie sa folosesti aceiasi metoda de calcul al randamentului, de-a lungul timpului
    2.trebuie sa folosesti aceiasi moneda de referinta, de-a lungul timpului

    eu analizez randamentul:
    -calculind in euro
    -la capitalul propriu
    -pe toata perioada investitiei
    -pe an de investitie

    compar aceste date de la o investitie la alta si de la an la an

    in esenta, daca iesi la pozitiv, e ok
    iar ratele de randament difera in functie de tipul investitiei, situatia pietei imobiliare, greselile facute, etc. detalii intr-un articol viitor

    cit despre oferta ta, Milioanrul Mioritic este deschis la colaborari. oricine doreste sa scrie articole pe teme de educatie financiara, investitii imobiliare si la bursa, le poate trimite prin email. daca sint originale si de calitate, vor fi publicate, specificind autorul si blogul sau (sau datele sale de contact)

Lasa un comentariu!

Adauga un comentariu, sau un trackback de la site-ul tau.

Te rog sa comentezi in limitele bunului simt. Nu sint admise comentariile care nu sint la subiectul articolului sau spam-ul.

Poti sa folosesti aceste taguri:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Acest blog admite Gravataruri. Pentru a avea propriul avatar, inregistreaza-te la Gravatar.